摘要

　　【十問廈門房價：為何收入低房價高,？今年還會跌嗎,？】廈門均價4萬，深圳房子均價5.5萬,。深圳地域更大,，平均下來是5.5萬，廈門地域小,，平均下來是4萬,，所以理論上廈門的房價更接近真實水平。深圳地域大,，貴的賣十幾二十萬,，但正是因為它大，最邊緣的可能賣3萬,，所以平均下來是5萬,。所以其實深圳相對核心區(qū)的房價是貴很多的，絕對不止5.5萬,，也就是說如果通過房價收入比來對比的話,，廈門房價收入比還比深圳更好。并且廈門地小人多,，價格相對來說也是更合理的,。（每日經濟新聞）

　　第1問：廈門為何收入低房價高？

　　廈門均價4萬,，深圳房子均價5.5萬,。深圳地域更大，平均下來是5.5萬,，廈門地域小,，平均下來是4萬，所以理論上廈門的房價更接近真實水平,。深圳地域大,，貴的賣十幾二十萬，但正是因為它大,，最邊緣的可能賣3萬,，所以平均下來是5萬。所以其實深圳相對核心區(qū)的房價是貴很多的,，絕對不止5.5萬,，也就是說如果通過房價收入比來對比的話,，廈門房價收入比還比深圳更好。并且廈門地小人多,，價格相對來說也是更合理的,。

　　第2問：廈門房價合理嗎？

　　廈門的房價可能還沒到天花板,，因為并不是所有人都能買房,，從古至今都是這個道理。廈門地少人多,，買得起的人已經可以支撐上漲空間了,，買不起的人永遠都覺得價格不合理。

　　第3問：廈門房價今年還會跌嗎,？

　　會跌,，只是速度問題。五緣灣區(qū)域今年也在慢慢下降,，同一個小區(qū)的房子差的去年就開始降價了,，好的今年開始降。本質原因是缺錢才會降價賣房子,。10套房子里面本來是只有1,、2個人降價，時間拖得越長就會越多人缺錢,，這是一定的,。所以降價的人也會越來越多，降價幅度和范圍也會逐漸增加,。

　　第4問：廈門不同區(qū)域房價下跌為何快慢不一,？

　　原因主要是因為：第一，房子的資源豐富,，學區(qū)好,、地段好、房子好相對抗跌,；第二,，這種類型的房子置換不多，例如海峽國際社區(qū),，多為自住,，自住的房子不會賣就不會跌，從概率上來講一個小區(qū)或區(qū)域自住的人越多,，房子拿出來賣的越少,，這個地方沒有成交就沒有下跌；第三,，最先跌的往往就是去年漲的最快的,，而去年漲的最快的就是投資需求買入的小戶型房子。

　　第5問：廈門房價為何比其他城市跌得快,？

　　廈門跌幅領跑全國,，且廈門房價僅次于北京深圳上海這三個城市。

　　從大周期的宏觀角度,，所有城市都是一樣的,，都會走到價格下跌的地步。其他城市現在發(fā)生的事情都是廈門去年發(fā)生過的事情(如新房限價,，搖號等),。泉州漳州現在走的路就是廈門去年走過的路。

　　周期來看,，廈門的這一輪調控是從2016年7月15號開始,，廈門在2016年9月30號出的調控，限購限貸同時加碼,，然后在2017年3月26號又加上了限售,。其他幾個城市2016年10月開始調控，廈門領先三個月,。再有另一些城市是到去年底,，甚至到今年現在才限購限貸。所以每個政策出臺的節(jié)奏不一致,，這就叫差異化,。每個城市都調一次，這叫差異化,。所以導致廈門現在走在比較前面,。廈門是第一個出調控政策的城市、第一個出限購限售的城市,、執(zhí)行的最徹底的城市,。

　　從原政策的執(zhí)行力度來看，很多城市出政策來變通對沖緩解稀釋政策的效應,。如西安在16年,、17年也出了調控政策。為什么西安市場在去年整年,，包括今年中還這么火爆,？因為他從去年開始出了人才政策，只要是個人才,、本科生就可以免費落戶,。這個在廈門和很多城市是不可能的事情，和限購政策完全抵消,，增加了購房的需求,。

　　第6問：廈門房價中期走勢如何,？

　　新盤的供應經過五年、十年的累積,，交房后就會合成數據,。所以我們只要把住新房的源頭就能算出供需數量。比如從2012年開始,，廈門每年的土地供應量平均值是150平方萬左右,。而從2012年到現在，廈門每年的銷售量,，新盤銷售,，在這過去的7~8年里，平均每年只生產150萬平方,，但是每年要賣掉300萬平方,，那一年就缺口150萬平方，7年就是1050萬平方,，已經把過去的庫存全部被消耗光了,，還不夠。剩下人就只能買二手房,。

　　300萬平方其實就可以代表這個城市,，如果取平均值，就基本上可以代表這個城市未來幾年的需求量就是300萬平方,。以賣一套房子是一百平米來算,，就是3萬套。這個城市的新盤的需求是三萬套,，但是它一年只供1.5萬套,。如果累積到一定程度，市場就供不應求,，這是需求層面,。就是市場畸形的結構導致的城市房價上漲，供不應求,。廈門的供需結構是全國最畸形的城市,，這就是為什么一個小城市，房價會這么高的原因,。

　　此外,，廈門每年人口凈流入比例很高，著可以通過孩子的讀書來作為參考,。學位是把戶籍人口和非戶籍人口加在一起,。最近幾年廈門的學位空缺程度逐年增加，而且每年都要翻倍，說明城市常住人口是越來越多,。這些就是中長期來看購買力支撐,。

　　第7問：廈門周邊城市(比如漳州港)會跟跌嗎？

　　漳州港現在的房價是透支了R3線建成后的價格,。此外,，供大于求，漳州港有200多萬庫存,，這是廈門一年供應量。

　　漳州港充滿變數,，和廈門相比,，人們更愿意選擇廈門，且廈門周邊也有2萬左右的房子,，但漳州港的房子要取決于價差,，價差大，就會有人買,，因為沒有不能買的房子,，只有不能買的價格。

　　第8問：廈門的商住項目還有購買價值嗎,？

　　商住的問題是如果體現不出租金收益它的增值就會變慢,，就會相對慢，或者叫做跑不贏平均值,。商住的問題主要有：無法入戶,；體驗差；居住成本高,。

　　此外,，商住交易成本高交易稅費平均在10%，正常的商品房滿兩年的交易數據應該是在三個點,。交易稅費高就會讓很多人不想賣,，說白了它就吃掉了你的利潤。因為要掏這部分稅來,，而且是讓買家來承擔,，無形當中就導致房價賣不高，而出租也就成為其剩下的唯一可取之處,。

　　第9問：廈門地價大跌了嗎,？

　　我們要承認一個事實，土地價格是下跌了,。但是只是單純拿兩個結果去對比,，會感覺到很驚悚，如果考慮到里面的基本原因,，可能只是下跌,，但并沒有那么驚悚,。

　　以7月2號拍的同安、翔安的地1萬8,、1萬9,，與翔安在2016年8月26號拍的地王是3萬7千多，3萬8千左右作對比,，產生2萬的差距主要由于以下原因：

　　首先,，這兩塊地位置完全不一樣：一塊在翔安南，是翔安未來最有前景的區(qū)域,；另一塊在廈大翔安校區(qū)偏遠的地方,，那個地方與地王之間的發(fā)展周期至少差5年。你拿一個發(fā)展周期差5年的進行對比,，這肯定是不行的,。

　　第二，是條件差異,，2016年8月份的時候還沒有開始調控,，特別是對土地市場沒有調控，當時的土地拍賣條件就是正常的條件,，你花錢蓋什么樣的房子你說了算�,，F在，2017年開始廈門就對土地市場進行調控了,。

　　第10問：開發(fā)商還敢在廈門拍地嗎,？

　　相比原來，現在有7090政策,，就是這塊土地拍下來,，必須有70%的房子是在90平方以下的，之前的地王就沒有這個限制,。這個限制導致開發(fā)商沒有辦法去做別墅,，而只有做別墅，價格才能產生大的溢價,，開發(fā)商的利潤才會多,，利潤多，開發(fā)商才會拿更高的成本去拍下土地,。

　　有70%的房子要在90平方以下,，90平方顯然是做不了高溢價的房子，只剩下30%,。以前沒有限制的時候,，開發(fā)商想怎么排就怎么排，只要容積率排的下，怎么排都可以,，這是一個限制,。另一個限制就是，140平方不能做復式的房子,。我們知道,，做復式的房子可以空出很多面積來贈送，抽出來的面積就可以給房子產生溢價,。多出一個客廳或是房子的面積就能產生溢價,，客戶也能接受。開放商就敢拍高一點,。

　　再有“一次性銷售”,，10萬平米以下的地必須一次性銷售，10萬平米以上要分兩次銷售,，這個政策對開發(fā)商來說是很可怕的事情,。因為一塊地你分多次銷售,，可以拉長周期,，可以根據行情的變化調節(jié)價格，低開高賣,，越賣越高,，對開放商來說這是正確的銷售策略。若是一次性全部放出來在房產市場上賣,，開放商處于被動的狀態(tài),。在很多對土地拍賣的限制條件下，造成了大家不敢以很高的價格拍賣土地,。

　　最后,，開發(fā)商的錢不夠了，過去的2016年和2017年,，開發(fā)商花了巨大的價格拍下土地,，結果這兩年碰到房產政策，房子不好賣了,，手上的現金回的慢了,，就不能再投入去開發(fā)了。錢不多就不會亂拿地,。

　　作者：黃漢彬（廈門資深地產媒體人）