9月底,，隨著北京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目迎來(lái)公開(kāi)搖號(hào),，有關(guān)“共享”的住房想象再次泛起漣漪。

　　事實(shí)上,，在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域,，早有不少?lài)L鮮者爭(zhēng)先試水。

　　莊海就是其中的一員,。今年4月,，住宿分享平臺(tái)途家正式對(duì)外宣布，由途家控股機(jī)構(gòu)總裁莊海牽頭打造VaShare,，致力推出用于度假住宿的共有產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品,。

　　半年來(lái)，莊海馬不停蹄地確定用戶痛點(diǎn),、尋找解決方案,、做營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù)上的調(diào)整。7月底,，VaShare宣布獲執(zhí)一資本數(shù)百萬(wàn)美元Pre-A輪融資,。加上今年3月的數(shù)百萬(wàn)美元天使輪融資，VaShare的融資總額已達(dá)到千萬(wàn)美元,。

　　讓旅游地產(chǎn)變得“有用”與“價(jià)值最大化”,，是莊海選擇做VaShare的初心。為此,，中國(guó)城市報(bào)記者特別專(zhuān)訪了VaShare CEO莊海,，以揭開(kāi)共享度假房的神秘面紗。

　　門(mén)檻高,、難變現(xiàn),、高空置——旅游地產(chǎn)痛點(diǎn)頻發(fā)

　　VaShare源于“Vacation Share”的縮寫(xiě)，代表公司對(duì)于共享度假的期待,。

　　莊海想做的是一個(gè)交換的巨大平臺(tái),，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)一部分帶產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品后,，可以把使用權(quán)交換出來(lái)，和所有人共享,。實(shí)現(xiàn)一處置業(yè),，全球度假。

　　莊海分析,，人們目前購(gòu)買(mǎi)旅游地產(chǎn)，無(wú)非有兩個(gè)目的——自住或投資,。

　　但這背后也不乏痛點(diǎn)：從投資的角度來(lái)說(shuō),，門(mén)檻高，至少需要幾十萬(wàn)的總金額;此外流動(dòng)性差,，旅游地產(chǎn)很難變現(xiàn),。

　　從自住的角度來(lái)說(shuō)，人們本身去旅游地居住的時(shí)間有限,，且假期又少,，這意味著資產(chǎn)的多數(shù)時(shí)間處于閑置狀態(tài);同時(shí)，中國(guó)人喜歡全世界去度假,，每年都去相同目的地的可能性很小,。

　　“也許幾年內(nèi)只住一個(gè)禮拜，甚至幾天,，這時(shí)候算上房產(chǎn)每年的物業(yè),、維修費(fèi)等成本，可能比住酒店還貴,�,！�

　　按照莊海的設(shè)想，VaShare產(chǎn)品主要分類(lèi)2類(lèi)：有產(chǎn)權(quán)和無(wú)產(chǎn)權(quán),。

　　據(jù)他透露,，目前無(wú)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品已在8月中旬開(kāi)始落地。以1年期產(chǎn)品為例,，記者登錄官方微信發(fā)現(xiàn),，其售價(jià)為2998元，合計(jì)交換分值是26,，按照官方描述,，購(gòu)買(mǎi)此產(chǎn)品預(yù)定酒店，可以享受同類(lèi)OTA(旅游網(wǎng)站預(yù)定)價(jià)格8-9折的優(yōu)惠,，等同于Booking約3500元的消費(fèi)金額,。酒店的選擇范圍，則囊括50多個(gè)國(guó)家,、1200余個(gè)度假點(diǎn),。

　　無(wú)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品與攜程等OTA有何差別?莊海表示,，第一是便宜，第二是VaShare的產(chǎn)品更精選,�,！氨热缯f(shuō)攜程，它面對(duì)的是各個(gè)階層的用戶,，有商務(wù)辦公,、快捷酒店等。而我們則主打度假需求,�,！�

　　分權(quán)度假的“省錢(qián)經(jīng)”：入住成本減少50%

　　相比之下，帶產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品顯然更復(fù)雜,，但也更值得期待,。目前市場(chǎng)并無(wú)可參照的成熟模型，在莊�,？磥�(lái),，這將是在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)于共享,、分權(quán)的一次完全革新,。

　　為何要引入分權(quán)?莊海認(rèn)為，這一方面能提高旅游地產(chǎn)的使用效率,，同時(shí)能大幅度降低原本占比近50%的入住成本,。

　　他給記者算了一筆賬：按照每人每年(約50個(gè)星期)度假1個(gè)星期的平均值算，全年只有2%的時(shí)間在使用旅游地產(chǎn)——這也意味著,，整個(gè)旅游地產(chǎn)小區(qū)的平均入住率也只有2%,。

　　這種情況下，不僅容易導(dǎo)致空城,、鬼城,，且商城、醫(yī)院等配套也無(wú)法支撐運(yùn)營(yíng),。

　　而通過(guò)分權(quán),，若將一份房屋產(chǎn)權(quán)分成10份，入住率也就提高了10倍,，旅游地產(chǎn)的使用效率也就提高了10倍,。“這將對(duì)配套設(shè)施的完善,、旅游地的引流,、避免土地資源的浪費(fèi)等，都起到積極作用,�,！�

　　另一方面,，莊海分析，以前的分時(shí)度假,，多數(shù)是分時(shí)為主,，交換為輔。最大的缺陷是價(jià)格昂貴,，預(yù)定起來(lái)很麻煩,。“買(mǎi)了分時(shí)度假產(chǎn)品以后,，你發(fā)現(xiàn)最后花的錢(qián)比直接網(wǎng)上定的還要貴,。”

　　如今,，他的設(shè)想是引入產(chǎn)權(quán)共享，從而最大限度地“省錢(qián)”,。莊海指出,，以往運(yùn)營(yíng)酒店的最大成本，就是物業(yè)租金,，約占總成本的50%,。“就是說(shuō),，我住一晚400塊錢(qián)的房子,，其中有200塊錢(qián)可能給了房東�,！�

　　其他服務(wù)如前臺(tái)接待,、打掃衛(wèi)生、WIFI服務(wù),、床單等清潔客用品等,，莊海表示，只占總成本的15%-30%;還有一部分的營(yíng)銷(xiāo)成本,。

　　目前VaShare共享產(chǎn)權(quán)度假產(chǎn)品的設(shè)計(jì)是至少5年起售,。5年后房子會(huì)進(jìn)行清算，按照市場(chǎng)價(jià)格,，每一份帶產(chǎn)權(quán)的業(yè)主按比例進(jìn)行分成,。

　　“售價(jià)100萬(wàn)的房子，假設(shè)5年后漲到150萬(wàn),，原來(lái)買(mǎi)的是10萬(wàn)塊錢(qián)一份(以原產(chǎn)權(quán)均分10份為例),，屆時(shí)扣掉稅費(fèi)每人可能拿到14萬(wàn)�,！鼻f海解釋,。

　　“交給信托去實(shí)現(xiàn)” 旅游地產(chǎn)回歸居住屬性

　　不過(guò),，莊海也多次對(duì)記者強(qiáng)調(diào)收益是“小額”。他認(rèn)為,，旅游地產(chǎn)的本質(zhì)應(yīng)該是回歸它的使用屬性,，提高入住率和降低業(yè)主成本。相比之下,，投資屬性要弱化一些,。

　　“不想作為一個(gè)金融產(chǎn)品去炒作，不創(chuàng)造新的杠桿,，只做一個(gè)簡(jiǎn)單的產(chǎn)權(quán)拆分,，降低風(fēng)險(xiǎn)�,！鼻f海說(shuō),，在具體產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，將更多交給信托機(jī)構(gòu)去實(shí)現(xiàn),，是房產(chǎn)證券化的一種,。

　　“按照物權(quán)法的規(guī)定，是允許共享房屋所有權(quán)的,，即一個(gè)房產(chǎn)證可以寫(xiě)多個(gè)人的名字,。但這在實(shí)際操作上會(huì)有很大問(wèn)題，因?yàn)橘u(mài)房子時(shí),，需要房產(chǎn)證上的所有人都出現(xiàn),。”

　　于是,，莊海設(shè)想讓信托來(lái)持有房產(chǎn)——實(shí)際上大家購(gòu)買(mǎi)的是信托產(chǎn)品,，VaShare只提供交換平臺(tái)和服務(wù)。而信托具有權(quán)威性,，能更大程度上保證資產(chǎn)安全,。

　　同時(shí)，VaShare預(yù)付款會(huì)員費(fèi)回籠的資金,，可以交給信托機(jī)構(gòu),，一方面幫助公司滿足部分低風(fēng)險(xiǎn)投資的需求，比如銀行存款,、購(gòu)買(mǎi)國(guó)債等;另一方面,，信托機(jī)構(gòu)會(huì)按年撥給公司會(huì)員款，以保證客戶資金專(zhuān)款專(zhuān)用,。

　　定位都市白領(lǐng) 年底覆蓋國(guó)內(nèi)酒店6000家

　　在此之前,，記者注意到，已有部分開(kāi)發(fā)商試水分權(quán)度假，如今典集團(tuán)旗下的紅樹(shù)林酒店等,，也是通過(guò)分散購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán),，實(shí)現(xiàn)體系內(nèi)300多家酒店的交換。

　　對(duì)于二者的不同,，莊海認(rèn)為,，賣(mài)房子仍然是開(kāi)發(fā)商的主要盈利驅(qū)動(dòng)——從賣(mài)房的利潤(rùn)中，再抽出錢(qián)來(lái)做交換服務(wù),。此外,，其可用于交換的點(diǎn)非常少�,！叭绻�全��(guó)有30個(gè)樓盤(pán),，就只能從這30個(gè)項(xiàng)目里共享度假�,！�

　　莊海把自己的產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)商分時(shí)度假產(chǎn)品的關(guān)系,，比作廣域網(wǎng)和局域網(wǎng)的關(guān)系，VaShare想做一個(gè)更大的平臺(tái),，把所有的房源都打通,。以服務(wù)增值作為盈利模式，不僅依靠滾動(dòng)銷(xiāo)售,。

　　另一方面，記者了解到,，VaShare的客戶群是以城市白領(lǐng)為主的中產(chǎn)階級(jí),。首先，他們有一定的旅游度假需求,。其次,，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。最后,，生活的穩(wěn)定程度和可預(yù)期性高,。

　　而在房源獲取上，和開(kāi)發(fā)商合作是主要形式,。主要針對(duì)新房,，因?yàn)槠焚|(zhì)相對(duì)“靠譜”。

　　對(duì)此莊海解釋?zhuān)�存量房屋的流轉(zhuǎn)會(huì)更“復(fù)雜”,。這首先體現(xiàn)在房源的獲取上,。“業(yè)主都不在,，怎么去找到他們?進(jìn)而怎么說(shuō)服他們把房屋交易?”

　　另外莊海認(rèn)為,，國(guó)內(nèi)雖有不少旅游地產(chǎn)在布局，但實(shí)際每年的新增項(xiàng)目仍然非常多，能達(dá)到幾千個(gè),。

　　按照設(shè)想,，無(wú)論產(chǎn)品是否帶有產(chǎn)權(quán)，用戶都可以使用VaShare交換到全球多處酒店——這意味著,，其覆蓋范圍將不僅限于自有物業(yè),。

　　而目前，這個(gè)范圍還在起步階段,。尤其在國(guó)內(nèi)市場(chǎng),，以北京為例，記者發(fā)現(xiàn)一個(gè)城市僅有一處可交換的酒店項(xiàng)目,。

　　莊海承認(rèn),，這也是接下來(lái)要拓展重點(diǎn)拓展的一方面�,！拔覀冋�在抓緊努力,。國(guó)內(nèi)合作覆蓋的酒店，至少要在今年達(dá)到6000家,�,！�

　　對(duì)于共享度假房，莊海透露,，目前已洽談的約有40個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,。讓他欣慰的是，在前期談判階段,，幾乎所有開(kāi)發(fā)商都對(duì)VaShare產(chǎn)生了濃厚興趣,。

　　按照節(jié)奏，有產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品正在抓緊推出,，目前合作的一個(gè)項(xiàng)目就在海南,，大致將推出十幾套房源。預(yù)計(jì)明年第二季度,，產(chǎn)品將陸續(xù)面世,。