老齡化社會正加速到來,。我國老年人大多數(shù)選擇居家或社區(qū)養(yǎng)老，形成了“9073”格局,，即90%左右的老年人居家養(yǎng)老,，7%左右的老年人依托社區(qū)支持養(yǎng)老，3%的老年人入住機構(gòu)養(yǎng)老,。養(yǎng)老和住房以及居住生活的方方面面關(guān)系都十分密切,。2022年《政府工作報告》提出，再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū),，推進無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造,。可以預(yù)計,，對于房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)行業(yè)來說,，適老化將成為重要發(fā)展方向。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一片藍海,。中國社科院發(fā)布的《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》數(shù)據(jù)顯示,，到2030年，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達到13萬億元,。未來與養(yǎng)老有關(guān)的行業(yè)和領(lǐng)域?qū)⒂瓉聿恍〉陌l(fā)展空間,。有分析認為，從長遠看,，人口老齡化對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定影響,。年長的人總體購房意愿不如年輕人，住房總需求可能不再增加甚至有所萎縮,。但是人們對適老化住房,、老舊小區(qū)適老化改造,，以及養(yǎng)老服務(wù)的需求更加旺盛。

　　無論是新建小區(qū)還是老舊小區(qū),，都將涉及適老化建設(shè)和改造,。國務(wù)院發(fā)出的《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》提出，“十四五”時期,，新建城區(qū),、新建居住區(qū)配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施達標率要達到100%。在老小區(qū)中,，完成小區(qū)路面平整,、出入口和通道無障礙改造、地面防滑處理,，在樓梯沿墻加裝扶手,，在樓層間安裝掛壁式休息椅，建設(shè)涼亭,、休閑座椅等適老化改造都應(yīng)納入老舊小區(qū)改造內(nèi)容,。

　　適老化建設(shè)和改造給房企帶來機遇與挑戰(zhàn),�,；�于廣闊市場前景和政策大力支持，新建住宅和社區(qū)房企應(yīng)盡早進行適老化布局,，對住宅產(chǎn)品超前規(guī)劃設(shè)計,，一方面可以通過差異化增強市場競爭力和吸引力，同時也可避免日后改造帶來的麻煩,。針對適老化建設(shè)和改造的一些基本元素,，相關(guān)部門也應(yīng)出臺技術(shù)導(dǎo)則，甚至是強制性條文,，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在適老化建設(shè)改造中更加規(guī)范,。相比新社區(qū)，老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)并不完善,，而老人在老舊小區(qū)居住的比例更大,，因此，老舊小區(qū)的適老化改造需求更迫切,，挑戰(zhàn)更多,。房企想要在小區(qū)適老布局這一賽道上有所突破，需要在人才儲備,、經(jīng)營模式等方面做更多努力,。

　　與硬件改造相比，養(yǎng)老服務(wù)的完善和提升更為迫切,，在這方面物業(yè)企業(yè)有先天優(yōu)勢,。因此,，六部委曾聯(lián)合發(fā)文推動和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式。在實際經(jīng)營中,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以專門設(shè)立提供養(yǎng)老服務(wù)的團隊和部門,，提供助餐、助浴,、助潔,、助急、助行,、助醫(yī),、照料看護等定制養(yǎng)老服務(wù)。還可以將服務(wù)鏈條延伸,，豐富養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容,，參與提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的服務(wù)。

　　其實,，不少房企和物業(yè)服務(wù)企業(yè)早就布局養(yǎng)老領(lǐng)域,，但盈利難等困局仍待破解。業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計,，規(guī)模排名前百名房企中,，有約70%進行了與養(yǎng)老有關(guān)的布局和探索。有的企業(yè)通過拿地建養(yǎng)老院,，也有的以養(yǎng)老功能為噱頭賣房,。房企在探索適老化過程中，居家,、社區(qū),、機構(gòu)養(yǎng)老等多種模式都有所涉及，建成了一些醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型長期照護機構(gòu),，打造了一批長者社區(qū),、老年公寓、照料中心等,。實際上,，一些養(yǎng)老機構(gòu)空置率較高，而其實社會上養(yǎng)老服務(wù)的需求量很大,，這就存在一個供需錯配問題,。按照上述“9073”格局，養(yǎng)老服務(wù)主陣地還在于社區(qū)和居家養(yǎng)老,。因此,，涉足養(yǎng)老領(lǐng)域有必要更深入研究社區(qū)居家養(yǎng)老的特點。同時，在發(fā)展養(yǎng)老院等機構(gòu)養(yǎng)老模式時,，可加強調(diào)研分析,，找準市場定位，緊跟市場需求,。

　　房企涉足養(yǎng)老領(lǐng)域遇到的另一個較為核心的問題是盈利周期長,，甚至短期根本不盈利的問題。通過提供養(yǎng)老服務(wù)收回成本是一個相對漫長的過程,，這對于過去習慣了高杠桿,、高周轉(zhuǎn)、高回報的房企而言,，難免不習慣,。須明確，過去房地產(chǎn)大拆大建模式已難以為繼,，完善包括養(yǎng)老在內(nèi)的住宅功能和服務(wù),，是房企轉(zhuǎn)型的重要方向，需要有足夠的耐心以長周期,、賺慢錢的模式深耕新的領(lǐng)域,。（本文來源：經(jīng)濟日報 作者：亢 舒）