進(jìn)入2021年,，銀行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)熱議的話題莫過于近期有關(guān)部門出臺的房地產(chǎn)貸款管理和重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測,、融資管理規(guī)則,。這些“硬核”的房地產(chǎn)金融調(diào)控措施將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些變化,？房地產(chǎn)行業(yè)走勢如何,？

　　限制貸款過度進(jìn)入房市

　　2020年12月31日,，中國人民銀行,、中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,。《通知》對房地產(chǎn)貸款余額和個人住房貸款余額分為五檔進(jìn)行分類管理,，設(shè)置了房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限,。房地產(chǎn)貸款余額主要針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，個人住房貸款余額主要針對購房者的購房貸款,。通俗地講,，貸款新規(guī)旨在限制銀行貸款過度進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

　　眾所周知,，房地產(chǎn)行業(yè)是高度資金密集型行業(yè),。近20余年，房地產(chǎn)行業(yè)通過高杠桿,、高負(fù)債,、高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。而其中蘊(yùn)藏的高風(fēng)險日益引起重視,。

　　銀保監(jiān)會主席郭樹清在《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》一文中提出,，堅決抑制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫。目前,，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%,，還有大量債券、股本,、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),。可以說,，房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀�,！薄�

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊表示,，不少房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率過高,，銷售受阻、回款大幅下降,，導(dǎo)致現(xiàn)金流承壓,，再疊加到期的債務(wù)，企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險驟增,。在此次疫情影響下該問題更加凸顯,。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視杠桿率過高的問題，這不僅影響房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,，也是宏觀經(jīng)濟(jì)的潛在風(fēng)險,。

　　資金大規(guī)模、過多地進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),，不僅讓房地產(chǎn)泡沫不斷積累,，也擠占了對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投入份額。

　　實(shí)際上,，此次貸款新規(guī)已經(jīng)不是近期首次對房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行金融調(diào)控,。2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,、人民銀行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會,，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。此次調(diào)控對重點(diǎn)房企進(jìn)行融資監(jiān)管設(shè)定的“三道紅線”是：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%,；房企的凈負(fù)債率不得大于100%,；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。房企一旦“踩線”,，則不能增加或需嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模,，且完成上述目標(biāo)的期限為2023年6月底前。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，“三道紅線”與房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是雙向管控,，既規(guī)范了資金使用方，也規(guī)范了資金供應(yīng)方,，有利于房地產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展,。

　　房企高杠桿難以為繼

　　對于“三道紅線”，萬科董事會主席郁亮曾表示,，這是行業(yè)重大游戲規(guī)則的改變,，是對所有開發(fā)商的挑戰(zhàn)，它預(yù)示著房地產(chǎn)金融紅利時代的結(jié)束,。

　　恒大則用千方百計打折促銷等實(shí)際行動,，努力解除“踩線”危機(jī)。數(shù)據(jù)顯示,，2020年，恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售額7232.5億元,，同比增長20.3%,；實(shí)現(xiàn)銷售回款6531.6億元，同比增長38.5%,。其七折賣房,、0元購商鋪等措施頻上熱搜。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，恒大努力“出貨”,、降低負(fù)債體現(xiàn)了行業(yè)面臨的共同境況,，也是房地產(chǎn)行業(yè)努力降負(fù)債的“縮影”。

　　中國人民銀行金融市場司副司長彭立峰表示,，建立房企資管新規(guī)的目的,，在于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場化、規(guī)則化和透明度,，促進(jìn)房企形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期,，合理安排經(jīng)營活動和融資行為。同時,，矯正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張的經(jīng)營行為,，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力。

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長王韶認(rèn)為,，在房地產(chǎn)金融調(diào)控的背景之下,，量、價,、利已今非昔比,。頭部企業(yè)集中度和區(qū)域市場分化更加激劇，對企業(yè)的品牌建設(shè),、財務(wù)運(yùn)作,、產(chǎn)品把控等能力提出更高要求。

　　王韶說,，“高杠桿,、高負(fù)債”是對企業(yè)資金運(yùn)作能力的嚴(yán)峻考驗(yàn)，稍有不慎將會“周轉(zhuǎn)”失靈,。防范風(fēng)險,，改變增長方式是房地產(chǎn)企業(yè)必須跨越的一道檻，以往開發(fā)商樂此不疲的“高杠桿,、高負(fù)債,、高周轉(zhuǎn)”運(yùn)作模式將成為“絕唱”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)將真正進(jìn)入大洗牌,、大分化的階段。隨著金融資源的稀缺,，中小房企獲得金融資源的難度越來越大,，成本越來越高。

　　住房租賃將獲更多支持

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示,，2021年將穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。并要求各地認(rèn)真落實(shí)主體責(zé)任，密切跟蹤市場形勢,，相機(jī)啟用儲備政策,，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段,，著力穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,。

　　這表明,，未來房地產(chǎn)長效機(jī)制將穩(wěn)妥實(shí)施并不斷完善。已有的限購,、限貸,、土地、稅收,、金融監(jiān)管政策將持續(xù)適用,，針對不斷變化的市場，儲備政策或許還將登臺,�,！胺孔〔怀础比孕枥卫螆猿郑�房地產(chǎn)市場的總體平穩(wěn)運(yùn)行值得期待,。

　　2020年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)。這表明,，未來租賃住房將獲得更多政策支持,，將成為發(fā)展重點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，未來租賃住房發(fā)展將在增加租賃房源供給,，租賃權(quán)益的保障及擴(kuò)大，規(guī)范及支持租賃企業(yè)的發(fā)展等方面持續(xù)發(fā)力,。屆時租金更平穩(wěn),，租住將成為另一種長期居住選擇。（經(jīng)濟(jì)日報-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 亢 舒）