■本報記者 王麗新

　　近三年搶地王的房企,，喜者少，憂者甚,。徘徊于“割肉”還是“等待”的路上,，多數(shù)地王項目仍在被動“等待”入市。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2015年以來,，全國住宅類高總價地王地塊單宗地塊成交金額超過65億元的合計50宗，其中20宗于2017年成交,，20宗于2016年成交,，另外還有10宗是2015年成交的。

　　值得注意的是,，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，這50宗地王土地款總價合計為4178億元，貨值接近1萬億元,，目前網(wǎng)簽銷售額合計僅為277.5億元,，占支付土地款總價尚不足7%。

　　能夠變現(xiàn)已經(jīng)算走出了一步,，更重要的是,，大多數(shù)地王仍“趴著”未動，再退一步說,，即使將來入市,，虧本也已是大概率事件。

　　六成地王股權(quán)變動

　　曾幾何時,，一個地王可以成就一家企業(yè),。12年前，華潤置地以25.65億元摘得北京地王,，到2015年底,，這個項目銷售額突破了145.39億元。彼時,，拿地款與其產(chǎn)生的銷售貨值的比例尚能高達1：5.6,，現(xiàn)如今，在北京樓市,，這一比例已降至1：1.4,，甚至貨值更低。

　　曾經(jīng)嘗到地王甜頭的另一家房企是中國金茂,。8年前,，中國金茂拍得北京廣渠路地王時還名為中化方興，支付40.6億元的地價換來了131億元的銷售額,，也給中國金茂帶來了金茂府的高端產(chǎn)品線,，可謂造就了一家標桿房企,。

　　然而，2015年之后,，高價地將不再是房企淘來的一桶金,，反之，或?qū)⒊蔀殚_發(fā)商的“噩夢”,。

　　以現(xiàn)在開發(fā)商的能力來看,，一般一個住宅項目，從拿地到銷售可以控制在6個月-8個月之間,，高價地可能稍微緩慢一些,，但依然可以實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。簡言之,，根據(jù)地產(chǎn)項目開發(fā)周期,，大部分去年招拍掛誕生的“地王”,，都會在今年或是明年上市銷售,，更不要提三年前的項目了。

　　“2015年以來,，多宗地王地價超過房價,，大多數(shù)都在‘曬太陽’。50個項目中,，有29個項目基本確定了案名,。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示,，除北京與上海的個別項目因為入市較早而產(chǎn)生銷售額外,，大多數(shù)高價地都難以入市。

　　“限價”政策壓制下,，高價地變現(xiàn)舉步維艱,。張大偉稱，2016年下半年集中成交的高價地,，恰好多分布在調(diào)控最嚴格的15個熱點核心城市,，目前看，拿地時的“過于樂觀”很難在短時間內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)椤颁N售數(shù)字”,。

　　更重要的是,，因涉及資金體量大，在50宗高總價地塊中,，有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動,，占比高達64%，其中部分項目都由拿地時的單個企業(yè)變成了聯(lián)合體操盤,，上海,、北京,、武漢等城市的高總價地塊大部分都出現(xiàn)了股權(quán)變動。

　　張大偉表示,，2017年房企融資難度越來越大,，過去2年拿地過于激進的企業(yè)只能選擇賣股求生，預(yù)計后續(xù)還有更多項目拋售股權(quán),。

　　再難賣出“高溢價”

　　近期,，有媒體報道稱，南京出現(xiàn)了首個虧本的地王,。據(jù)報道稱,，京奧港未來墅近期自貼“封條”停工，施工方稱項目拖欠了兩千多萬元的工程款,。與此同時,，該項目一筆34億元融資即將到期，而其今年銷售額最高不超過5.6億元,。

　　對此,，同策研究院表示，在今年銀行信貸緊縮,、成交量普遍下滑的持續(xù)影響下,，短期內(nèi)確實令這些“地王”尚未開建便已“被破發(fā)”，或難以以盈利方式推盤入市,，高昂的地價和趨穩(wěn)的房價將形成尖銳矛盾,，讓絕大部分地王項目虧本。

　　“近兩年成交的土地,，銷售利潤可達5%的并不是很多,。”某房企高管接受《證券日報》記者采訪時表示,，市場已經(jīng)變了,，土地紅利時代已經(jīng)結(jié)束，房企拿地前要做功課,，要不然代價會很大,。

　　盤點2016年爭搶地王的房企，《證券日報》記者發(fā)現(xiàn),，有擴張需求的中小房企更為激進,。事實上，這類房企信用評級較低,，拿到低成本借款的能力比大型房企更差,，判斷市場和操盤能力更弱，甚至沒有產(chǎn)品IP的現(xiàn)狀,，使其高價地在手無法快速變成現(xiàn)金,，其被拖進危機之中的概率也就更高,。

　　“拿高價地的房企可能有兩種死法”，上述房企高管向《證券日報》記者表示,，一種是猝死,，比如猛拿高價地，拖幾年仍沒變成現(xiàn)金,，在這種局勢下,，假如明天從銀行貸不出款，就可能馬上破產(chǎn),；另一種是慢死,，比如一家房企有400億元凈資產(chǎn)，每年虧損10億元,，可以虧40年,，外界似乎看不出來，但這是溫水煮青蛙式的死法,。

　　“2018年,，資金鏈告急將成為近三年拿高價地的房企最大的壓力�,！睆埓髠ブ毖�,，大部分企業(yè)鑒于開發(fā)周期計算,，都預(yù)判2017年下半年項目進入回款階段,，因此借款融資都集中在2015年-2016年之間，而2018年則是其還債期,。屆時,，舊債因銷售回款率低難以償還，新債又難借,，多重壓力齊至,，不排除比虧本更嚴重的被逼出房地產(chǎn)市場的可能性。