經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)北京5月8日訊 國家金融與發(fā)展實驗室發(fā)布了《NIFD季報》2020Q1房地產(chǎn)金融，季報顯示：2020年一季度房地產(chǎn)受疫情影響較大,，2020年房地產(chǎn)泡沫風險積聚,。

    《NIFD季報》全文：

    報告執(zhí)筆人

　　■蔡 真 國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心主任

　　■崔 玉 國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心研究員

　　■黃志強 國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心研究員

　　■從房地產(chǎn)市場運行情況來看，2020年一季度受疫情影響較大,。具體表現(xiàn)在：房價漲幅整體回落，部分城市住房價格出現(xiàn)同比下降,；住房銷售規(guī)模出現(xiàn)較大幅度下降,；租金價格水平略有下降；土地成交面積和成交金額大幅下滑,；庫存去化周期大幅上升,。

　　■從房地產(chǎn)金融形勢來看，房地產(chǎn)金融風險仍是監(jiān)管重點,。個人住房抵押貸款余額盡管仍處于高位,，但增速持續(xù)放緩；隨著LPR定價機制的實施和LPR緩慢下行趨勢的延續(xù),，未來1~2年個人住房抵押貸款利率還會繼續(xù)下降,；從新增貸款價值比的估算情況來看，個人住房抵押貸款整體風險較小,。房企融資方面,，房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊的局面沒有改變，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸,、信托,、信用債等融資渠道仍處于收緊狀態(tài)。金融機構對房地產(chǎn)企業(yè)不同的信貸支持力度將產(chǎn)生更大分化,，優(yōu)質的國有房地產(chǎn)企業(yè)或資產(chǎn)負債率較低的上市房地產(chǎn)企業(yè)資金面甚至會略有改善,，部分高杠桿經(jīng)營的民營大型房企和中小房企融資仍將較為困難，行業(yè)集中度可能會進一步提升,。

　　■風險提示方面,，2020年房地產(chǎn)市場有以下風險點值得關注：第一,，一線城市租金資本化率再次上升，房價泡沫風險積聚,；第二,，部分三四線城市的房地產(chǎn)市場需求下降以及庫存高企；第三,，中小房企債務風險以及帶來的破產(chǎn)數(shù)量快速上升問題,；第四，三四線城市的房價問題可能導致的地方政府償債壓力,。

　　一,、房地產(chǎn)市場運行

　　（一）價格情況分析

　�,。ǘ�）��(shù)量走勢分析

　　二,、個人住房金融形勢

　　（一）個人購房貸款總量情況

　�,。ǘ�）個人抵押貸款利率走勢

　�,。ㄈ�）個人抵押貸款風險評估

　　三、房企融資形勢

　　四,、小結與風險提示

　　一,、房地產(chǎn)市場運行

　　2020年一季度以來，中央層面再次強調保持房地產(chǎn)調控政策不放松,。央行,、銀保監(jiān)會、財政部,、統(tǒng)計局等部委密集發(fā)聲,，表明要堅持“房住不炒”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。保持房產(chǎn)金融政策的連續(xù)性,、一致性和穩(wěn)定性,，防范資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場仍是央行和銀保監(jiān)會監(jiān)管重點。地方政府層面,，為降低疫情對房地產(chǎn)市場的影響，在遵循“一城一策”原則下從供需兩端出臺了一系列支持政策,。對房地產(chǎn)供給端的支持政策,，主要包括延期或分期繳納土地出讓金、調整土地出讓金保證金比例,、緩交城市基礎設施配套費,、延期申報和繳納稅款、調整商品房預售許可要求,、降低預售監(jiān)管資金比例,、協(xié)調商業(yè)銀行對受疫情影響而還款困難的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予貸款展期或續(xù)貸支持等,；但多地出臺的房地產(chǎn)需求端放松政策出現(xiàn)“一日游”現(xiàn)象，熱點城市的限購,、限貸,、限售等行政性調控手段仍在持續(xù)。

　　價格情況分析

　　從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動數(shù)據(jù)來看,，受疫情影響,，2020年一季度新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格月度環(huán)比漲幅進一步回落，累計上漲僅為0.40%和0.10%,。其中,，受疫情影響，2月份新建住宅價格指數(shù)環(huán)比持平,；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.10%,，為2015年4月以來首次出現(xiàn)負值。

　　分城市層級看,，2020年一季度,，一線城市延續(xù)了去年的調控效果，新建商品住宅和二手住宅價格的基本穩(wěn)定,，累計漲幅分別為0.60%和1.20%,；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格累計漲幅分別為0.60%和0.20%；三線城市新建商品住宅和二手住宅價格累計漲幅分別為0.70%和0.20%,，且在2月份出現(xiàn)環(huán)比比下跌的情況,。

　　從3月的房價指數(shù)來看，70城中新建商品住宅價格同比上漲超過10%的城市有6個,，同比下降的城市有2個,；二手住宅價格同比上漲超過10%的城市有2個，同比下降的城市有13個,；有8個城市新建住房價格和12個城市二手住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下跌,。房地產(chǎn)市場相對于2月份已經(jīng)開始回暖，延遲效應開始顯現(xiàn),，但房地產(chǎn)行業(yè)是否會出現(xiàn)報復性消費仍需觀望,。

　　總體來看，2020年一季度租金水平受疫情沖擊和季度性波動影響明顯,，住房租賃市場消費需求被抑制,，大部分城市表現(xiàn)出租金水平下降的現(xiàn)象，但也存在作為一線城市的上海略有上揚的現(xiàn)象,。就租金水平下降的城市而言,，北京租金水平下降最為明顯，這一方面受到季節(jié)性因素的影響，另一方面與疫情期間北京較為嚴格的人口流動控制有關,。

　　2020年一季度,，四座一線城市的租金資本化率呈上升態(tài)勢，平均租金資本化率為63.77年,，主要原因是一線城市住房價格略有上升的同時,，租金的絕對價格有所下降，帶來租金資本化率的上升,。2020年3月末,，二線熱點城市租金資本化率為51.45，是2019年以來最低水平,；二線非熱點城市租金資本化率為49.85年,。三線城市方面，租金資本化率一直保持在30年左右的水平,，自去庫存政策出臺以來三線城市的這一指標出現(xiàn)上漲,，從2016年10月的30.31年上漲至2020年3月末的35.25年，總體上漲了16.30%,，應警惕三線城市房地產(chǎn)價格泡沫風險,。

　　?數(shù)量走勢分析

　　從商品住宅銷售數(shù)據(jù)來看，一季度受疫情影響,，一月下旬至三月上旬線下售樓基本處于關閉狀態(tài),，雖然部分房企進行了線上銷售，但商品住宅銷售同比出現(xiàn)大幅下降,。2020年一季度,，全國商品住宅銷售面積為1.92億平方米，同比下降25.9%,；商品住宅竣工面積為1.09億平方米,，同比下降16.2%；全國商品住宅銷售額為1.79萬億元人民幣,，同比下降22.8%,。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以高杠桿、高負債,、高周轉的模式運轉,，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中接近50%為定金、預收賬款及個人住房按揭貸款,，對銷售回款依賴程度極高,。一季度房地產(chǎn)銷售回款規(guī)模大幅下降，這將在一定程度上導致大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期償債能力下降,，債務違約風險上升,。

　　從市場傳導邏輯來看，土地市場的交易數(shù)據(jù)可以反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的預期,。2020年一季度,，百城住宅類土地供應面積為5783.68萬平方米，同比增加9.96%,；成交面積為4101.85萬平方米,，同比減少18.48%；成交金額為4911億元,，同比下降15.33%,，成交土地樓面均價同比上漲3.87%。2020年一季度百城土地流拍數(shù)量較去年下半年有所下降,，土地成交溢價率和成交土地樓面均價重回上升趨勢,。在住宅類土地供應面積增加、成交規(guī)模下降的情形下,，土地成交溢價率和成交土地樓面均價逆勢回升,，這背后的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城市布局的調整，增加了在一二線城市拿地比例,，一二線城市住宅類土地成交面積占比從2019年四季度的40.72%上升至2020年一季度的46.18%,。這表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場的預期已經(jīng)發(fā)生變化，后疫情時代可能更為看好核心城市以及都市圈房地產(chǎn)市場,。

　　從去庫存的情況來看,，我們統(tǒng)計的18個城市平均住宅庫存去化月數(shù)由2019年12月末的13.9個月，上升到2020年3月底的40.1個月,。其中,，3月底一線城市平均去化周期為20.6個月；二線城市平均去化周期為23.6個月,；三線城市平均去化周期為76.1個月,。庫存去化周期大幅上升的主要原因是，疫情導致一月下旬至三月上旬線下售樓基本處于關閉狀態(tài),，部分城市連續(xù)數(shù)周成交規(guī)模較小,，使得庫存去化周期計算結果較高。雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)加大了庫存住宅降價促銷力度,，3月中下旬銷售規(guī)模有所回升,，但仍遠未恢復至上一季度的平均水平。目前來看,，我們主要需警惕三線城市住宅庫存去化周期的大幅度上升,。尤其是目前三線城市購房主要群體之一的返鄉(xiāng)置業(yè)人群已經(jīng)陸續(xù)返工，疊加最新戶籍制度改革,，2020年城區(qū)常住人口300萬以下城市已經(jīng)全面取消落戶限制,、常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制,，原計劃返鄉(xiāng)置業(yè)人群在工作地購房限制降低。這將會導致部分人口凈流出規(guī)模較大的三四線城市購房需求出現(xiàn)一定程度下降,，給布局在這些城市的中小房企帶來較大的資金鏈壓力,，部分資金周轉能力較弱的房企可能會出現(xiàn)較大的債務風險。

　　二,、個人住房金融形勢

　　個人購房貸款總量情況

　　房價的上升和泡沫的形成離不開信貸的推動,，個人購房貸款的增速與房價的上漲經(jīng)常表現(xiàn)出互為因果的關系。2015年下半年,，房價開始快速上漲,，與此同時個人購房貸款余額大幅上升。針對擠泡沫的方法是從去杠桿開始的,，自2017年二季度起,，個人購房貸款余額同比增速呈下降趨勢，這產(chǎn)生了較好的調控效果,。2020年一季度個人購房貸款余額同比增速延續(xù)了這一走勢,，一季度同比增速為15.9%（圖1左圖），較去年同期17.6%的增速略有下降,。從月度增量數(shù)據(jù)來看,，2020年一季度居民新增中長期貸款月度平均增量為4200.00億元，較去年的月平均增量4541.67億元下降了7.52%（圖1右圖）,，主要原因是受疫情影響2月份居民新增中長期貸款規(guī)模大幅下降,。截至2020年一季度末個人住房貸款余額為31.15萬億元，占全部信貸余額的比例為19.44%,�,？傮w而言，2020年一季度我國金融機構個人住房信貸仍延續(xù)前期穩(wěn)中趨緊的態(tài)勢,，預計短期內個人住房貸款余額增速仍將保持略有下降的趨勢,，個人住房貸款市場仍以數(shù)量調控為主。

　　圖1 個人購房貸款余額及居民新增中長期貸款情況

　　資料來源：中國人民銀行,，Wind,。

　　個人抵押貸款利率走勢

　　2020年1月開始個人住房貸款利率再次開始小幅下降，主要原因是從2019年10月開始個人住房貸款利率完全參考LPR定價并采取基點加成的方式,，而1月開始5年期LPR呈緩慢下行趨勢,。截至一季度末首套、二套住房貸款平均利率分別為5.45%（約為貸款市場報價利率LPR加70個基點）和5.77%（約為貸款市場報價利率LPR加102個基點）,。預期短期內LPR仍將延續(xù)目前緩慢下行趨勢,，主要原因如下：其一，后疫情時期經(jīng)濟形勢下行,，這內在地要求利率水平給予配合,；其二,，貨幣總量和社融等指標依然較為寬裕；其三,，國外利率水平較低,，在開放環(huán)境下利率有趨同趨勢。另外,，為促進住房市場向“居住屬性”回歸，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,，對住房貸款執(zhí)行差別化信貸政策仍將是未來房地產(chǎn)金融調控的方向,。因此，為更好地向居民首次置業(yè)購買住房的合理需求提供金融支持,，隨著LPR定價機制的實施和LPR緩慢下行趨勢的延續(xù),，未來1~2年整個房貸市場利率可能會小幅下降。其中,，首套住房貸款利率將會呈現(xiàn)下調態(tài)勢,，這可以更加突出住房的居住屬性，也是對過往調控“誤傷”的修正,；但二套房貸款利率可能將保持平穩(wěn),，至多小幅下降，這可以更好地通過差別化的信貸政策提高住房市場投資和投機成本,，以此降低住房市場的投資需求,。

　　個人抵押貸款風險評估

　　我們還估算了一線城市和部分二線城市的個人住房新增貸款價值比（Loan to Value，LTV）,，這一指標可以反映房價下跌對銀行壞賬的影響,。如果這一指標數(shù)值較低，說明購房中使用自有資金的比例較高,，則銀行等金融機構面臨的風險不大,。2020年一季度，一線城市中北京的新增住房貸款價值比有所上升,，平均新增住房貸款價值比為70.99%,，屬于較高水平；深圳的平均新增住房貸款價值比為68.66%,，也處于較高水平,；上海的風險相對較低，2020年一季度平均新增住房貸款價值比為33.95%,；廣州的新增住房貸款價值比在2020年一季度再次上升,，年平均新增住房貸款價值比為59.55%，不過尚處于合理水平,。

　　二線城市方面,，重慶,、南京和廈門杠桿的支撐作用較強，2018年初以來個人住房新增貸款價值比呈現(xiàn)波動上升趨勢,。2020年一季度,，重慶的平均新增住房貸款價值比為62.05%；南京的平均新增住房貸款價值比為82.66%,；廈門的新增貸款價值比為58.03%,。鄭州、武漢和天津等城市杠桿的支撐作用相對較低,，2020年一季度,，鄭州平均新增住房貸款價值比為24.16%；武漢和天津的平均新增住房貸款價值比分別為44.54%和28.54%,，風險較小,。

　　三、房企融資形勢

　　房地產(chǎn)業(yè)屬于資金高度密集行業(yè),，無論是土地的購置還是住房的開發(fā)和建設均需要大量資金,，加上住房項目建設周期和銷售周期較長，使得資金成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的命脈,。從央行公布的房地產(chǎn)企業(yè)貸款數(shù)據(jù)來看,，截至2020年一季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為11.89萬億元,，占全部信貸余額的比例為7.42%,，同比增長9.6%，同比增速連續(xù)六個季度下降,。房地產(chǎn)開發(fā)貸款相比其它融資渠道的成本依然相對較低,，從目前市場情況來看，對于因疫情導致較長時間銷售暫停的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，商業(yè)銀行可能會允許其貸款延期償還,，但對新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，商業(yè)銀行持更加審慎的態(tài)度,。商業(yè)銀行對于優(yōu)質房企和中小房企的信貸支持力度將產(chǎn)生分化,，對于綜合實力較強、負債率較低的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，商業(yè)銀行放貸意愿較高,；相反，部分負債率較高或規(guī)模較小的民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取銀行貸款的難度將會進一步增加,。

　　四,、小結與風險提示

　　2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響,，房地產(chǎn)市場運行方面,，商品住房銷售同比增速明顯下滑,，房價漲幅整體回落，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)同比回落情形,，租金價格水平略有下降,，土地成交面積和成交金額大幅下滑，庫存去化周期大幅上升,。2020年二季度及之后房地產(chǎn)市場會隨著疫情穩(wěn)定以及線下銷售活動的恢復而逐漸回歸正常水平,。我們認為“房住不炒”是一項長期政策，中央層面防止房價過快上漲的基調不會轉變,；但房價快速下跌亦會產(chǎn)生金融風險和經(jīng)濟沖擊,，我們建議在非常時期將地方政府層面的“因城施策”頂在前面，針對財政壓力較大城市采取對沖甚至小幅超調的政策,，針對房價上漲較快城市（如深圳）應堵住政策漏洞并嚴厲打擊各類投資投機行為。二線城市房價將繼續(xù)分化,，那些在疫情中響應快速,、措施有力的東部城市房價也將上漲，其邏輯與一線城市一致,。三四線城市預計上漲乏力,，盡管地方政府有較強動力托市，但需求恐難以保持,。

　　房地產(chǎn)金融方面,，在中央穩(wěn)杠桿和加強金融風險防范化解的大背景下，個人購房貸款余額增速仍將繼續(xù)保持緩慢下行趨勢,；隨著LPR定價機制的實施和LPR緩慢下行趨勢的延續(xù),，未來1~2年整個房貸市場利率還會繼續(xù)下降。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方面,，受疫情影響,，房企流動性嚴重吃緊，恒大“七五折賣房”打響流動性保衛(wèi)戰(zhàn),，中小房企破產(chǎn)數(shù)量明顯上升,。我們建議，對于房地產(chǎn)企業(yè)正常,、合規(guī)的資金需求應給予較為充分的滿足,，以避免因政策原因導致中小房企出現(xiàn)大規(guī)模破產(chǎn)的情況。然而,，房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊的局面不會有根本的改變,，金融機構對房地產(chǎn)企業(yè)不同的信貸支持力度將產(chǎn)生更大分化，優(yōu)質的國有房地產(chǎn)企業(yè)或資產(chǎn)負債率較低的上市房地產(chǎn)企業(yè)資金面甚至會略有改善,，部分高杠桿經(jīng)營的民營大型房企和中小房企融資仍將較為困難,，行業(yè)集中度可能會進一步提升,。

　　風險提示方面，2020年房地產(chǎn)市場有以下風險點值得關注：第一,，一線城市租金資本化率再次上升,，房價泡沫重回脹大狀態(tài)；第二,，部分三四線城市的房地產(chǎn)市場需求下降以及庫存高企,；第三，中小房企債務風險以及帶來的破產(chǎn)數(shù)量快速上升問題,；第四,，三四線城市的房價問題所導致的地方政府償債壓力。