上市房地產企業(yè)陸續(xù)發(fā)布的2021年中期業(yè)績報告,，是了解房地產行業(yè)發(fā)展狀況的重要窗口,。通過上市房企中報可以看出，“房住不炒”的大背景下,，房地產企業(yè)進入深度調整期,。眾多房企正通過精耕細作和拓展布局謀求更多發(fā)展機遇,。

　　增收少增利成為今年上半年房地產企業(yè)經營情況的真實寫照。如碧桂園,、保利,、融創(chuàng)營業(yè)收入增幅均達20%以上，萬科增長14.2%,。而凈利潤卻增減不一,，且增幅不大。頭部企業(yè)萬科凈利潤同比下降11.68%,，為12年來首次出現半年凈利潤下降,。融創(chuàng)凈利潤同比增長9.4%，碧桂園凈利潤同比僅增2.3%,，保利地產則同比僅增1.72%,。其實,，增收少增利的情況并不是今年才發(fā)生，隨著近年來房地產調控持續(xù)發(fā)力,，推進房地產長效機制建設,，房企也隨之迎來發(fā)展換擋期，正逐步告別過去粗放和高利潤的發(fā)展階段,。面臨深度調整的房企,，規(guī)模和速度不應再是唯一目標。

　　眾多房企中期報告顯示,，政策助推下,，經營安全正成為追求重要目標。高融資,、高負債、高杠桿是過去相當長時間以來房企重要特征,。房地產金融調控下,，房企“三高”顯著改善，降負債,、降杠桿取得積極成效,。

　　上半年，對房企影響較大的政策之一是重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的 “三線四檔”規(guī)則,�,！叭�道紅線”是指剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%,、現金短債比小于1倍,。按照踩線情況，房企被分為“紅,、橙,、黃、綠”四檔,。每降一檔,，有息負債規(guī)模增速上限增加5%，即使是處于綠檔的房企,，有息負債年增幅也不得超過15%,。“踩線”數量越多,，房地產企業(yè)面臨的降杠桿壓力將越大,。一時間，“降檔”成為房企頭等大事,�,！叭�線四檔”規(guī)則自去年 8月份推出,，實施已超過1年。當前,，重點房企三項核心經營財務指標明顯改善,，負債規(guī)模穩(wěn)步下降，經營融資行為更加審慎自律,，整體經營趨于穩(wěn)健,。

　　今年以來，央行對銀行業(yè)金融機構設置的房地產貸款集中管理制度,，是另一項對房企影響頗深的金融調控舉措,。此舉使銀行一定程度上壓縮了投向房地產企業(yè)的貸款規(guī)模，在給房企去杠桿方面,，與“三線四檔”規(guī)則形成政策合力,。

　　應該看到，努力降負債,、降杠桿的過程中,，一些房企在短期內可能出現陣痛。然而“三高”模式始終如走在鋼絲繩上,，一旦出現經營問題則是牽一發(fā)而動全身,，可能引發(fā)企業(yè)經營危機甚至系統(tǒng)性金融風險。從長遠來看,，房企應在“三線四檔”規(guī)則引導下,，通過降負債、降杠桿讓亮起黃燈,、橙燈,、紅燈的指標變綠。這有利于矯正一些房企盲目擴張的經營行為,，增強自身抗風險能力,。更應明確，調控使企業(yè)發(fā)展風險逐步降低,，有利于整個行業(yè)的健康發(fā)展,，行穩(wěn)致遠。

　　規(guī)模速度為導向的發(fā)展思路難以為繼,，房企將向何處去,？

　　上半年開始實施的土地出讓“兩集中”規(guī)則，也是涉及房企經營的一項十分重要的規(guī)則轉變,。從過去的不定期土地出讓,，到今年以來集中發(fā)布土地出讓規(guī)劃，集中組織出讓，土地集中出讓會帶來后期新建商品住宅集中入市,，激烈的市場競爭要求房企以高質量產品換取競爭力,。

　　高質量產品的呈現需苦練內功。對于房企而言,，只有不斷提升軟實力,，推進企業(yè)數字化轉型，向管理要效益,，為市場提供更好的設計,、具有更好居住體驗、更過硬質量的住宅,，方能在競爭中突出重圍,。同時，緊盯國家未來發(fā)展規(guī)劃,，房企可在城市更新,、老舊小區(qū)改造、住房租賃,、物業(yè)管理,、社區(qū)養(yǎng)老等方面贏得更多發(fā)展機遇。

　　多元化布局也是企業(yè)應對行業(yè)變化的重要舉措,。如碧桂園中報提及了對機器人產業(yè)、智能建造,、現代農業(yè)布局的進展,。萬科的業(yè)務已延伸至長租公寓、商業(yè),、物流倉儲等,。保利則在品牌酒店、購物中心,、旅游度假等領域已有布局,。只不過，多元化的廣泛布局與傳統(tǒng)主業(yè)的專注經營,，到底哪個更能帶來企業(yè)利潤的提升,，尚需時間檢驗。（本文來源：經濟日報 作者：亢舒）