“未來一年,，市場將進入盤整階段，成交量萎縮將成為必然,，價格總體平穩(wěn),，但不排除局部回調(diào)的可能性。這種市況將給我們今年儲備的土地特別是‘地王’項目開發(fā)帶來很大的壓力,�,！蹦持行烷_發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人坦言。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,，近期一線城市和部分熱點二線城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控新規(guī)后,，樓市明顯降溫，成交量,、成交均價環(huán)比回落,。“如果銷售持續(xù)收縮,，未來‘地王’入市將面臨很大壓力,。”該負(fù)責(zé)人說,。

　　大批“地王”待消化

　　今年以來,，全國誕生的“地王”超過200宗。在房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢下,，這些“地王”可能陷入尷尬境地,。

　　克爾瑞研究報告中顯示，截至9月底,，全國共成交246宗單價,、總價“地王”,，預(yù)計今年“地王”數(shù)量將創(chuàng)歷史新高�,！暗赝酢奔�中在一線和熱點二線城市,，其中合肥、南京,、上海和杭州的土地市場火熱,，地王數(shù)量均在20宗以上。招商蛇口是重金奪地開發(fā)商的典型代表,，前8個月共拿下6宗“地王”,，主要分布在北京、深圳,、南京等核心城市,，總金額超過500億元。

　　未來“地王”項目入市將面臨市場成交活躍度,、房價漲跌幅度的考驗,。今年房企拿地成本明顯上升，需要未來高房價予以覆蓋,。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計,，截至10月11日，今年以來拿地最積極的50大房企拿地成本合計10459億元,，合計建筑面積為14374萬平米,，平均拿地成本7276.2元每平方米。去年同期,，它們的平均拿地成本僅為4761元每平方米,，今年平均拿地成本上升52.8%。今年以來,，一線城市住宅土地樓面價同比上漲72.2%,，二線城市漲幅達86.7%；一線城市住宅土地出讓平均溢價率達94.6%,，二線城市達65.23%,。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，未來一年的房價漲幅如果不到50%,，手里有“地王”的開發(fā)商將面臨入市難題，成本壓力和市場風(fēng)險很大,。

　　目前市場成交正在回落,。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，調(diào)控新政出臺后,，北京二手房市場的供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn),。購房客戶陷入觀望,，有意愿看房、購房的客戶大幅減少,。著急出手套現(xiàn)的業(yè)主迅速增多,，漲價業(yè)主銷聲匿跡，近50%的業(yè)主有降價意愿,。隨著近期市場降溫,，此前房價漲幅較大的城市核心區(qū)的大戶型房源的房價開始松動。預(yù)計四季度北京二手房市場成交量將持續(xù)回落,，房價將企穩(wěn)并回落,。

　　“燙手山芋”之憂

　　在中國房地產(chǎn)發(fā)展史上，一些激進開發(fā)商扮演了“黑馬”角色,。它們憑借高杠桿,、高負(fù)債率大膽高價拿地，成功從區(qū)域型企業(yè)發(fā)展成為全國型龍頭企業(yè),。在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中,，“地王”是否會從“黑馬利器”淪為“燙手山芋”？

　　前述中型開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人表示,，自己所在公司雖然也拿了“地王”,，但目前對市場仍充滿期待。他分析,，此輪調(diào)控旨在抑制投機需求,，重在“止?jié)q”而非“求跌”，樓市成交量雖然會大幅萎縮,，但房價特別是一線城市的房價總體將橫盤整理,。今年一線城市供地較少，一旦有供地,，企業(yè)去搶很正常,。“未來我們在拿地決策上會更加注重風(fēng)險把控,，優(yōu)選風(fēng)險可控城市和區(qū)域,。營銷方面，將增加對市場的監(jiān)控頻率,，對各城市,、項目的來訪、認(rèn)購進行嚴(yán)密監(jiān)控,，以便及時應(yīng)對市場風(fēng)險,。對于新拿的項目，將嚴(yán)格籌劃產(chǎn)品定位，精準(zhǔn)定位目標(biāo)客群,，做出適合本地市場的高品質(zhì)產(chǎn)品,，最大程度降低風(fēng)險，獲取利潤,�,！�

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，房企高杠桿拿地的風(fēng)險主要有兩方面,，一是未來償債壓力增加,，尤其是利息成本增加；二是土地成本加大,，給后續(xù)的項目定價形成一定壓力,。

　　償債壓力增加的同時，融資收緊的信號已出現(xiàn),，部分銀行收緊房企開發(fā)貸款,，房企發(fā)行公司債也在趨嚴(yán)。中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)總經(jīng)理郝文嘉表示,，部分企業(yè)在前期爭奪“地王”的過程中,，激進拿地，如果后期融資收緊,，再加上去化速度放慢,，現(xiàn)金流將承受很大壓力。

　　明源地產(chǎn)研究院副院長劉策認(rèn)為,，在政策收緊的背景下,，房企首先要保證現(xiàn)金流的安全，在融資上多想辦法,，以實現(xiàn)平穩(wěn)“過冬”,。如果資金確實不足，土地是稀缺資源,，完全可以尋找合作方聯(lián)合開發(fā),，以減輕自身的資金壓力。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉表示,，未來“地王”何去何從,，要觀察土地價格和房價是否會下降。從過去幾輪“地王”的運作模式來看,，遭遇市場變化時,，首先要“趴著”，等待解套,�,！暗赝酢钡拈_發(fā)周期比普通項目長得多,，部分房企在財務(wù)可支撐的情況下會選擇等待,。其次是打造豪宅項目,，爭取覆蓋拿地成本。

　　分化趨勢將加劇

　　市場人士認(rèn)為,，此輪調(diào)控將進一步加劇房地產(chǎn)行業(yè)的分化趨勢,，開發(fā)商將強者恒強。

　　劉策表示,，對于此前特別激進,、高杠桿拿“地王”、現(xiàn)金流緊繃的企業(yè)而言,，調(diào)控是一個很大的沖擊,，甚至可能使這些開發(fā)商被淘汰。但對于經(jīng)營穩(wěn)健,、資金實力強的企業(yè)來說,，這是一次機會，可以在低位“撿漏”,，通過并購做大做強,。

　　面對調(diào)控壓力，資金實力強,、融資渠道通暢的開發(fā)商可能繼續(xù)在熱點城市拿地,、布局。有房企人士表示,，在拿地方面仍會保持相對積極態(tài)度,。中國的城鎮(zhèn)化空間很大，熱點城市是未來城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場,，仍將保持向上趨勢,，土地的稀缺性仍較明顯。中國出現(xiàn)信貸危機,、債務(wù)危機的概率極低,，沒必要過于悲觀。

　　克而瑞研究中心研究經(jīng)理楊科偉表示,，在一定程度上,，大房企無需特別擔(dān)心。未來資金鏈可能出問題的是小企業(yè)特別是地方性企業(yè),。如果到明年去庫存還是進程緩慢,，估計就有一批企業(yè)撐不下去。

　　有分析師認(rèn)為,，在土地投資回報率大幅下降的背景下,，一些握有地塊的開發(fā)商可能無法通過開發(fā)來賺錢,，這將導(dǎo)致“賣身”求生的現(xiàn)象大量出現(xiàn)，A股可能出現(xiàn)地產(chǎn)股的賣“殼”潮,。

　　中信證券研究員師陳聰認(rèn)為,，盡管部分城市可能出現(xiàn)房價下降，但資源價值整體仍具備吸引力,，社會資金對于被低估的地產(chǎn)資源仍有興趣,。部分房企如果此前沒有參與高價拿地，成本線比較安全,，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)較合理,，融資成本較低，則它們未來可能更具競爭優(yōu)勢,。記者 費楊生 彭揚