本報記者 陳 瀟

　　“拆遷改造不要安置房,，要房票,。”近期,，在多個城市的拆遷安置過程中,，房票成為居民關(guān)注的焦點。

　　與傳統(tǒng)的實物安置不同,，手持房票,，居民可直接在各地政策允許范圍內(nèi)的售樓處購置新房，省去了安置房建設(shè)漫長的等待期,。眼下,，這一政策正在各地迅速落地。有的地區(qū)居民手持房票連夜選購房屋,，帶動樓盤一夜清盤,；有的地區(qū)樓市活躍度因推出房票而明顯回升，城中村改造進(jìn)程也隨之提速,。

　　據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計,，2024年以來，超100城（區(qū)）鼓勵采用房票安置方式對拆遷安置戶實施安置,�,！胺科卑仓�+城中村改造”模式落地，樓市是否被激活,？該政策對數(shù)萬億元市場空間的城市更新領(lǐng)域會發(fā)揮什么作用,？近期，《證券日報》記者深入房票先行城市鄭州進(jìn)行調(diào)研,，并與房企,、分析師等交流，探尋房票如何對“穩(wěn)樓市”形成加持力，以及房票制度的實踐路徑與突破口,。

　　鄭州樣本：

　　房票制抓住去庫存“秘鑰”

　　“房票安置”模式并非一開始就被廣泛接受,。作為2024年首批較大規(guī)模試點該模式的城市，鄭州率先邁出探索步伐,，為這一安置方式提供市場實操經(jīng)驗,。

　　自房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度轉(zhuǎn)型期以來，鄭州樓市面臨兩大問題：一是商品住房庫存壓力較大,，部分區(qū)域的商品房去化周期曾一度超過兩年,；二是城中村改造中安置房建設(shè)慢、回遷周期長,，群眾改善居住條件的訴求難以得到及時滿足,。由這兩大問題引發(fā)的連鎖反應(yīng)，制約著城市更新與房地產(chǎn)市場的良性循環(huán),。

　　在此背景下,，鄭州將房票安置作為破解困局的關(guān)鍵抓手。2024年10月底開始,，鄭州市多個區(qū)域大規(guī)模落地房票政策,。時隔幾個月后，《證券日報》記者奔赴鄭州進(jìn)行實地調(diào)研,。

　　在調(diào)研過程中,，《證券日報》記者發(fā)現(xiàn)，與一些城市將房票用于住房“以舊換新”或人才房購置不同,，鄭州將政策重點聚焦于拆遷安置。

　　鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)工作人員向《證券日報》記者表示,，鄭州的房票安置主要圍繞三個核心環(huán)節(jié)展開：首先,，居民依據(jù)拆遷協(xié)議獲得房票額度；其次,，憑票在相應(yīng)的售樓處選購房源,；最后，由政府向開發(fā)企業(yè)兌付相應(yīng)的房票金額,。

　　這一機(jī)制的關(guān)鍵轉(zhuǎn)變,，在于市場化安置方式能“跑通”，由過去政府統(tǒng)建安置房轉(zhuǎn)向居民自主購房,，契合市場邏輯,，也契合鄭州現(xiàn)實需求，釋放出巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱“華僑城”）是參與房票安置的企業(yè)之一,。在2024年10月底房票制度實施后,，該公司旗下項目中原華僑城一周內(nèi)去化超500套。

　　“在預(yù)訂高峰期，我們動用了華僑城整個城市公司的力量支援,，確保簽約有條不紊進(jìn)行,。”該項目相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者表示,，截至2024年12月底,，所有完成簽約的首批房票房源，政府已完成兌付,，公司累計回款金額超2億元,。房票安置政策，也進(jìn)一步增強(qiáng)了企業(yè)對鄭州市場的信心,。

　　從幾家當(dāng)?shù)貐^(qū)域性房企旗下項目的反饋來看,，房票制度對市場的支撐力度非常明顯。比如,，正商家和寬境,、凱田秀水灣等多個定向安置項目在短時間內(nèi)實現(xiàn)“清盤”，越來越多的樓盤宣布支持房票購房,。房票政策從最初的局部試點,，逐步擴(kuò)大至整個城市，實現(xiàn)由“爆發(fā)式需求”向“系統(tǒng)性去庫存”轉(zhuǎn)變,。

　　“那陣子感覺像回到了樓市的高峰期,。”一位鄭州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者,，“村民連夜排隊簽約,，售樓處里座椅不夠，選房區(qū)人頭攢動,，有些客戶甚至凌晨趕來搶占位置,。”

　　彼時,，《證券日報》記者走訪鄭州多個售樓處發(fā)現(xiàn),，許多項目已基本售罄，售樓大廳內(nèi)擺放著大量敲碎的“成交彩蛋”,，門前停有多輛大巴車用于接送客戶,。“即便第二批房票還未發(fā)放,，但也有客戶提前交定金鎖定房源,。”一位銷售人員向《證券日報》記者透露,，公司樓盤一周內(nèi)售出超120套新房,，其中約九成為使用房票的購房客戶。

　　房票制度對樓市去庫存也形成了實質(zhì)性影響。

　　2025年鄭州市《政府工作報告》在“2024年工作回顧”中提及,，“創(chuàng)新推出電子‘房票’,，解決安置任務(wù)230萬平方米、帶動商品房銷售98萬平方米,，困擾我市10多年的拆遷安置任務(wù)大頭落地”,。

　　另據(jù)最新公開數(shù)據(jù)，從2024年10月底啟動房票安置以來截至2025年1月9日,，鄭州已累計核發(fā)2.37萬張房票,、共計150億元。

　　更重要的是,，2024年8月份至12月份,，鄭州市商品房銷售面積實現(xiàn)了環(huán)比“五連增”，除了大環(huán)境回暖之外,，房票安置政策功不可沒,。以當(dāng)年11月份為例，鄭州通過房票安置簽約商品房超過2700套,，占全市當(dāng)月成交量的三成以上,。

　　樓市庫存下降之際，市場預(yù)期亦逐步回穩(wěn),，企業(yè)拿地信心明顯回升,。2025年2月份，鄭州迎來“蛇年首拍”,，一宗住宅用地經(jīng)過255輪競價,，以87.5%的溢價率成交，刷新市內(nèi)七區(qū)（不含東區(qū)）樓面價紀(jì)錄,，成為房票政策帶動市場回穩(wěn)的一大注腳,。

　　范圍擴(kuò)容：

　　房票模式輻射超百城

　　從實踐結(jié)果來看，鄭州的房票安置政策已基本“跑通”,，初步形成了可復(fù)制、可推廣的政策模式,，為全國提供了有力樣本,。據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前房票模式已經(jīng)在全國百余個城市落地實施,。

　　在政策持續(xù)擴(kuò)圍的趨勢下,，一線城市亦加快步伐。今年3月份,，深圳市住建局印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》提出,，“建立房票制度，探索城市更新項目補(bǔ)償安置多元化路徑”。至此,，北京,、上海、廣州,、深圳四個一線城市均已啟動房票制度,，標(biāo)志著該政策進(jìn)入更大范圍的落地與探索階段。

　　目前,，各地推進(jìn)房票安置政策的進(jìn)度不一,。鄭州、廈門等地已基本“跑通”該模式,，房票安置進(jìn)入常態(tài)化階段,，兌付機(jī)制逐步完善。例如,，廈門自2024年10月份啟動房票新政以來截至2025年2月底,，累計開票金額66.4億元，撬動購房金額100.3億元,，去化面積31.7萬平方米,，約占同期新建商品房銷售面積四成。

　　杭州,、柳州等地目前正圍繞選房激勵和適用范圍等細(xì)節(jié),，持續(xù)優(yōu)化政策設(shè)計。杭州已于今年發(fā)放首張房票,，柳州則在今年一季度將可選房源擴(kuò)展至9000套,，并對在6個月內(nèi)使用完房票的居民給予5%的面額現(xiàn)金獎勵，提升吸引力,。

　　廣州,、南京等地統(tǒng)籌布局，持續(xù)擴(kuò)大房票適用范圍,。以廣州為例,，從荔灣區(qū)率先發(fā)放首批房票，到天河區(qū)推出“跨區(qū)通用”房票,，再到如今房票可以購買全市新房,，政策路徑日益清晰。南京也在近期加快推進(jìn)步伐,，今年3月31日,，南京宣布將既有庫存商品房全面納入“房票超市”，同時加大金融支持,，推行“全城通兌”及“電子房票”,，提高房票的適用范圍與便捷度,。

　　房票政策不斷擴(kuò)圍之際，資金兌付的及時性上升為市場新焦點,。記者在多地采訪了解到,，現(xiàn)房銷售情況下，目前多個城市房票兌付周期在3個月之內(nèi),，政府在兌付流程與周期控制方面已建立較為成熟的機(jī)制,。

　　“一般來說，保障房票兌付的核心資金來源為拆遷土地的出讓收益,。同時,，各地也在積極爭取專項資金支持，包括城中村改造專項借款等,�,！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪時表示，部分城市還通過發(fā)行閑置土地專項債等方式,，拓寬融資渠道,，以增強(qiáng)政策的持續(xù)執(zhí)行力與覆蓋面。

　　政策不斷完善,，支持機(jī)制逐步健全,，房票正走出“試驗區(qū)”，進(jìn)入更多城市城中村改造的“主戰(zhàn)場”,。

　　破冰突圍：

　　助力化解舊改難題

　　2025年,，為持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將加力實施城中村和危舊房改造,，推進(jìn)貨幣化安置,，計劃在新增100萬套城中村改造和危舊房改造的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。這意味著,，不少待改造規(guī)模較大的城市,，在2025年將按下“加速鍵”。

　　長期以來,，城中村改造面臨多重挑戰(zhàn),。其一，地方政府需負(fù)擔(dān)動輒數(shù)億元的安置房建設(shè)費用,，改造壓力不�,。黄涠�,，房企受制于流動性壓力，投資能力下降,，舊改項目陷入“拆得慢,、建不快”的滯緩局面,；其三，拆遷居民存在數(shù)年以上的安置等待期,，期間費用以及安置房交付等問題,，都需要解決。

　　如何加快拆遷安置進(jìn)度,，又能兼顧居民權(quán)益,、開發(fā)商利潤、政府財政,？眼下,，房票正成為改變這一局面的關(guān)鍵抓手，將在城中村改造中發(fā)揮更大的作用,。

　　一方面,，房票提升了安置效率。相較于安置房動輒數(shù)年的建設(shè)周期,，房票讓居民得以快速選房入住,，顯著縮短了過渡期時間；另一方面,，房票回款預(yù)期明確,、兌付流程規(guī)范，不少陷入資金困難的城中村舊改項目得以重新啟動,，提升了整體保交樓進(jìn)度和企業(yè)信心,。

　　“核心城市的城中村改造，常常因為土地資源有限,、拆遷困難,、沉淀資金過高而無法大規(guī)模推進(jìn)。房票安置模式可引導(dǎo)居民購房實現(xiàn)異地安置,，降低對原地回遷的依賴,，釋放更多土地資源用于開發(fā)�,！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對《證券日報》記者表示,，這也是多地致力于打破房票使用區(qū)域性限制的重要動因。

　　“推動城中村改造,，不僅能夠提升土地利用效率,，還能釋放出大量優(yōu)質(zhì)住宅用地，為更多‘好房子’的落地創(chuàng)造條件,�,！蓖�策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示，“房票+城中村改造”模式開始大面積鋪開,，也成為推動增量市場發(fā)展的新模式,。

　　“未來,，城中村和危舊房改造規(guī)模和力度都會加大。各地可將貨幣化安置與房票制度結(jié)合,、將收購存量商品房作為安置房與城中村改造結(jié)合,。”中指院政策研究總監(jiān)陳文靜對《證券日報》記者表示,，這或在2025年新房銷售中發(fā)揮實質(zhì)性帶動作用,，成為促進(jìn)新房銷售止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。

　　展望后市,，用好房票制度“金點子”,，對房地產(chǎn)行業(yè)和房企來講，無疑是巨大的商機(jī),，亦有望推動行業(yè)加快向新發(fā)展模式過渡,。