理發(fā)師陳志南跟朋友合伙在北京三里屯SOHO開理發(fā)店已經七八年了,。身處三里屯這個著名的潮流之地,，他不僅是時尚潮流的追隨者和創(chuàng)造者，也親歷了這個大型商業(yè)綜合體租金的起落。他周圍的店鋪以小面積為主,，經營種類繁多，除了理發(fā)店,，還有美甲店,、修眉店,、寵物店、服裝店,、奶茶店,、小型超市等。理發(fā)店周邊的租客已經換過很多,，時常有空置店鋪,。對陳志南來說，房租是最主要的支出,，再加上人工,、水電等費用，成本不低,。

　　在電商沖擊下,，一邊是租金帶來的高成本，再加上疫情影響,，不難想象實體店鋪經營者們的壓力,。位于北京宣武門的一家百貨商場幾年前曾繁盛一時，名牌店鋪和專柜林立,，如今已經冷冷清清,。

　　仍有不少實體商業(yè)人氣很旺。特別是到了節(jié)假日,，地下停車竟然一位難求,。盡管外賣讓在家吃飯越來越便利，每到飯點,，在餐廳外面等位的食客仍然排隊,。互聯(lián)網技術給實體商業(yè)帶來的當然不完全是沖擊,，還有各種自主操作的便利和趣味,。有了互聯(lián)網，人們能在家中享受各種便捷,，但實體商業(yè)帶來的體驗不可或缺,，這成就了大型商業(yè)綜合體的繁榮。

　　租金漲跌在一定程度上反映商業(yè)地產的景氣程度,，從數(shù)據(jù)上看,，購物中心的表現(xiàn)好過商業(yè)街。根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數(shù)據(jù),，2021年下半年,，我國主要商業(yè)街商鋪租金水平整體繼續(xù)下跌，且跌幅較上半年有所擴大,；重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體繼續(xù)回升,，漲幅與上半年基本持平,。

　　一二線城市眾多購物中心新開業(yè)和奢侈品商場的開業(yè)，都彰顯了商業(yè)地產的發(fā)展?jié)摿�,。有關數(shù)據(jù)顯示,，2021年我國個人奢侈品市場實現(xiàn)36%增長，總額逾4700億元人民幣,。知名奢侈品商店SKP分別于2021年5月宣布落戶武漢以及12月在杭州舉行開工儀式,。從長遠看，促進消費,、擴大內需是我國推動經濟高質量發(fā)展的長期戰(zhàn)略,，商業(yè)地產將蘊含巨大發(fā)展空間。2021年,，商務部提出,，用5年至10年時間，培育建設若干具有全球影響力,、競爭力,、美譽度的國際消費中心城市。

　　對于很多大城市而言,，新增商業(yè)地產項目有限的背景下,，以存量化改造為主要內容的城市更新也將助商業(yè)地產發(fā)展一臂之力。北京市提出鼓勵傳統(tǒng)商圈圍繞產業(yè)結構調整,、商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)化,、空間品質提升,、營銷模式創(chuàng)新,、區(qū)域品牌塑造、管理服務精細,、開放水平提高等進行全方位改造升級,，到2025年，完成22個商圈改造升級,。

　　如果大型城市商業(yè)綜合體更體現(xiàn)大而全,，深入社區(qū)的小便利店則可以做到小而美。不難發(fā)現(xiàn),，有不少知名連鎖品牌開始加快社區(qū)便利店的布局,。未來，在社區(qū)生活便利化程度日益提升的大趨勢下,，不僅是便利店,，洗衣、養(yǎng)老,、托幼等商戶對于小區(qū)周邊店鋪的租賃需求也可能隨之增多,。

　　值得注意的是,，同商品住房市場的發(fā)展一樣，商業(yè)地產的發(fā)展在不同城市差異也十分明顯,，須根據(jù)一地人口數(shù)量和消費能力因城施策,。商業(yè)地產的發(fā)展固然會對城市綜合發(fā)展特別是在帶動消費中發(fā)揮重要作用，而一旦脫離實際盲目上馬,，供給過剩,，也會造成大量空置以及資源浪費。

　　對于大型商業(yè)綜合體而言,，消費需求的多樣化和商業(yè)供給端的同質化,，給商業(yè)地產轉型升級帶來了較大的壓力，大型商業(yè)綜合體應將消費需求掌握得更加透徹,，尋求差異化發(fā)展路徑,。關于臨街小商鋪和門面房，常常有人發(fā)問,，某一座城市的商鋪還能買嗎,？商鋪有強烈的投資屬性，不要說在同一座城市,，就是同一條街或同一個商圈,，不同位置、不同朝向的商鋪,，在租金,、人氣等方面的表現(xiàn)都有可能完全不同。如今大家常說,，一鋪養(yǎng)三代的時代已經過去,。對于仍然希望通過買商鋪實現(xiàn)資產保值增值的投資者而言，恐怕不少人還是會送上那句老話——投資有風險,，入手須謹慎,。（本文來源：經濟日報 作者：亢舒）