一段時間以來,，不少城市加大商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度。僅11月份以來,，就有成都,、北京等多城市發(fā)布加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知或辦法,。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,，近兩年是預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策發(fā)布的高峰期,，2020年至2021年10月中旬,，全國主要城市共發(fā)布相關(guān)政策60次以上,。

　　之所以有商品房預(yù)售資金監(jiān)管,，是因為我國在商品房銷售時普遍實行預(yù)售制，也就是期房銷售,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購房者約定,，由購房者交付定金或預(yù)付款，在未來某一時期擁有所購房屋,。商品房預(yù)售制可以簡單理解為“先交錢,，再收房”。

　　房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),，商品房預(yù)售制為過去房地產(chǎn)市場快速發(fā)展起到支撐作用,，有效擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源，增加房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)量,。同時,，預(yù)售制也帶來不少風(fēng)險。購買期房者最大的擔(dān)心就是把購房款交給開發(fā)商,，開發(fā)商資金鏈斷裂,、跑路，購房者遲遲拿不到房,，甚至可能面臨房財兩空的局面�,，F(xiàn)實情況中，樓盤爛尾無法交付,，抑或是開發(fā)商拖欠建筑商,、供應(yīng)商款項，常常與預(yù)售資金被挪用有很大關(guān)系,。

　　一方面,，監(jiān)管不到位的情況下，部分定金和首付款項可能并未納入資金監(jiān)管賬戶,；另一方面,，房企違規(guī)挪用預(yù)售資金的情況并不少見。用于特定項目的建設(shè)資金被開發(fā)商放到企業(yè)的資金“大盤子”中使用,，成為其現(xiàn)金流大循環(huán)的一部分,。一旦企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困境、金融緊縮等情況,，開發(fā)商整體資金鏈吃緊,，就會波及具體項目,，出現(xiàn)工程資金支付困難，延期交付甚至“爛尾”的情況,。

　　因此,，實施商品房預(yù)售制，嚴(yán)格的監(jiān)管措施十分必要,。由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對預(yù)售資金實施監(jiān)督管理,，將預(yù)售資金存入專門賬戶，根據(jù)工程進(jìn)度放款,，能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)項目爛尾風(fēng)險,。同時，加強預(yù)售資金監(jiān)管,，將規(guī)范房企合理使用資金,，有利于房企穩(wěn)健經(jīng)營，還有利于維護(hù)住房消費者合法權(quán)益,，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，穩(wěn)定預(yù)期。有關(guān)機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明,，商品房預(yù)售資金監(jiān)管能夠使預(yù)售合同相關(guān)的民事糾紛數(shù)量大大下降,。

　　為了更好保護(hù)購房者權(quán)益，避免樓盤“爛尾”情況的發(fā)生,，預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)更為嚴(yán)格和精細(xì),。從近期多地出臺的預(yù)售資金監(jiān)管辦法來看，不少城市正在朝這一方向努力,。比如,，北京市近日出臺的《北京市商品房預(yù)售資金管理辦法（2021年版征求意見稿）》將預(yù)售資金監(jiān)管的時間起點前移。過去,，預(yù)售資金從網(wǎng)簽開始才納入監(jiān)管,，按照新征求意見稿，調(diào)整為先監(jiān)管后網(wǎng)簽,，這能夠避免此前將預(yù)售資金轉(zhuǎn)到開發(fā)商賬戶,，再轉(zhuǎn)到資金監(jiān)管賬戶過程中可能出現(xiàn)的資金挪用情況。征求意見稿還提高了資金監(jiān)管的額度,，要求重點監(jiān)管資金每平方米不低于5000元,，較此前有大幅提高。

　　可以預(yù)見,，各地加大預(yù)售資金監(jiān)管力度,，客觀上將促使企業(yè)進(jìn)一步提升運營能力，有利于房地產(chǎn)企業(yè)朝著健康經(jīng)營,、信用良好方向努力,。一些城市實施的與企業(yè)信用等級掛鉤的差別化預(yù)售資金監(jiān)管政策,，加強了穩(wěn)健房企的競爭優(yōu)勢。（本文來源：經(jīng)濟(jì)日報 作者：亢 舒）