經濟日報-中國經濟網(wǎng)編者按：老舊廠房是城市文化的金山銀山,。日前,，北京市各區(qū)已騰退老舊廠房200余個，其中一批已經或正在轉型為文創(chuàng)產業(yè)園區(qū)，并涌現(xiàn)出一批典型案例,。近日，北京市文化創(chuàng)意產業(yè)促進中心聯(lián)合中國經濟網(wǎng)選取了北京十個具有代表性的文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)進行實地調研，力求全面、真實,、有效地了解這些典型園區(qū)的轉型歷程、運作經驗和目前存在的一些瓶頸問題,，形成系列報道,，也為更多致力于轉型為文創(chuàng)產業(yè)園區(qū)的老舊工業(yè)廠房提供參考和借鑒。本期走進的是梵石ITOWN·西店記憶（以下簡稱“梵石ITOWN”）,。
長按識別二維碼,，VR看園區(qū)
北京東四環(huán)與東五環(huán)之間，在朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)西店村的梵石ITOWN里,，一座座灰白墻弧形頂?shù)慕ㄖe落有致,，充滿現(xiàn)代氣息的影視工作室等園區(qū)場館寬闊敞亮，時而從旁邊呼嘯而過的火車交織過去,、現(xiàn)在和未來,，使得這里多了一份歷史感和文藝氣息……這里被稱為“制造IP的小鎮(zhèn)”，已有湖南廣電旗下樂田智作公司,、小糖人文化傳媒,、劉天池表演工作室等幾十家文化類企業(yè)入駐。然而,，在三年前,，這里還是一片被縱橫交錯的數(shù)條鐵軌所割據(jù)的北京玻璃廠的倉庫。
究竟園區(qū)有什么獨特魅力,，能吸引眾多文創(chuàng)類公司進駐這里,？在城市更新領域不斷深耕的梵天地產，如何通過改造讓這塊曾經“不被看好的夾縫”地區(qū)作出“新意”,？目前園區(qū)在發(fā)展中還存在哪些待完善的地方,？未來發(fā)展中又將有哪些規(guī)劃？日前,，帶著這些問題,，經濟日報-中國經濟網(wǎng)記者走訪了梵石ITOWN,，近距離感受這個由倉庫改造而成的文藝小鎮(zhèn)的魅力,。
梵石ITOWN 經濟日報-中國經濟網(wǎng)記者劉園香/攝
一、倉庫與鐵軌中藏匿的商機
2015年以前,，位于朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)西店村的北京玻璃廠倉庫破敗傾頹,，有的被用于存放玻璃制品，有的被租給生產涂料,、石灰等的加工廠,，還有的是一些工人的宿舍。后來,，Andrea Grottaroll（意大利）,、劉宇揚,、于爽、劉宏偉,、王碩,、唐康碩等建筑設計師，受邀對原廠進行“更新”,。據(jù)悉,，劉宇揚第一次看到舊廠址時，他說感覺就像70年代的某個小縣城,，“這里一點都不像北京”,。
改造前 來自梵石ITOWN微信公眾號
更讓人難以接受的是，這塊地區(qū)是一個被六條鐵路圍合切割的“絕地”,，甚至被稱為旁邊“每5分鐘就會有一列火車開過”,。盡管這片區(qū)域位于東四環(huán)、東五環(huán),、京通快速與廣渠路四條主干道形成的路網(wǎng)正中心,，到CBD核心區(qū)也只有幾公里的距離，但是在改造以前,，大概真沒有幾個企業(yè)愿意進駐這樣的地方,，也沒有多少人會想象這里可以變成一個寬敞明亮、創(chuàng)意十足的文化產業(yè)園區(qū),。
梵石ITOWN周圍鐵路示意圖 來自百度地圖截圖
然而,，就是這樣幾乎被遺忘的城市邊緣地，被設計出身的梵天地產董事長邢鵬看到了改造的可能性,。他曾對媒體表示：“一個富有個性的環(huán)境,，更能激發(fā)文創(chuàng)從業(yè)者的創(chuàng)造力。更重要的是,，北京正在建設全國文化中心,，這片地剛好位于北京國際傳媒產業(yè)帶核心，周邊聚集了央視等大型傳媒機構,，還有大大小小的文創(chuàng)企業(yè),，可以改造成一個以影視傳媒行業(yè)為主的文創(chuàng)產業(yè)小鎮(zhèn)�,！庇谑潜阌辛撕罄m(xù)的開發(fā),。
談到園區(qū)名字的由來，梵石ITOWN的工作人員告訴經濟日報-中國經濟網(wǎng)記者,，原來廠房區(qū)的產權屬于村集體,，高碑店村的鄉(xiāng)辦企業(yè)西店記憶是園區(qū)的業(yè)主方，梵天地產是園區(qū)的開發(fā)商，打造的主體叫ITOWN,，全稱是IP TOWN,，也就是IP小鎮(zhèn)。二者結合,，便有了梵石ITOWN·西店記憶,。
梵石ITOWN導覽圖 經濟日報-中國經濟網(wǎng) 劉園香/攝
二、梵石ITOWN的經營之道
據(jù)經濟日報-中國經濟網(wǎng)記者了解,，園區(qū)2016年7月1日正式開始建設,，總體分三期開發(fā)，如今梵石ITOWN一期已經完工,，在運營過程中形成了獨特的“梵石ITOWN”經驗,。
1.合理設計變劣勢為特色
一般而言，任何一個商業(yè)空間,，首先最看重的是地段,，坐擁城市的核心地段不僅意味著有充沛的客流量，也意味著強大的潛在升值空間,，無疑有著巨大的投資前景,。梵石ITOWN整體占地面積240畝，從地理區(qū)位上看處在北京傳媒產業(yè)帶的核心位置,，但它卻被周圍仍然在運營的六條鐵路線割裂,，不時有火車經過的園區(qū)，租戶是否能接受,？如何在不改變周圍建筑輪廓線的前提下,，對既定的空間進行改造，提高容積率同時營造創(chuàng)意空間,？
園區(qū)改造前的建筑狀況
創(chuàng)意的誕生,，并非一味創(chuàng)造新事物，對已有事物的創(chuàng)新改變,，也能制造意想不到的驚喜,。面對已有的空間和存量資源，建筑師進行了一番考察研究后,，決定在設計上“將計就計”,，對園區(qū)周圍運營的火車元素加以挖掘利用。
改造后的招商中心打造車站感覺 經濟日報-中國經濟網(wǎng) 劉園香/攝
如今園區(qū)的招商中心就蘊含著“車站”的元素,。同時,，入駐園區(qū)的企業(yè)發(fā)現(xiàn),，周圍時不時穿梭的火車,，為平靜的園區(qū)增添了一份另類的歷史感和文藝氣息。一位梵石ITOWN工作人員告訴經濟日報-中國經濟網(wǎng)記者：“剛開始我們也擔心火車會給客戶帶來噪音，但來了后發(fā)現(xiàn),，影視創(chuàng)作等客戶覺得這種感覺很好,，周圍的鐵路并不是一個制約因素，而恰恰成了一個特色,�,！比缃瘢芏嗳艘惶岬借笫疘TOWN,，首先想到的就是這里的火車意象,，區(qū)位劣勢經過打造，成了梵石ITOWN的特色優(yōu)勢,。
園區(qū)類似車站的建筑 經濟日報-中國經濟網(wǎng) 劉園香/攝
2.園區(qū)建設結合城市更新
談到梵石ITOWN與其他特色小鎮(zhèn)相比有什么差異,，相關負責人曾表示：“我們與眾不同的一點，就是在特色小鎮(zhèn)中結合了一些城市更新的理念,�,！�
城市更新涵蓋舊城改造、社區(qū)治理,、歷史建筑翻修重建等內容,，是城市功能提升與再造的系統(tǒng)工程，也是消除安全隱患,、治理城市頑疾的民生工程,，還是盤活土地資源、促進產業(yè)轉型的治理工程,。近幾年,，隨著北京城市的發(fā)展和更新?lián)Q代，一些建筑,、存量物業(yè)也將不得不面臨改造的問題,，朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)西店村也是如此�,！ �
梵石ITOWN一位工作人員笑稱：“我們的項目甚至可以說城市更新和新農村改造都涉及”,。據(jù)他介紹：“剛來到這塊地方，真是一片狼藉,。需要改造的太多,，所以我們在基礎設施投入方面比一般的項目多很多。特別是整個項目要打通連接各個地塊的路,，但是剛來時不僅周圍沒有路,，而且鐵路橋洞是2.2米，參與建設的貨車等根本過不去,，我們花了很大的成本才把路基往下降了,�,！�
梵石ITOWN周圍道路的鐵路橋洞 經濟日報-中國經濟網(wǎng) 劉園香/攝
此外，原先的廠區(qū)是玻璃倉庫,，能源配備非常低,，與一些可以充分利用以前老舊廠房的文創(chuàng)產業(yè)園不同，梵石ITOWN基礎的供水供電,、供暖等也都需要重新大面積改造,。邢鵬曾經表示，“不少存量物業(yè)的現(xiàn)狀是有待提升的,，其價值其實是被市場低估的,，我們將賦予存量物業(yè)新的生命�,！币蚨�,，從一定程度上看，梵石ITOWN是梵天地產參與城市更新的結果之一,，而且在這一過程中,，不僅改變了周圍的自然環(huán)境和產業(yè)環(huán)境，重新賦予了存量物業(yè)新的生命,，也通過設計,，在城市更新中作出了“創(chuàng)意”
改造后園區(qū)“魚鰓”鋸齒狀的豎窗 經濟日報-中國經濟網(wǎng) 劉園香/攝
3.打造以影視IP為主導全產業(yè)鏈
調研中，經濟日報-中國經濟網(wǎng)記者了解到,，與很多老國企轉型做文創(chuàng)園區(qū)面臨人員知識儲備不足等問題不同,，打造梵石ITOWN的梵天地產有著專業(yè)的運營團隊，此外,，曾擔任臺北華山1914文創(chuàng)園區(qū)副總的康文玲擔任梵天集團文創(chuàng)運營中心總經理,。園區(qū)致力于打造以影視IP為主導衍生的全產業(yè)鏈生態(tài)圈，不斷為客戶打造良好文化產業(yè)氛圍,。
據(jù)悉,，梵石ITOWN的slogan經歷了從“有生活的文創(chuàng)小鎮(zhèn)”到“制造IP的小鎮(zhèn)”的轉變。對此,，園區(qū)相關負責人曾指出,，一個成熟的產業(yè)小鎮(zhèn)，應當具備自我更新的能力,，梵石ITOWN從定位轉變以IP的能量聚合產業(yè),，從傳統(tǒng)的空間運營，到運營一個打造全產業(yè)鏈的平臺,，在幫助企業(yè)成長的同時,，也讓自身的IP影響力輸送出去。截至2018年5月,，整個小鎮(zhèn)已經入駐95家企業(yè)（其中辦公企業(yè)89家）,。經濟日報-中國經濟網(wǎng)記者走訪后發(fā)現(xiàn),，入駐的企業(yè)包括湖南廣電旗下樂田智作公司、小糖人文化傳媒,、劉天池表演工作室、唐季禮等個人工作室,、明澤佳音,、24Frames等，以影視產業(yè)為龍頭,，設計,、藝術中心、影棚,、錄音棚等配套逐步完善,，已經初步形成了一條以影視IP延展為主的比較完善的產業(yè)鏈。
園區(qū)企業(yè) 經濟日報-中國經濟網(wǎng) 劉園香/攝
4.讓品味相同的人聚在一起
如何將園區(qū)打造成為有充滿創(chuàng)意的空間,？如何將冰冷的建筑與忙碌工作的人群建立好感,？如何讓互不相識的園區(qū)企業(yè)變成合作伙伴？這些都是園區(qū)運營者需要不斷探索的內容,，梵石ITOWN也不例外,。
在社群化運營方面，經濟日報-中國經濟網(wǎng)記者了解到,，梵石ITOWN打造的不止是辦公空間,，而是一種全新的生活辦公方式，會經常舉辦各種論壇,、轟趴,、交流酒會等活動，讓參與者在活動中感受園區(qū)的氛圍,，通過這些活動,，使客戶自發(fā)地互動交流產業(yè)發(fā)展思路，探尋雙方在文化產業(yè)深入合作的切入點,。有粘性的園區(qū)環(huán)境不僅讓老客戶流連忘返,，還會推薦很多新客戶，據(jù)悉,，梵石ITOWN客戶來源約有40%是“老帶新”客戶,，這在整個行業(yè)里已經算是較高水平，企業(yè)以影視文化類企業(yè)為主,。久而久之,，整個園區(qū)便會形成充分發(fā)揮產業(yè)集聚效應、人員之間互相熟識的“溫暖小鎮(zhèn)”,。
湖南廣電樂田智作進駐梵石ITOWN 經濟日報-中國經濟網(wǎng) 劉園香/攝
三,、發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)
盡管目前梵石ITOWN一期已經取得較大成功,，但在后續(xù)的開發(fā)中仍然面臨一些挑戰(zhàn)。
1.平衡廠房的留存與開發(fā)
目前,，北京已有大量的工業(yè)遺產經過保護再利用,，成為創(chuàng)意社區(qū)、藝術中心等,，成為新的時尚地標,。對于梵石ITOWN而言，由于原有地區(qū)環(huán)境和廠房設施較差,，所以雖說是改造,，但其實新建成分更多。這一方面使得園區(qū)在規(guī)劃和建設上更加整齊劃一,，擺脫了原先“臟亂差”的面貌,；但另一方面，工作人員表示：“我們也想盡力利用和保留老舊廠房,，但以前的大部分廠房沒法再用,，經過設計，我們一期中只保留了部分倉庫的墻體,�,！薄 �
左邊為保留的紅磚墻體 經濟日報-中國經濟網(wǎng) 劉園香/攝
事實上，如何平衡廠房的留存與開發(fā)也是很多老舊廠房面臨的問題,。日前,，北京出臺的《關于保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》指出：“高度重視老舊廠房的工業(yè)遺產價值，該保則保,、以保定用,、以用促保，保護與再利用并舉,�,？茖W分類，因類施策,，做好保護性利用和創(chuàng)新性改造,。”這一政策為北京市老舊廠房保護與開發(fā)指出了方向,。梵石ITOWN在創(chuàng)造性改造方面已經走在了前列,，但未來開發(fā)中如何在不影響整體設計的前提下保留更多的工業(yè)遺址元素也值得關注。
2.周邊配套設施待完善
產業(yè)園區(qū)內外配套設施的建設,，是園區(qū)引更多企業(yè)入駐的基礎,，也是園區(qū)長期良性發(fā)展的保障。但由于梵石ITOWN所在地塊的區(qū)位限制和以前的產業(yè)基礎薄弱,，目前園區(qū)周邊配套仍處于完善過程中,。調研中,，經濟日報-中國經濟網(wǎng)記者看到不時有外賣送餐人員穿梭在園區(qū)，一位送餐人員表示：“園區(qū)環(huán)境很好,，但里面目前就有一家餐廳,，周圍吃的又比較少，所以很多工作室的員工中午選擇訂餐”,。對此,，園區(qū)工作人員表示，隨著二期,、三期等產品的不斷建設,，周邊配套正在得到改善,。
四,、未來梵石ITOWN這些值得期待
梵石ITOWN2016年7月正式開始建設，從2017年4月開園至今僅運作了一年多,，未來有著廣闊的空間待完善和發(fā)展,。
1.打造全時段生活配套
據(jù)悉，梵石ITOWN無論從規(guī)劃設計,、入駐企業(yè)甄選以及日常運營,，會更多考慮到文創(chuàng)行業(yè)的獨特需求，其第一期為“獨思”產品,，適合發(fā)展中企業(yè),，根據(jù)企業(yè)需要可以自由分割。而在接下來,，二期“合悅”產品,，為總部型企業(yè)提供大面積辦公區(qū)域，主要為獨院,、合院,。三期規(guī)劃為單元式類獨棟、雙拼,、聯(lián)排辦公,。
據(jù)經濟日報-中國經濟網(wǎng)記者了解，針對企業(yè)的需求,，小鎮(zhèn)內還規(guī)劃了兩個超大體量體驗空間,，一個是定位為專業(yè)多功能展廳，集合論壇,、沙龍,，展覽于一身；另一個是首映禮電影院,，是融合巨幕,、IMAX廳,、藝術院線等功能的綜合體。此外,，配套方面,，未來除了滿足日常辦公生活需求的24小時便利店、特色餐飲,，還有設計師酒店,、生活美學街、光影藝術館,，融合閱讀,、交流的體驗式書店等，將打造一個集生活,、辦公,、休閑、娛樂等于一體的文創(chuàng)小鎮(zhèn),，滿足各個生活作息時間內的人群,，保持園區(qū)全天候的活力氛圍。
2.探索投資園區(qū)企業(yè)
梵石ITOWN前期主要是通過物理空間的運營,，實現(xiàn)整個園區(qū)的盈利平衡,。但與一些產業(yè)園區(qū)單純做“二房東”不同，梵天地產開始逐步探索投資園內的一些企業(yè),。據(jù)悉,，前期已經參與投資了園內的“與音樂光影餐廳”，園區(qū)相關工作人員表示,，在接下來的運用中,，時機合適也會參投一些企業(yè)，與園內企業(yè)合作共贏,。
與音樂光影餐廳 經濟日報-中國經濟網(wǎng) 劉園香/攝
3.促進片區(qū)經濟整體提升
據(jù)悉,，西店記憶是國家實驗區(qū)重點項目，除了享受朝陽區(qū)優(yōu)惠政策外,，還享受額外政策支持,，在金融方面，北京銀行等為園區(qū)的企業(yè)提供金融服務支持,，以及朝陽區(qū)文創(chuàng)辦給予文創(chuàng)企業(yè)貸款的貼息支持等,。對此，一位工作人員告訴經濟日報-中國經濟網(wǎng)記者,，未來除了要和園內企業(yè)一起發(fā)展以外,，梵石ITOWN還致力于通過中心商業(yè)區(qū)等的建設，拉動整個周邊的經濟。
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