“未來一年,，市場將進入盤整階段,，成交量萎縮將成為必然，價格總體平穩(wěn),，但不排除局部回調的可能性。這種市況將給我們今年儲備的土地特別是‘地王’項目開發(fā)帶來很大的壓力,�,！蹦持行烷_發(fā)商營銷負責人坦言。國家統(tǒng)計局最新數據顯示,，近期一線城市和部分熱點二線城市出臺房地產調控新規(guī)后,，樓市明顯降溫，成交量,、成交均價環(huán)比回落,。“如果銷售持續(xù)收縮,，未來‘地王’入市將面臨很大壓力,。”該負責人說,。

　　大批“地王”待消化

　　今年以來,，全國誕生的“地王”超過200宗。在房地產調控態(tài)勢下,，這些“地王”可能陷入尷尬境地,。

　　克爾瑞研究報告中顯示，截至9月底,，全國共成交246宗單價,、總價“地王”，預計今年“地王”數量將創(chuàng)歷史新高,�,！暗赝酢奔�中在一線和熱點二線城市，其中合肥,、南京,、上海和杭州的土地市場火熱，地王數量均在20宗以上,。招商蛇口是重金奪地開發(fā)商的典型代表,，前8個月共拿下6宗“地王”，主要分布在北京,、深圳,、南京等核心城市，總金額超過500億元,。

　　未來“地王”項目入市將面臨市場成交活躍度,、房價漲跌幅度的考驗,。今年房企拿地成本明顯上升，需要未來高房價予以覆蓋,。據中原地產研究中心的統(tǒng)計,，截至10月11日，今年以來拿地最積極的50大房企拿地成本合計10459億元,，合計建筑面積為14374萬平米,，平均拿地成本7276.2元每平方米。去年同期,，它們的平均拿地成本僅為4761元每平方米,，今年平均拿地成本上升52.8%。今年以來,，一線城市住宅土地樓面價同比上漲72.2%,，二線城市漲幅達86.7%；一線城市住宅土地出讓平均溢價率達94.6%,，二線城市達65.23%,。

　　中原地產分析師張大偉表示，未來一年的房價漲幅如果不到50%,，手里有“地王”的開發(fā)商將面臨入市難題,，成本壓力和市場風險很大。

　　目前市場成交正在回落,。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,，調控新政出臺后，北京二手房市場的供需關系發(fā)生逆轉,。購房客戶陷入觀望,，有意愿看房、購房的客戶大幅減少,。著急出手套現的業(yè)主迅速增多,，漲價業(yè)主銷聲匿跡，近50%的業(yè)主有降價意愿,。隨著近期市場降溫,，此前房價漲幅較大的城市核心區(qū)的大戶型房源的房價開始松動。預計四季度北京二手房市場成交量將持續(xù)回落,，房價將企穩(wěn)并回落。

　　“燙手山芋”之憂

　　在中國房地產發(fā)展史上,，一些激進開發(fā)商扮演了“黑馬”角色,。它們憑借高杠桿、高負債率大膽高價拿地,，成功從區(qū)域型企業(yè)發(fā)展成為全國型龍頭企業(yè),。在本輪房地產調控中,，“地王”是否會從“黑馬利器”淪為“燙手山芋”？

　　前述中型開發(fā)商營銷負責人表示,，自己所在公司雖然也拿了“地王”,，但目前對市場仍充滿期待。他分析,，此輪調控旨在抑制投機需求,，重在“止?jié)q”而非“求跌”，樓市成交量雖然會大幅萎縮,，但房價特別是一線城市的房價總體將橫盤整理,。今年一線城市供地較少，一旦有供地,，企業(yè)去搶很正常,。“未來我們在拿地決策上會更加注重風險把控,，優(yōu)選風險可控城市和區(qū)域,。營銷方面，將增加對市場的監(jiān)控頻率,，對各城市,、項目的來訪、認購進行嚴密監(jiān)控,，以便及時應對市場風險,。對于新拿的項目，將嚴格籌劃產品定位,，精準定位目標客群,，做出適合本地市場的高品質產品，最大程度降低風險,，獲取利潤,。”

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,，房企高杠桿拿地的風險主要有兩方面,，一是未來償債壓力增加，尤其是利息成本增加,；二是土地成本加大,，給后續(xù)的項目定價形成一定壓力。

　　償債壓力增加的同時,，融資收緊的信號已出現,，部分銀行收緊房企開發(fā)貸款，房企發(fā)行公司債也在趨嚴。中金標準數據總經理郝文嘉表示,，部分企業(yè)在前期爭奪“地王”的過程中,，激進拿地，如果后期融資收緊,，再加上去化速度放慢,，現金流將承受很大壓力。

　　明源地產研究院副院長劉策認為,，在政策收緊的背景下,，房企首先要保證現金流的安全，在融資上多想辦法,，以實現平穩(wěn)“過冬”,。如果資金確實不足，土地是稀缺資源,，完全可以尋找合作方聯合開發(fā),，以減輕自身的資金壓力。

　　深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示,，未來“地王”何去何從,，要觀察土地價格和房價是否會下降。從過去幾輪“地王”的運作模式來看,，遭遇市場變化時,，首先要“趴著”，等待解套,�,！暗赝酢钡拈_發(fā)周期比普通項目長得多，部分房企在財務可支撐的情況下會選擇等待,。其次是打造豪宅項目,，爭取覆蓋拿地成本。

　　分化趨勢將加劇

　　市場人士認為,，此輪調控將進一步加劇房地產行業(yè)的分化趨勢,，開發(fā)商將強者恒強。

　　劉策表示,，對于此前特別激進,、高杠桿拿“地王”、現金流緊繃的企業(yè)而言,，調控是一個很大的沖擊,，甚至可能使這些開發(fā)商被淘汰。但對于經營穩(wěn)健,、資金實力強的企業(yè)來說,，這是一次機會,，可以在低位“撿漏”，通過并購做大做強,。

　　面對調控壓力，資金實力強,、融資渠道通暢的開發(fā)商可能繼續(xù)在熱點城市拿地,、布局。有房企人士表示,，在拿地方面仍會保持相對積極態(tài)度,。中國的城鎮(zhèn)化空間很大，熱點城市是未來城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場,，仍將保持向上趨勢,，土地的稀缺性仍較明顯。中國出現信貸危機,、債務危機的概率極低,，沒必要過于悲觀。

　　克而瑞研究中心研究經理楊科偉表示,，在一定程度上,，大房企無需特別擔心。未來資金鏈可能出問題的是小企業(yè)特別是地方性企業(yè),。如果到明年去庫存還是進程緩慢,，估計就有一批企業(yè)撐不下去。

　　有分析師認為,，在土地投資回報率大幅下降的背景下,，一些握有地塊的開發(fā)商可能無法通過開發(fā)來賺錢，這將導致“賣身”求生的現象大量出現,，A股可能出現地產股的賣“殼”潮,。

　　中信證券研究員師陳聰認為，盡管部分城市可能出現房價下降,，但資源價值整體仍具備吸引力,，社會資金對于被低估的地產資源仍有興趣。部分房企如果此前沒有參與高價拿地,，成本線比較安全,，資產負債結構較合理，融資成本較低,，則它們未來可能更具競爭優(yōu)勢,。記者 費楊生 彭揚