中新網(wǎng)1月11日電 10日,，《第一太平戴維斯2017年第四季度華北區(qū)物業(yè)市場報告》(以下簡稱“報告”)發(fā)布會在京舉辦,，第一太平戴維斯華北區(qū)新任董事長Anthony McQuade(麥安東)出席并致辭,。本次發(fā)布會就華北地區(qū)物業(yè)市場2017年第四季度進(jìn)行回顧，并對2018年的市場走勢做出預(yù)測,。

　　該報告內(nèi)容顯示，2017年第四季度，全市甲級辦公租賃需求保持旺盛,；北京住宅租賃市場家庭租賃需求持續(xù)增長,；北京零售市場在伴隨消費(fèi)升級的大趨勢下，零售商在“新零售”浪潮下品牌線上線下融合趨勢將更加明顯,；北京銷售與投資市場方面,，預(yù)計2018年內(nèi)資機(jī)構(gòu)投資者收購目標(biāo)將會更加多元化；而部分二線城市(天津,、大連,、沈陽)甲級寫字樓市場仍將面臨大規(guī)模的新增供給，預(yù)計將推高整體空置率,。其中,，隨著土地供應(yīng)向自主型商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房,、“限房價,、控地價”等新型住宅用地傾斜，在住宅銷售整體市場方面,，預(yù)計滿足剛需階層的中小戶型成交占比有望進(jìn)一步提升,，而全市整體房價在2018年有望繼續(xù)企穩(wěn)回落。

　　北京地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目供應(yīng)充足 帶動租賃需求增長

　　該報告分析指出,，2017年第四季度北京甲級寫字樓共有五個新項目竣工交付,，為市場帶來45.3萬平方米辦公面積，將北京全市甲級寫字樓存量增至1,074萬平方米(含自用面積),。第四季度,，全市甲級辦公租賃需求保持旺盛，在新項目入市的帶動下,，租賃需求得到釋放,。然而，麗澤商務(wù)區(qū)首批項目的集中入市,，帶動全市空置率水平環(huán)比上升2.0個百分點(diǎn)至7.6%,，同比亦上升2.0個百分點(diǎn)。鑒于活躍的市場需求,，全市甲級辦公樓平均租金指數(shù)繼續(xù)回升,，環(huán)比和同比分別上漲1.3%和1.1%。

　　全市平均租金達(dá)到人民幣每平方米每月340.0元,。2018年第一季度,，預(yù)計北京全市甲級寫字樓市場將有2個新增項目入市，分別為位于三元橋的中融信托廣場和位于望京的中航資本大廈,。

　　對于2018年,，該報告分析指出北京全市甲級寫字樓市場將有近200萬平方米的新增供應(yīng),，將繼續(xù)推高全市整體空置率，全市平均租金面臨下行壓力,。為應(yīng)對壓力,，部分業(yè)主選擇調(diào)整交付時間，避免供應(yīng)集中入市所帶來的直接競爭,。

　　值得關(guān)注的是,，CBD核心區(qū)及麗澤商務(wù)區(qū)將成為市場新增供應(yīng)的最主要來源，加之在北京市政府外遷通州的帶動效應(yīng)下,，將加快北京辦公市場新格局的形成,。由于核心區(qū)域空置有限以及租金居高不下，有擴(kuò)張需求的客戶將選址范圍擴(kuò)大至望京,、亞奧等非核心區(qū)域,，部分租金預(yù)算有限的租戶選擇落戶豐臺科技園、上地等產(chǎn)業(yè)園區(qū),，隨著更多租戶的聚集,，將加速當(dāng)?shù)厣虅?wù)氛圍的成熟，未來北京寫字樓市場將更加多元化,。

　　而在北京商業(yè)零售市場,，2017年1-11月，北京市社會消費(fèi)品零售總額錄得10,473.8億元,，同比上升5.7%,。網(wǎng)絡(luò)零售額繼續(xù)展現(xiàn)強(qiáng)勁增長勢頭，同比增幅達(dá)11.6%至2,054.5億元,，占社會消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)19.6%,。2017年第四季度，北京商業(yè)零售市場共迎來4個新增商業(yè)項目的入市,，共帶來699,400平方米的新增供應(yīng),。

　　高端住宅租賃市場需求旺盛 未來增長動力明顯

　　在北京住宅租賃市場中，2017年第四季度,，北京服務(wù)式公寓市場迎來兩個新增項目：位于王府井的東方君悅大酒店推出了剩余改造的50套服務(wù)式公寓單元,，以及位于CBD國貿(mào)區(qū)域的中國大飯店推出全新酒店公寓——中國大飯店公館，合計69套公寓,。盡管有新增項目入市,，活躍的租賃需求仍帶動全市服務(wù)式公寓整體入住率環(huán)比上升0.5個百分點(diǎn)至87.6%，且較去年同期上漲2.7個百分點(diǎn),。第四季度,，全市服務(wù)式公寓租金環(huán)比上升3.1%為人民幣每平方米每月229.8元，同比上漲7.3%,。受國內(nèi)租戶旺盛需求拉動,，第四季度，高端公寓平均租金環(huán)比小幅上升3.0%至人民幣每平方米每月161.8元,，同比上升4.9%,。盡管外籍家庭占比有所減弱，但來自國內(nèi)家庭的租賃需求持續(xù)增長,，且承租能力較高,，促使別墅租金環(huán)比增長0.7%為至人民幣每平方米每月122.2元，同比上漲3.7%,。

　　報告分析到,，2018年第一季度，預(yù)計無新服務(wù)式公寓項目入市,。在供應(yīng)有限,、需求旺盛的情況下，服務(wù)式公寓和小業(yè)主公寓業(yè)主將抱持更高的租金預(yù)期,，未來租金仍有進(jìn)一步上升的動力,。隨著政府繼續(xù)加大對住宅租賃市場的政策支持，未來會有更多開發(fā)商布局長租公寓市場,，以擴(kuò)大規(guī)模搶占市場份額,。長租公寓運(yùn)營商的多元化將為住宅租賃市場帶來更多活力，促使物業(yè)及服務(wù)品質(zhì)的提升,。同時,，機(jī)構(gòu)投資者和銀行也積極投身租賃市場，例如機(jī)構(gòu)投資者加大對長租公寓企業(yè)的投資,，銀行為企業(yè)和租戶提供融資和租賃金融服務(wù)等,。這些新興力量的加入將帶動住房租賃市場的加速發(fā)展以及推動行業(yè)對長租公寓盈利模式的探索。

　　受限價房共產(chǎn)房等限政影響 商品住宅持續(xù)低迷

　　該報告還分析,，北京住宅銷售市場一手住宅整體市場截至四季度,，北京市房地產(chǎn)新開工、施工及竣工面積增速不同程度下滑,，導(dǎo)致市場供應(yīng)量較去年同期有所下降,。第四季度，一手住宅市場新增供應(yīng)為47.7萬平方米,，環(huán)比,、同比分別下降26.1%及15.1%。一手住宅成交量為55.3萬平方米,，環(huán)比微漲0.6%,，同比下降50.9%。一手住宅價格指數(shù)與上季度持平,。一手住宅高端市場自三季度以來,，高端項目的預(yù)售限制有所放松,，使得市場購買力得到釋放。共有6個高端公寓項目和3個別墅項目取得預(yù)售證(包括老盤新推),，分別為市場帶來447套和51套新增供應(yīng),。高端公寓和別墅成交均價分別為人民幣每平方米90,300元和人民幣每平方米68,050元，環(huán)比分別上升2.1%和1.9%,。四季度,，北京土地市場共計成交住宅及混合類用地22宗，其中自住型商品住房用地2宗,，共有產(chǎn)權(quán)住房用地8宗,，“控地價、限房價”用地12宗,。

　　報告還預(yù)計未來限價房,、共有產(chǎn)權(quán)住房及自住型商品房用地仍會是北京土地市場的主流。 數(shù)據(jù)顯示,，2017年前11個月,，北京市商品住宅新開工、施工及竣工面積同比分別下降6.9%,、10.1%及55.9%,，建設(shè)進(jìn)程明顯放緩。同時,，近期政府頒布的“停工令”也會影響在建房地產(chǎn)工程進(jìn)度,，導(dǎo)致部分項目工期延期。受此影響,，2018年一季度北京商品住宅供應(yīng)量預(yù)計將有所下降,。在政府堅持調(diào)控政策不放松的前提下，住宅市場整體成交規(guī)模將會有所縮減,。

　　報告分析認(rèn)為,，2017年上半年，北京對高端項目的預(yù)售許可證采取嚴(yán)格的監(jiān)管措施,，使得市場上的高端住宅供應(yīng)受到抑制,，成交也表現(xiàn)低迷。下半年監(jiān)管有所放寬,，高端住宅的市場需求得到部分釋放,，成交量、成交均價出現(xiàn)攀升態(tài)勢,。未來,，在調(diào)控政策的影響下，高端住宅市場的成交預(yù)計將以改善型產(chǎn)品為主,，而改善型購房需求也將進(jìn)一步成為高端住宅市場的主要驅(qū)動力,。2017年全年,，北京市政府著力推動土地市場供給，土地成交量達(dá)1,380萬平方米,，總成交金額為人民幣2,796億元,，分別為去年的2.3倍及3.3倍。(完)