圖片來源：融360大數(shù)據研究院發(fā)布的2020年7月中國房貸市場報告

　　第三方機構統(tǒng)計數(shù)據顯示，2020年以來,，房貸利率持續(xù)下調,，已連續(xù)下降7個月。房貸利率為何7連降,？預計三四季度還會繼續(xù)下降嗎,？圍繞社會關注的熱點問題，記者采訪了相關專家學者,。

　　經濟周期和宏觀調控政策環(huán)境變化

　　“造成今年以來房貸利率下降的首要原因是,，經濟周期和宏觀調控政策環(huán)境的變化�,！敝袊�社科院財經院綜合經濟研究部副主任,、清華大學ACCEPT研究員馮煦明告訴經濟日報記者，事實上,，除了房貸利率之外，其他各類主要貸款產品的平均利率也都呈現(xiàn)下降態(tài)勢,。以代表性較強的LPR利率為例,，去年4季度到今年二季度之間總體上就是下降的,。今年7月份，1年和5年期的LPR利率分別為3.85%和4.65%比年初分別下降了0.3和0.15個百分點,。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼同樣表示,，今年以來，為應對經濟下行和疫情沖擊,，央行采取多種貨幣政策加大流動性投放,，貨幣政策更加靈活適度，銀行間資金較為充裕,。同時,，央行在注入流動性的同時，通過降準以及下調逆回購,、中期借貸便利等操作利率,，降低銀行資金成本，推動作為房貸定價基準的LPR持續(xù)下行,。

　　一個值得注意的現(xiàn)象是：相比于其他類型長期貸款利率而言,，房貸利率降幅更為明顯，例如截止7月份,，5年期LPR利率比年初降低了0.15個百分點,，而平均期限更長的房貸利率則降低了0.28個百分點。為何出現(xiàn)該現(xiàn)象,？對此,，馮煦明表示，這是因為在經濟下行周期下,，加之疫情的影響,，企業(yè)面臨的投資回報率降低、投資風險增大,，因而對信貸融資的需求有所減弱,，導致金融機構在一定程度上面臨“資產荒”問題；而對于銀行而言,，房貸資產相比一般企業(yè)信用貸款,，具有風險更低、穩(wěn)定性更強的優(yōu)勢,，通常被認為是更優(yōu)質的資產,。“因而在經濟下行壓力加大的情況下,，銀行也的確有激勵增加房貸供給,。事實上，在房貸利率下降的同時,，房貸的審批流程,、辦理速度都在明顯加快,。”

　　在實際調研中記者也發(fā)現(xiàn),，多家銀行都表示,，在資料齊全的情況下，個人房貸基本一周內可批貸,。

　　此外,，董希淼表示，今年3月以來,，根據央行部署,，銀行啟動存量浮動利率房貸定價基準轉換工作，多數(shù)客戶轉換成以LPR為定價基準,，在LPR下行之后,，存量房貸利率也有所下行。

　　大面積下行態(tài)勢或難再現(xiàn)

　　7連降已是既定事實,，另一個引人關注的問題是：還會不會降,？

　　對此，多位業(yè)內專家的觀點都是,，預計下半年房貸利率會基本保持平穩(wěn),，不再延續(xù)今年上半年持續(xù)下降的趨勢�,！邦A計今年三四季度,，房貸利率還將會有小幅下降，但幅度相比上半年會大大縮小,�,！倍�希淼表示，為支持實體經濟,，7月30日中央政治局會議以及央行最新發(fā)布的二季度貨幣政策執(zhí)行報告都要求,，推動綜合融資成本明顯下降。預計三四季度,，市場流動性將繼續(xù)保持合理充裕,，LPR仍將會繼續(xù)下降，以LPR作為定價基準的房貸,，也會順勢下行,。

　　“二季度我國經濟已開始V型復蘇，在今年秋冬季節(jié)不再爆發(fā)嚴重疫情的情況下,，預計三四季度經濟將會拾階而上,，持續(xù)回暖。在這種情況，盡管貨幣政策仍然會保持更加靈活適度和結構性寬松,，但寬松力度在邊際上會有所減弱,。” 馮煦明表示,，更重要的是，房地產信貸的過快增長可能會對其他實體企業(yè)融資形成“擠出效應”,，這在當前宏觀經濟形勢下是需要極力避免的,。正因如此，7月份政治局會議特別強調,，貨幣政策要“精準導向”,，要確保新增融資重點流向制造業(yè)、中小微企業(yè),。

　　換言之,，從信貸投放看，下半年信貸投放的重點是制造業(yè)和中小微企業(yè),，房貸大幅度增長的可能性也不大,。

　　與此同時，董希淼表示,，9月份將基本完成存量房貸定價基準轉換,，存量房貸利率中樞整體下移。但是,，下半年的貨幣政策不會進一步放松,，而是更加強調適度，與房貸利率關系密切的5年期以上LPR下行的空間并不大,。

　　實施差別化住房信貸政策

　　在業(yè)內人士看來,，短期內，在貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速大幅高于名義經濟增速的情況下,，部分城市房地產調控會繼續(xù)收緊,，防止資金不合理的、過多流入房地產市場,，過度推高房價,。

　　融360大數(shù)據研究院分析師李萬賦表示，進入2020年下半年,，房地產市場受疫情的影響已經逐漸減小,，甚至出現(xiàn)過熱的苗頭，發(fā)布樓市調控收緊政策的城市逐漸增多,。僅僅7月份,，就有杭州、東莞、寧波,、深圳等6個城市出臺嚴控政策,。“雖然從表象來看,，這些嚴控措施多是起因于房價上漲過快,，但住房信貸措施也是房地產調控的重要一環(huán)，而且5年期LPR報價已連續(xù)三個月未變,，其中應該也考慮到避免刺激房地產市場的因素,。”

　　此外,，董希淼表示,，在中央反復強調“房住不炒”以及不以房地產作為刺激經濟的手段等情境下，部分房地產熱點城市,，對部分房地產政策進行調整,。在這些熱點城市，如果房貸增長過快,、利率下行明顯,，預計央行將通過窗口指導、市場利率自律機制等進行約束,。

　　在董希淼看來,，較為優(yōu)惠的房貸利率，應主要集中在首套房貸,，旨在降低剛需購房者負擔,。從中長期看，“房住不炒”仍將是房地產調控的主題,�,！跋乱徊剑�央行和銀行應根據購房區(qū)域,、主體的不同,，綜合運用多種手段，量價并舉,，長短結合,，既調控總量又調整價格，既滿足剛性需求又抑制投資投機,，既著眼當下又引導預期,，因城施策，進一步實施好差別化住房信貸政策,�,！�

　　新聞多一點：不斷降低房貸利率能減輕居民住房壓力嗎,？

　　有觀點認為，可以通過不斷降低房貸利率來減輕居民住房壓力,。這種觀點是否正確呢,？對此，馮煦明表示,，單獨看起來（經濟學上所說的“局部均衡”）是似乎有道理,，但實際上站不住腳，如果放在國民經濟發(fā)展全局之中則會造成極大的扭曲,，弊大于利,。

　　馮煦明進一步指出，減輕居民住房壓力,，關鍵要從建立完善房地產長效機制這一根本矛盾入手，這也是壯大和活躍經濟“內循環(huán)”的一項基礎性工作,。目前,，我國正在形成以如下“三支柱”主要手段的房地產長效機制：一是優(yōu)化住宅建設用地的空間供給結構。根據人口流入流出趨勢,，調整城鄉(xiāng)之間,、不同城市之間的住宅用地供給格局，避免供需機構性失衡,。二是增加各種類型的政策性住房供給,，以及在一二線城市大力發(fā)展住房租賃市場，切實提高租房居住的穩(wěn)定性,、便利性,、可靠性和宜居度。三是“一城一策”式的房地產市場中長期發(fā)展規(guī)劃和短周期調控,。

　　也就是說,，在利率市場化的總體背景下，房貸利率不宜成為房地產調控的主要手段,，其政策功能將不斷弱化,。（經濟日報記者 錢箐旎）