
■本報記者 王麗新
近三年搶地王的房企,喜者少,憂者甚,。徘徊于“割肉”還是“等待”的路上,,多數(shù)地王項目仍在被動“等待”入市,。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2015年以來,全國住宅類高總價地王地塊單宗地塊成交金額超過65億元的合計50宗,其中20宗于2017年成交,,20宗于2016年成交,另外還有10宗是2015年成交的,。
值得注意的是,,據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,這50宗地王土地款總價合計為4178億元,,貨值接近1萬億元,,目前網(wǎng)簽銷售額合計僅為277.5億元,占支付土地款總價尚不足7%,。
能夠變現(xiàn)已經(jīng)算走出了一步,更重要的是,,大多數(shù)地王仍“趴著”未動,,再退一步說,即使將來入市,,虧本也已是大概率事件,。
六成地王股權(quán)變動
曾幾何時,一個地王可以成就一家企業(yè),。12年前,,華潤置地以25.65億元摘得北京地王,到2015年底,,這個項目銷售額突破了145.39億元,。彼時,拿地款與其產(chǎn)生的銷售貨值的比例尚能高達1:5.6,,現(xiàn)如今,,在北京樓市,這一比例已降至1:1.4,,甚至貨值更低,。
曾經(jīng)嘗到地王甜頭的另一家房企是中國金茂。8年前,,中國金茂拍得北京廣渠路地王時還名為中化方興,,支付40.6億元的地價換來了131億元的銷售額,也給中國金茂帶來了金茂府的高端產(chǎn)品線,,可謂造就了一家標桿房企,。
然而,,2015年之后,高價地將不再是房企淘來的一桶金,,反之,,或?qū)⒊蔀殚_發(fā)商的“噩夢”。
以現(xiàn)在開發(fā)商的能力來看,,一般一個住宅項目,,從拿地到銷售可以控制在6個月-8個月之間,高價地可能稍微緩慢一些,,但依然可以實現(xiàn)高周轉(zhuǎn),。簡言之,根據(jù)地產(chǎn)項目開發(fā)周期,,大部分去年招拍掛誕生的“地王”,,都會在今年或是明年上市銷售,更不要提三年前的項目了,。
“2015年以來,,多宗地王地價超過房價,大多數(shù)都在‘曬太陽’,。50個項目中,,有29個項目基本確定了案名�,!� 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示,,除北京與上海的個別項目因為入市較早而產(chǎn)生銷售額外,大多數(shù)高價地都難以入市,。
“限價”政策壓制下,,高價地變現(xiàn)舉步維艱。張大偉稱,,2016年下半年集中成交的高價地,,恰好多分布在調(diào)控最嚴格的15個熱點核心城市,目前看,,拿地時的“過于樂觀”很難在短時間內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)椤颁N售數(shù)字”,。
更重要的是,因涉及資金體量大,,在50宗高總價地塊中,,有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動,占比高達64%,,其中部分項目都由拿地時的單個企業(yè)變成了聯(lián)合體操盤,,上海、北京、武漢等城市的高總價地塊大部分都出現(xiàn)了股權(quán)變動,。
張大偉表示,,2017年房企融資難度越來越大,過去2年拿地過于激進的企業(yè)只能選擇賣股求生,,預計后續(xù)還有更多項目拋售股權(quán),。
再難賣出“高溢價”
近期,有媒體報道稱,,南京出現(xiàn)了首個虧本的地王,。據(jù)報道稱,京奧港未來墅近期自貼“封條”停工,,施工方稱項目拖欠了兩千多萬元的工程款,。與此同時,該項目一筆34億元融資即將到期,,而其今年銷售額最高不超過5.6億元,。
對此,同策研究院表示,,在今年銀行信貸緊縮,、成交量普遍下滑的持續(xù)影響下,短期內(nèi)確實令這些“地王”尚未開建便已“被破發(fā)”,,或難以以盈利方式推盤入市,,高昂的地價和趨穩(wěn)的房價將形成尖銳矛盾,讓絕大部分地王項目虧本,。
“近兩年成交的土地,,銷售利潤可達5%的并不是很多,�,!蹦撤科蟾吖芙邮堋蹲C券日報》記者采訪時表示,市場已經(jīng)變了,,土地紅利時代已經(jīng)結(jié)束,,房企拿地前要做功課,要不然代價會很大,。
盤點2016年爭搶地王的房企,,《證券日報》記者發(fā)現(xiàn),有擴張需求的中小房企更為激進,。事實上,,這類房企信用評級較低,拿到低成本借款的能力比大型房企更差,,判斷市場和操盤能力更弱,,甚至沒有產(chǎn)品IP的現(xiàn)狀,使其高價地在手無法快速變成現(xiàn)金,其被拖進危機之中的概率也就更高,。
“拿高價地的房企可能有兩種死法”,,上述房企高管向《證券日報》記者表示,一種是猝死,,比如猛拿高價地,,拖幾年仍沒變成現(xiàn)金,在這種局勢下,,假如明天從銀行貸不出款,,就可能馬上破產(chǎn);另一種是慢死,,比如一家房企有400億元凈資產(chǎn),,每年虧損10億元,可以虧40年,,外界似乎看不出來,,但這是溫水煮青蛙式的死法。
“2018年,,資金鏈告急將成為近三年拿高價地的房企最大的壓力,。”張大偉直言,,大部分企業(yè)鑒于開發(fā)周期計算,,都預判2017年下半年項目進入回款階段,因此借款融資都集中在2015年-2016年之間,,而2018年則是其還債期,。屆時,舊債因銷售回款率低難以償還,,新債又難借,,多重壓力齊至,不排除比虧本更嚴重的被逼出房地產(chǎn)市場的可能性,。