第三方機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2020年以來，房貸利率持續(xù)下調(diào),，已連續(xù)下降7個月,。

　　房貸利率為何七連降？預計三四季度還會繼續(xù)下降嗎,？圍繞社會關(guān)注的熱點問題,，記者采訪了相關(guān)專家學者。

　　為何七連降,？

　　經(jīng)濟周期和宏觀調(diào)控政策環(huán)境變化

　　“造成今年以來房貸利率下降的首要原因是,，經(jīng)濟周期和宏觀調(diào)控政策環(huán)境的變化�,！敝袊�社科院財��(jīng)院綜合經(jīng)濟研究部副主任,、清華大學ACCEPT研究員馮煦明告訴經(jīng)濟日報記者，事實上,，除了房貸利率之外,，其他各類主要貸款產(chǎn)品的平均利率也都呈現(xiàn)下降態(tài)勢。以代表性較強的LPR利率為例,，去年4季度到今年二季度之間總體上就是下降的,。今年7月份，1年和5年期的LPR利率分別為3.85％和4.65％比年初分別下降了0.3和0.15個百分點,。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼同樣表示，今年以來,，為應對經(jīng)濟下行和疫情沖擊,，央行采取多種貨幣政策加大流動性投放，貨幣政策更加靈活適度,，銀行間資金較為充裕,。同時，央行在注入流動性的同時,，通過降準以及下調(diào)逆回購,、中期借貸便利等操作利率，降低銀行資金成本,，推動作為房貸定價基準的LPR持續(xù)下行,。

　　一個值得注意的現(xiàn)象是：相比于其他類型長期貸款利率而言，房貸利率降幅更為明顯,，例如截至7月份,，5年期LPR利率比年初降低了0.15個百分點,，而平均期限更長的房貸利率則降低了0.28個百分點。

　　為何出現(xiàn)該現(xiàn)象,？對此,，馮煦明表示，這是因為在經(jīng)濟下行周期下,，加之疫情的影響,，企業(yè)面臨的投資回報率降低、投資風險增大,，因而對信貸融資的需求有所減弱,，導致金融機構(gòu)在一定程度上面臨“資產(chǎn)荒”問題；而對于銀行而言,，房貸資產(chǎn)相比一般企業(yè)信用貸款,，具有風險更低、穩(wěn)定性更強的優(yōu)勢,，通常被認為是更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),。“因而在經(jīng)濟下行壓力加大的情況下,，銀行也的確有激勵增加房貸供給,。事實上，在房貸利率下降的同時,，房貸的審批流程,、辦理速度都在明顯加快�,！�

　　在實際調(diào)研中記者也發(fā)現(xiàn),，多家銀行都表示，在資料齊全的情況下,，個人房貸基本一周內(nèi)可批貸,。

　　此外，董希淼表示,，今年3月以來,，根據(jù)央行部署，銀行啟動存量浮動利率房貸定價基準轉(zhuǎn)換工作,，多數(shù)客戶轉(zhuǎn)換成以LPR為定價基準,，在LPR下行之后，存量房貸利率也有所下行,。

　　還會不會降,？

　　大面積下行態(tài)勢或難再現(xiàn)

　　七連降已是既定事實，另一個引人關(guān)注的問題是：還會不會降,？

　　對此,，多位業(yè)內(nèi)專家的觀點都是,，預計下半年房貸利率會基本保持平穩(wěn)，不再延續(xù)今年上半年持續(xù)下降的趨勢,。

　　“預計今年三四季度,，房貸利率還將會有小幅下降，但幅度相比上半年會大大縮小,�,！倍�希淼表示，為支持實體經(jīng)濟,，7月30日中央政治局會議以及央行最新發(fā)布的二季度貨幣政策執(zhí)行報告都要求,，推動綜合融資成本明顯下降。預計三四季度,，市場流動性將繼續(xù)保持合理充裕,，LPR仍將會繼續(xù)下降，以LPR作為定價基準的房貸,，也會順勢下行,。

　　“二季度我國經(jīng)濟已開始V型復蘇，在今年秋冬季節(jié)不再爆發(fā)嚴重疫情的情況下,，預計三四季度經(jīng)濟將會拾階而上,，持續(xù)回暖。在這種情況,，盡管貨幣政策仍然會保持更加靈活適度和結(jié)構(gòu)性寬松,，但寬松力度在邊際上會有所減弱�,！薄●T煦明表示,，更重要的是，房地產(chǎn)信貸的過快增長可能會對其他實體企業(yè)融資形成“擠出效應”,，這在當前宏觀經(jīng)濟形勢下是需要極力避免的,。正因如此，7月份政治局會議特別強調(diào),，貨幣政策要“精準導向”，要確保新增融資重點流向制造業(yè),、中小微企業(yè),。

　　換言之，從信貸投放看,，下半年信貸投放的重點是制造業(yè)和中小微企業(yè),，房貸大幅度增長的可能性也不大。

　　與此同時,，董希淼表示,，9月份將基本完成存量房貸定價基準轉(zhuǎn)換,，存量房貸利率中樞整體下移。但是,，下半年的貨幣政策不會進一步放松,，而是更加強調(diào)適度，與房貸利率關(guān)系密切的5年期以上LPR下行的空間并不大,。

  　下一步怎么走,？

　　實施差別化住房信貸政策

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，短期內(nèi),，在貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速大幅高于名義經(jīng)濟增速的情況下,，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控會繼續(xù)收緊，防止資金不合理的,、過多流入房地產(chǎn)市場,，過度推高房價。

　　融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示,，進入2020年下半年,，房地產(chǎn)市場受疫情的影響已經(jīng)逐漸減小，甚至出現(xiàn)過熱的苗頭,，發(fā)布樓市調(diào)控收緊政策的城市逐漸增多,。僅僅7月份，就有杭州,、東莞,、寧波、深圳等6個城市出臺嚴控政策,�,！半m然從表象來看，這些嚴控措施多是起因于房價上漲過快,，但住房信貸措施也是房地產(chǎn)調(diào)控的重要一環(huán),，而且5年期LPR報價已連續(xù)三個月未變，其中應該也考慮到避免刺激房地產(chǎn)市場的因素,�,！�

　　此外，董希淼表示,，在中央反復強調(diào)“房住不炒”以及不以房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟的手段等情境下,，部分房地產(chǎn)熱點城市，對部分房地產(chǎn)政策進行調(diào)整,。在這些熱點城市,，如果房貸增長過快、利率下行明顯，預計央行將通過窗口指導,、市場利率自律機制等進行約束,。

　　在董希淼看來，較為優(yōu)惠的房貸利率,，應主要集中在首套房貸,，旨在降低剛需購房者負擔。從中長期看,，“房住不炒”仍將是房地產(chǎn)調(diào)控的主題,。“下一步,，央行和銀行應根據(jù)購房區(qū)域,、主體的不同，綜合運用多種手段,，量價并舉,，長短結(jié)合，既調(diào)控總量又調(diào)整價格,，既滿足剛性需求又抑制投資投機,，既著眼當下又引導預期，因城施策,，進一步實施好差別化住房信貸政策,。”

　　新聞多一點

　　不斷降低房貸利率

　　能減輕居民住房壓力嗎,？

　　有觀點認為,，可以通過不斷降低房貸利率來減輕居民住房壓力。這種觀點是否正確呢,？對此,，中國社科院財經(jīng)院綜合經(jīng)濟研究部副主任、清華大學ACCEPT研究員馮煦明表示,，單獨看起來（經(jīng)濟學上所說的“局部均衡”）是似乎有道理,，但實際上站不住腳，如果放在國民經(jīng)濟發(fā)展全局之中則會造成極大的扭曲,，弊大于利,。

　　馮煦明進一步指出，減輕居民住房壓力,，關(guān)鍵要從建立完善房地產(chǎn)長效機制這一根本矛盾入手,，這也是壯大和活躍經(jīng)濟“內(nèi)循環(huán)”的一項基礎(chǔ)性工作。目前,，我國正在形成以如下“三支柱”主要手段的房地產(chǎn)長效機制：

　　一是優(yōu)化住宅建設(shè)用地的空間供給結(jié)構(gòu)。根據(jù)人口流入流出趨勢,，調(diào)整城鄉(xiāng)之間,、不同城市之間的住宅用地供給格局,，避免供需機構(gòu)性失衡。

　　二是增加各種類型的政策性住房供給,，以及在一二線城市大力發(fā)展住房租賃市場,，切實提高租房居住的穩(wěn)定性、便利性,、可靠性和宜居度,。

　　三是“一城一策”式的房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展規(guī)劃和短周期調(diào)控。

　　也就是說,，在利率市場化的總體背景下,，房貸利率不宜成為房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段，其政策功能將不斷弱化,。（經(jīng)濟日報記者 錢箐旎）