不久前召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上,，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹的一句話引起業(yè)界關注：“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售,，繼續(xù)實行預售的,，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃,，不能出現(xiàn)新的交樓風險�,！敝鞴懿块T明確提及現(xiàn)房銷售,，表明未來，實行多年的商品房預售制度面臨較大改革空間,，現(xiàn)房銷售或將成為大勢所趨,。

　　現(xiàn)房銷售與商品房預售制是兩種不同的銷售方法,。商品房預售制是企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人提前支付房款的一種銷售方式�,，F(xiàn)房銷售是一手交錢一手交房,；預售則是先交錢后交房。取消商品房預售制改為現(xiàn)房銷售的呼聲之所以一直存在,，與預售制帶來的一些弊端有關,。比如預售制下，有可能出現(xiàn)延遲交付,，甚至形成爛尾樓,，一旦開發(fā)商資金緊張甚至資金鏈斷裂，購房者既不能按時收房,，預交的購房款也難以追回,。還比如房屋質量問題，此前房款已付,，從原理上而言,，消費者很難再有約束開發(fā)企業(yè)提升房屋質量或者遇到交房質量問題時促其整改的砝碼，一旦出現(xiàn)房屋質量問題,，購房者可能更容易面臨維權難,。

　　當前，推進商品房預售制逐步向現(xiàn)房銷售過渡的時機進一步成熟,。毋庸置疑,，在我國住房制度改革至今20多年時間里，商品房預售制度為推進我國房地產(chǎn)市場發(fā)展壯大,，解決城鎮(zhèn)居民住房短缺功不可沒,。商品房預售制條件下，拿地僅幾個月就開始銷售,，與現(xiàn)房銷售需要兩三年建設周期相比,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以早早回籠銷售資金，縮短貸款期限,，有利于降低資金成本,，提高開發(fā)效率。然而商品房預售制也與過去房地產(chǎn)開發(fā)高杠桿,、高周轉,、高負債“三高”模式緊密相連。同時,，我國商品房總體短缺的時代已基本結束,。房地產(chǎn)市場發(fā)展從“有沒有”向“好不好”轉變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三高”模式的弊端日益顯現(xiàn),，難以為繼,。房地產(chǎn)行業(yè)降“三高”的需要,，使得商品房預售制改革箭在弦上。

　　實際上,，近年來一些城市對于現(xiàn)房銷售多有探索,，積累了經(jīng)驗。無論是行業(yè)政策還是地方政府,，都能看到一些推進現(xiàn)房銷售的努力,。公開資料顯示，山東省濟南市2022年現(xiàn)房銷售面積174萬平方米,，盡管現(xiàn)房銷售面積僅占全市商品房銷售面積的14%,，但實現(xiàn)了同比增長55%。鼓勵現(xiàn)房銷售的舉措更多出現(xiàn)在土地出讓環(huán)節(jié),。如有的城市在土地拍賣時增加競現(xiàn)房銷售面積的環(huán)節(jié),，當競買報價達到土地合理上限價格后，轉入“競現(xiàn)房銷售”面積,，由現(xiàn)房銷售面積最高者中標,。有的城市還對期房和現(xiàn)房的銷售指導價給予區(qū)分，現(xiàn)房銷售指導價略高于期房銷售指導價,，客觀上為房企的資金成本給予了一定“補償”,。目前,，北京,、杭州、濟南,、西安,、福州、合肥,、寧波等城市開始出現(xiàn)現(xiàn)房銷售試點,。從各地傳出的消息看，多省份將進一步推進現(xiàn)房銷售,。如山東,、安徽等省份明確表態(tài)，2023年將因地制宜鼓勵有條件的地方開展現(xiàn)房銷售試點,。

　　現(xiàn)房銷售有利于保護消費者權益,，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營能力是個挑戰(zhàn)。對比期房供應的不確定性,，現(xiàn)房銷售在購房時所見即所得,，有助于確保房屋質量，減少購房糾紛,，對開發(fā)企業(yè)的交付行為進行約束,，有利于“保交樓,，穩(wěn)民生”。對開發(fā)企業(yè)而言,，現(xiàn)房銷售回款周期拉長帶來的現(xiàn)金流壓力會有所加大,，這無疑會增加資金成本，有可能影響開發(fā)企業(yè)的利潤,。隨著大形勢的改變,，特別是行業(yè)正由高速發(fā)展進入平穩(wěn)發(fā)展階段，開發(fā)企業(yè)也應從更加注重開發(fā)速度,、依賴金融杠桿,，轉而向提升開發(fā)品質、提高企業(yè)經(jīng)營管理能力要效益,。

　　現(xiàn)房銷售不能一蹴而就,，更適宜逐步過渡。當前房地產(chǎn)市場正在積蓄各方面力量力求企穩(wěn)復蘇,，如果現(xiàn)房銷售切換得過快,，就可能會不利于企業(yè)緩解資金鏈吃緊的困境。因此,，現(xiàn)房銷售可以找準時機,，因城施策，逐步推廣,。

　　預售制在短期之內(nèi)還是主要銷售模式的背景之下,，應優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管。對于預售資金,，既要管好也要用好,。一方面，必須把資金監(jiān)管責任落到位,，防止資金抽逃,，不能出現(xiàn)新的交樓風險；另一方面,，也要優(yōu)化預售資金監(jiān)管,，如在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風險、財務狀況,、聲譽風險等的基礎上,，商業(yè)銀行可與優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務，支持優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預售監(jiān)管資金,，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風險,。（本文來源：經(jīng)濟日報 作者：亢 舒）