(經(jīng)濟觀察)告別“公攤”計價 中國房價會漲嗎,？

　　中新社北京2月24日電 (記者 龐無忌)中國住房和城鄉(xiāng)建設部日前發(fā)布《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》,，其中“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”的說法引發(fā)輿論關注,。有聲音認為,，這樣會導致房價大幅上漲,。但多位專家指出,，一方面文件尚在征求意見階段,，與實際落地還有一段不小的距離,，另一方面，使用套內(nèi)面積交易僅涉及計價方式的調(diào)整,，只會導致兩種不同口徑的房價數(shù)據(jù)不可比,，不會影響市場交易的實際價格，更不至于引發(fā)市場波動,。

　　商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,，后一部分被人們簡稱為“公攤”。一般而言,，商品房大堂,、公共門廳、走廊,、過道,、電(樓)梯前廳、樓梯間,、電梯井,、電梯機房、垃圾道,、管道井等計入公攤面積,。中國2001年頒布實施的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價,。但在實際交易中,，除重慶等個別城市外，人們買房大多是以建筑面積計算房價。

　　公攤面積計價的存在容易讓人產(chǎn)生“買了100平方米的房子實際獲得70平方米”的感受,。貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，除了容易誤導消費者外,，公攤面積不像室內(nèi)面積那么容易量出來,，業(yè)主并不知道實際的公攤面積是多少。小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主公攤面積之和可能大于實際總公攤面積,，這其中暗含很大的灰色空間,，容易導致糾紛。加之,，包含公攤面積的衍生費用計算存在不合理現(xiàn)象,。如暖氣費的計算方式包含了樓梯、過道等,。精裝房可能存在公共區(qū)域裝修成本分攤的問題,。此外，房地產(chǎn)交易稅收也以建筑面積征收,，包含了不被使用的公攤部分,。

　　因此，將公攤面積計入房價引起不少消費者的吐槽,。但是,，許小樂強調(diào)，有問題的不是公攤面積,，而是衍生費用的計算方式,。

　　事實上，適度的公攤能夠增加小區(qū)居住舒適度,。過大的公攤面積意味著需要為之付出更高的維護成本,，而過低的公攤部分則意味著公共配套設施的不完善。

　　因此,，以套內(nèi)面積計價這種“所見即所得”的方式,，可以杜絕公攤面積不透明的問題，增加交易信息對稱性,，也可以避免消費者在衍生費用方面產(chǎn)生糾紛,，完善房地產(chǎn)稅費管理，有利于維護消費者的利益,。

　　那么以套內(nèi)面積計價是否會推升房價,？

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，是否按套內(nèi)面積計價對于購房者實際購房成本基本沒有影響,。以北京一套最近入市的商品住宅為例,，實際住宅套內(nèi)面積是141平方米，增加公攤后變成173.7平方米，多出了18%的公攤面積,，平均單價也從套內(nèi)的每平方米10.8萬元(人民幣,，下同)變成8.8萬元，降低了19%,。以公攤計價,，房價看似降低了，實際上買房者付出的購房款總額并沒有降低,。

　　許小樂也表示,，決定房價的是供需關系，不是計價方式,。房價的計價方式變化只是造成不同口徑數(shù)據(jù)的不可比,，并沒有改變市場價格。

　　值得注意的是,，這項調(diào)整對開發(fā)商未來建房可能會產(chǎn)生影響,。張大偉表示，目前一部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商會受到影響,。而未來如果開發(fā)商為了增加套內(nèi)面積過度擠壓公攤,，會導致社區(qū)品質下降，包括樓道,、會所,、大堂等公共面積縮水。

　　許小樂指出,，目前上述文件尚處于征求意見階段,，到真正實施還需要一系列政策的配置，包括涉及到的統(tǒng)計制度,、稅收制度,、物業(yè)收費等問題。比如,，要做好房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)的可比性銜接,，調(diào)整普通住宅和非普通的劃分標準等等。因此,，不必對上述政策做過度解讀,。(完)