2022年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,，支持住房改善等消費(fèi),。因城施策，支持剛性和改善性住房需求,。日前,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹接受媒體采訪時(shí)也表示,，2023年將大力支持剛性和改善性住房需求。對(duì)購(gòu)買第二套住房的,，要合理支持,。以舊換新、以小換大,、生育多子女家庭都要給予政策支持,。當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，促進(jìn)改善性住房需求的釋放,，將是需求端助力房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖的重要舉措,。

　　何為改善性住房需求？通常購(gòu)房家庭購(gòu)買首套住房時(shí),，解決的是住房從無到有的剛性需求,。首次置業(yè)的購(gòu)房者往往年齡不大，資金有限,，家庭人口少,，無論是選擇住房方位還是居住面積，都重在滿足基本居住需求,。隨著年齡增長(zhǎng),、結(jié)婚生子，以及資金積累逐步增多,，對(duì)住房的需求也不斷變化,，有的家庭希望以舊換新、有的需要以小換大,、有的需要把房子換到孩子學(xué)校附近等,，這些換房需求通常為改善性需求。

　　支持住房改善消費(fèi),，進(jìn)一步釋放改善性需求勢(shì)在必行,。近一年多來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整周期,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的2022年12月商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，70個(gè)大中城市中,，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有55個(gè)，比上月增加4個(gè),；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有63個(gè),，比上月增加1個(gè),。價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量繼續(xù)增多,，在一定程度上反映出當(dāng)前購(gòu)房者觀望情緒仍較為濃厚。房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的總體回升有重要意義,，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展特別是支持住房改善消費(fèi),，是恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的重要內(nèi)容。較好釋放改善性需求,，將有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)面臨的流動(dòng)性困境,，對(duì)于防風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)市場(chǎng)都很關(guān)鍵。

　　改善性需求正逐步提升,。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)居民戶均住房套數(shù)超過1.1套,，整體告別住房短缺，居民對(duì)住房的需求也從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變,。有研究表明,，從北京住房交易的成交結(jié)構(gòu)看，“賣舊買新”或“賣一買一”已經(jīng)占到總成交比重的55%左右,。在很多城市,，改善性購(gòu)房的比重正逐年增多。貝殼研究院的研究表明,，35歲至45歲購(gòu)房群體是以改善性需求為主的核心人群,。據(jù)該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，50個(gè)重點(diǎn)城市改善性購(gòu)房占比由2020年的26%提高到2022年的30%,。開發(fā)企業(yè)也發(fā)現(xiàn),，即便在2022年市場(chǎng)處于深度調(diào)整狀態(tài)，一些優(yōu)質(zhì)改善性房地產(chǎn)項(xiàng)目反而取得了十分亮眼的銷售業(yè)績(jī),，這折射出市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化和信心,。基于此,，想要進(jìn)一步釋放住房消費(fèi),，啟動(dòng)改善性需求人群的消費(fèi)能力可能是重中之重。

　　合理釋放改善性需求,，降低改善性需求的置換成本仍有空間,。促進(jìn)改善性需求入市，可以從降低改善性需求購(gòu)房門檻,、優(yōu)化換房置業(yè)流程,、加大對(duì)改善性需求稅費(fèi)優(yōu)惠力度等方面著手,。

　　基于“認(rèn)房又認(rèn)貸”以及普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)限定，住房改善的門檻相對(duì)較高,。2022年以來,，調(diào)控政策的調(diào)整和優(yōu)化，有助于降低改善性需求購(gòu)房成本,。比如,，一些城市對(duì)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策進(jìn)行了調(diào)整，即對(duì)于擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房,，執(zhí)行首套房貸政策。這樣的政策能夠?yàn)楦纳菩再?gòu)房者減輕改善壓力,，已有不少城市“因城施策”取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”,，預(yù)計(jì)還會(huì)有城市進(jìn)一步跟進(jìn)。

　　近來,，對(duì)于多子女家庭的住房支持政策也多了起來,，政策主要目的亦為支持這些家庭的改善性需求。如湖南長(zhǎng)沙近日明確,，依法生育兩個(gè)及以上子女的長(zhǎng)沙市戶籍家庭,，可在原有家庭限購(gòu)2套的基礎(chǔ)上增加1套購(gòu)房指標(biāo)。

　　2022年下半年以來,，多個(gè)城市推出了“帶押過戶”,，即對(duì)于存在抵押貸款的二手房實(shí)現(xiàn)不用先還清原來的房貸就可以完成過戶、抵押,、發(fā)放新貸款,。此舉節(jié)省資金成本，縮短置業(yè)周期,，同樣有助于釋放改善性需求,。“帶押過戶”有望在更多城市推廣,。

　　同時(shí),，還可以通過加大稅費(fèi)補(bǔ)貼力度減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。當(dāng)前,，一些城市出臺(tái)了減免契稅,，或給予消費(fèi)補(bǔ)貼的舉措，但這些減免更多是針對(duì)新建商品房,。為了進(jìn)一步暢通換房鏈條,，助力“以舊換新”，或可給予二手房更多的契稅優(yōu)惠或消費(fèi)補(bǔ)貼,。

　　實(shí)際上,，有改善性需求的家庭不管是收入水平還是抗風(fēng)險(xiǎn)能力都較高,。因此，可根據(jù)實(shí)際情況優(yōu)化對(duì)改善性需求的支持,。相比于購(gòu)買首套住房,，購(gòu)買二套住宅無論是首付比例還是房貸利率都更高，可以在實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上適當(dāng)降低首付比例和房貸利率,，通過降低改善性需求的購(gòu)房成本合理引導(dǎo)促進(jìn)改善性需求的進(jìn)一步釋放,。 （亢舒 來源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)）