摘要

　　【十問廈門房價：為何收入低房價高,？今年還會跌嗎？】廈門均價4萬,，深圳房子均價5.5萬,。深圳地域更大，平均下來是5.5萬,，廈門地域小，平均下來是4萬,，所以理論上廈門的房價更接近真實水平,。深圳地域大，貴的賣十幾二十萬,，但正是因為它大,，最邊緣的可能賣3萬，所以平均下來是5萬,。所以其實深圳相對核心區(qū)的房價是貴很多的,，絕對不止5.5萬，也就是說如果通過房價收入比來對比的話,，廈門房價收入比還比深圳更好,。并且廈門地小人多，價格相對來說也是更合理的,。（每日經(jīng)濟新聞）

　　第1問：廈門為何收入低房價高,？

　　廈門均價4萬,，深圳房子均價5.5萬。深圳地域更大,，平均下來是5.5萬,，廈門地域小，平均下來是4萬,，所以理論上廈門的房價更接近真實水平,。深圳地域大，貴的賣十幾二十萬,，但正是因為它大,，最邊緣的可能賣3萬，所以平均下來是5萬,。所以其實深圳相對核心區(qū)的房價是貴很多的,，絕對不止5.5萬，也就是說如果通過房價收入比來對比的話,，廈門房價收入比還比深圳更好,。并且廈門地小人多，價格相對來說也是更合理的,。

　　第2問：廈門房價合理嗎,？

　　廈門的房價可能還沒到天花板，因為并不是所有人都能買房,，從古至今都是這個道理,。廈門地少人多，買得起的人已經(jīng)可以支撐上漲空間了,，買不起的人永遠都覺得價格不合理,。

　　第3問：廈門房價今年還會跌嗎？

　　會跌,，只是速度問題,。五緣灣區(qū)域今年也在慢慢下降，同一個小區(qū)的房子差的去年就開始降價了,，好的今年開始降,。本質(zhì)原因是缺錢才會降價賣房子。10套房子里面本來是只有1,、2個人降價,，時間拖得越長就會越多人缺錢，這是一定的,。所以降價的人也會越來越多,，降價幅度和范圍也會逐漸增加。

　　第4問：廈門不同區(qū)域房價下跌為何快慢不一？

　　原因主要是因為：第一,，房子的資源豐富,，學(xué)區(qū)好、地段好,、房子好相對抗跌,；第二，這種類型的房子置換不多,，例如海峽國際社區(qū),，多為自住，自住的房子不會賣就不會跌,，從概率上來講一個小區(qū)或區(qū)域自住的人越多,，房子拿出來賣的越少，這個地方?jīng)]有成交就沒有下跌,；第三,，最先跌的往往就是去年漲的最快的，而去年漲的最快的就是投資需求買入的小戶型房子,。

　　第5問：廈門房價為何比其他城市跌得快,？

　　廈門跌幅領(lǐng)跑全國，且廈門房價僅次于北京深圳上海這三個城市,。

　　從大周期的宏觀角度,，所有城市都是一樣的，都會走到價格下跌的地步,。其他城市現(xiàn)在發(fā)生的事情都是廈門去年發(fā)生過的事情(如新房限價,，搖號等)。泉州漳州現(xiàn)在走的路就是廈門去年走過的路,。

　　周期來看,，廈門的這一輪調(diào)控是從2016年7月15號開始，廈門在2016年9月30號出的調(diào)控,，限購限貸同時加碼,，然后在2017年3月26號又加上了限售。其他幾個城市2016年10月開始調(diào)控,，廈門領(lǐng)先三個月。再有另一些城市是到去年底,，甚至到今年現(xiàn)在才限購限貸,。所以每個政策出臺的節(jié)奏不一致，這就叫差異化,。每個城市都調(diào)一次,，這叫差異化。所以導(dǎo)致廈門現(xiàn)在走在比較前面。廈門是第一個出調(diào)控政策的城市,、第一個出限購限售的城市,、執(zhí)行的最徹底的城市。

　　從原政策的執(zhí)行力度來看,，很多城市出政策來變通對沖緩解稀釋政策的效應(yīng),。如西安在16年、17年也出了調(diào)控政策,。為什么西安市場在去年整年,，包括今年中還這么火爆？因為他從去年開始出了人才政策,，只要是個人才,、本科生就可以免費落戶。這個在廈門和很多城市是不可能的事情,，和限購政策完全抵消,，增加了購房的需求。

　　第6問：廈門房價中期走勢如何,？

　　新盤的供應(yīng)經(jīng)過五年,、十年的累積，交房后就會合成數(shù)據(jù),。所以我們只要把住新房的源頭就能算出供需數(shù)量,。比如從2012年開始，廈門每年的土地供應(yīng)量平均值是150平方萬左右,。而從2012年到現(xiàn)在,，廈門每年的銷售量，新盤銷售,，在這過去的7~8年里,，平均每年只生產(chǎn)150萬平方，但是每年要賣掉300萬平方,，那一年就缺口150萬平方,，7年就是1050萬平方，已經(jīng)把過去的庫存全部被消耗光了,，還不夠,。剩下人就只能買二手房。

　　300萬平方其實就可以代表這個城市,，如果取平均值,，就基本上可以代表這個城市未來幾年的需求量就是300萬平方。以賣一套房子是一百平米來算,，就是3萬套,。這個城市的新盤的需求是三萬套,，但是它一年只供1.5萬套。如果累積到一定程度,，市場就供不應(yīng)求,，這是需求層面。就是市場畸形的結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的城市房價上漲,，供不應(yīng)求,。廈門的供需結(jié)構(gòu)是全國最畸形的城市，這就是為什么一個小城市,，房價會這么高的原因,。

　　此外，廈門每年人口凈流入比例很高,，著可以通過孩子的讀書來作為參考,。學(xué)位是把戶籍人口和非戶籍人口加在一起。最近幾年廈門的學(xué)位空缺程度逐年增加,，而且每年都要翻倍,，說明城市常住人口是越來越多。這些就是中長期來看購買力支撐,。

　　第7問：廈門周邊城市(比如漳州港)會跟跌嗎,？

　　漳州港現(xiàn)在的房價是透支了R3線建成后的價格。此外,，供大于求,，漳州港有200多萬庫存，這是廈門一年供應(yīng)量,。

　　漳州港充滿變數(shù),，和廈門相比，人們更愿意選擇廈門,，且廈門周邊也有2萬左右的房子,，但漳州港的房子要取決于價差，價差大,，就會有人買,，因為沒有不能買的房子，只有不能買的價格,。

　　第8問：廈門的商住項目還有購買價值嗎,？

　　商住的問題是如果體現(xiàn)不出租金收益它的增值就會變慢，就會相對慢,，或者叫做跑不贏平均值,。商住的問題主要有：無法入戶；體驗差,；居住成本高,。

　　此外，商住交易成本高交易稅費平均在10%,，正常的商品房滿兩年的交易數(shù)據(jù)應(yīng)該是在三個點,。交易稅費高就會讓很多人不想賣，說白了它就吃掉了你的利潤,。因為要掏這部分稅來,，而且是讓買家來承擔(dān)，無形當(dāng)中就導(dǎo)致房價賣不高,，而出租也就成為其剩下的唯一可取之處,。

　　第9問：廈門地價大跌了嗎？

　　我們要承認一個事實,，土地價格是下跌了,。但是只是單純拿兩個結(jié)果去對比，會感覺到很驚悚,，如果考慮到里面的基本原因,，可能只是下跌，但并沒有那么驚悚,。

　　以7月2號拍的同安,、翔安的地1萬8、1萬9,，與翔安在2016年8月26號拍的地王是3萬7千多,，3萬8千左右作對比，產(chǎn)生2萬的差距主要由于以下原因：

　　首先,，這兩塊地位置完全不一樣：一塊在翔安南,，是翔安未來最有前景的區(qū)域；另一塊在廈大翔安校區(qū)偏遠的地方,，那個地方與地王之間的發(fā)展周期至少差5年,。你拿一個發(fā)展周期差5年的進行對比，這肯定是不行的,。

　　第二,，是條件差異，2016年8月份的時候還沒有開始調(diào)控,，特別是對土地市場沒有調(diào)控,，當(dāng)時的土地拍賣條件就是正常的條件，你花錢蓋什么樣的房子你說了算�,，F(xiàn)在,，2017年開始廈門就對土地市場進行調(diào)控了。

　　第10問：開發(fā)商還敢在廈門拍地嗎,？

　　相比原來,，現(xiàn)在有7090政策,，就是這塊土地拍下來，必須有70%的房子是在90平方以下的,，之前的地王就沒有這個限制,。這個限制導(dǎo)致開發(fā)商沒有辦法去做別墅，而只有做別墅,，價格才能產(chǎn)生大的溢價,，開發(fā)商的利潤才會多，利潤多,，開發(fā)商才會拿更高的成本去拍下土地,。

　　有70%的房子要在90平方以下，90平方顯然是做不了高溢價的房子,，只剩下30%,。以前沒有限制的時候，開發(fā)商想怎么排就怎么排,，只要容積率排的下,，怎么排都可以，這是一個限制,。另一個限制就是,，140平方不能做復(fù)式的房子。我們知道,，做復(fù)式的房子可以空出很多面積來贈送,，抽出來的面積就可以給房子產(chǎn)生溢價。多出一個客廳或是房子的面積就能產(chǎn)生溢價,，客戶也能接受,。開放商就敢拍高一點。

　　再有“一次性銷售”,，10萬平米以下的地必須一次性銷售,，10萬平米以上要分兩次銷售，這個政策對開發(fā)商來說是很可怕的事情,。因為一塊地你分多次銷售,，可以拉長周期，可以根據(jù)行情的變化調(diào)節(jié)價格,，低開高賣,，越賣越高，對開放商來說這是正確的銷售策略,。若是一次性全部放出來在房產(chǎn)市場上賣,，開放商處于被動的狀態(tài)。在很多對土地拍賣的限制條件下,，造成了大家不敢以很高的價格拍賣土地,。

　　最后,，開發(fā)商的錢不夠了，過去的2016年和2017年,，開發(fā)商花了巨大的價格拍下土地,，結(jié)果這兩年碰到房產(chǎn)政策，房子不好賣了,，手上的現(xiàn)金回的慢了，就不能再投入去開發(fā)了,。錢不多就不會亂拿地,。

　　作者：黃漢彬（廈門資深地產(chǎn)媒體人）