按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)交易是國際通行做法,,而我國住宅面積計(jì)算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積,。如果改為以套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算,將提高我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國際通行做法的一致性程度,。
近些年,,每到全國兩會(huì)召開之時(shí),,總有不少代表委員呼吁購買商品住宅時(shí)應(yīng)“取消公攤”的問題。今年兩會(huì)期間,,“取消公攤”再登熱搜,。
目前,我國住宅面積計(jì)算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積,,一般說來,,建筑面積和實(shí)際使用面積之差就是所謂的“公攤”。現(xiàn)實(shí)情況中,,“公攤太大,,得房率低,不清楚公攤面積的構(gòu)成”讓購房者感到糾結(jié),;公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn),,管理混亂,,也可能讓購房者利益受損。讓公攤面積更透明,,以套內(nèi)使用面積交易等呼聲日益增高,。
其實(shí),商品住宅的入戶廳,、電梯,、樓梯間等勢必會(huì)占去一定空間,形成公攤,,一些高層帶電梯的住宅公攤在20%-30%已是司空見慣,。公攤面積不是越小越好,如果這些公共空間縮水,,居住品質(zhì)也可能隨之降低,。公攤面積大小,應(yīng)該由開發(fā)商依據(jù)相關(guān)法律法規(guī),,根據(jù)廣大居民的實(shí)際居住需求以及目標(biāo)客群的定位確定,。
購房者之所以對“公攤面積”積怨已久,主要不在于公攤面積的大小,,而在于公攤面積不透明,。盡管開發(fā)商在出售房屋時(shí),應(yīng)該按照相關(guān)要求分別標(biāo)注建筑面積和實(shí)際使用面積,,但購房者按照建筑面積購房,,為公攤付費(fèi),由于缺乏專業(yè)知識(shí)和公攤面積計(jì)算的復(fù)雜性,,很少有人能算清楚開發(fā)商告知的公攤面積是否準(zhǔn)確,,只能開發(fā)商說是多少就是多少。個(gè)別開發(fā)商將本不該計(jì)入公攤面積的人防工程地下室,、保安室,、管理用房等面積也計(jì)入公攤面積。于是,,為公攤付的這部分購房款成了一筆糊涂賬,。如果公攤面積不實(shí),不僅可能多付了購房款,,未來的物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)也都將隨之多支付,。應(yīng)該說,當(dāng)前公攤面積的計(jì)算因?yàn)椴煌该鞫狈帕�,,信息的不對稱可能讓消費(fèi)者權(quán)益受到損害,。
不僅如此,與公攤面積相關(guān)的一些收費(fèi)和收益也存在爭議,。比如,,一些公攤面積是不供暖的,,但取暖費(fèi)是按照包含公攤部分的建筑面積收取,;還比如,,物業(yè)公司服務(wù)的是公共面積,基本不進(jìn)行入戶服務(wù),,可物業(yè)費(fèi)還是按照建筑面積收取,。不少購房者認(rèn)為這些都有不合理成分。此外,,公攤面積的購房款和相關(guān)費(fèi)用“攤”給了業(yè)主,,而在很多小區(qū),公攤面積所產(chǎn)生的收益比如廣告費(fèi)等卻為開發(fā)商或物業(yè)所有,,很多并未用于廣大小區(qū)居民,。
該如何打破人們對公攤面積計(jì)算的不信任,讓大家明白付費(fèi),,放心購房,?以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易,亦即不再對公攤面積支付購房款和計(jì)算取暖費(fèi)等,,不失為一計(jì)良策,。按套內(nèi)使用面積計(jì)算是國際通行做法,,而我國住宅面積計(jì)算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積,。如果改為以套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算,將提高我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國際通行做法的一致性程度,。
更為重要的是,,以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易,一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題,。由于我國地域差異大,、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素,造成住宅墻體厚度不同,,導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下,,而套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明問題,。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算易于住戶自行測量,,實(shí)現(xiàn)“所見即所得”。而按建筑面積計(jì)算,,在沒有專業(yè)支撐的情況下難以做到,。從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易有利于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)。
住宅建筑以套內(nèi)使用面積交易能夠更加公開透明,,杜絕不規(guī)范,,堵住漏洞,。早在2019年2月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》向社會(huì)公開征求意見時(shí),,就曾將“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”寫入征求意見稿,,當(dāng)時(shí)引發(fā)社會(huì)關(guān)注。這表明,,監(jiān)管層高度關(guān)注以建筑面積計(jì)算和交易面臨的弊端,,并極有可能將“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”作為解決路徑。
應(yīng)該看到,,以建筑面積交易已經(jīng)是多年形成的習(xí)慣,,轉(zhuǎn)變?yōu)橐蕴變?nèi)使用面積交易很難一蹴而就,可以分步驟,、分階段逐步進(jìn)行調(diào)整,。當(dāng)務(wù)之急是,堵住當(dāng)前公攤面積帶來的漏洞,,加大監(jiān)管和審核力度,,對公攤面積的設(shè)計(jì)和測量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一、規(guī)范,、細(xì)化,,切實(shí)保障好廣大購房者的利益。(本文來源:經(jīng)濟(jì)日報(bào) 作者:亢 舒)