經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京5月8日訊 國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室發(fā)布了《NIFD季報(bào)》2020Q1房地產(chǎn)金融，季報(bào)顯示：2020年一季度房地產(chǎn)受疫情影響較大,，2020年房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)積聚,。

    《NIFD季報(bào)》全文：

    報(bào)告執(zhí)筆人

　　■蔡 真 國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任

　　■崔 玉 國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心研究員

　　■黃志強(qiáng) 國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心研究員

　　■從房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況來(lái)看,，2020年一季度受疫情影響較大。具體表現(xiàn)在：房?jī)r(jià)漲幅整體回落,，部分城市住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)同比下降,；住房銷售規(guī)模出現(xiàn)較大幅度下降,；租金價(jià)格水平略有下降；土地成交面積和成交金額大幅下滑,；庫(kù)存去化周期大幅上升,。

　　■從房地產(chǎn)金融形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)仍是監(jiān)管重點(diǎn),。個(gè)人住房抵押貸款余額盡管仍處于高位,，但增速持續(xù)放緩；隨著LPR定價(jià)機(jī)制的實(shí)施和LPR緩慢下行趨勢(shì)的延續(xù),，未來(lái)1~2年個(gè)人住房抵押貸款利率還會(huì)繼續(xù)下降,；從新增貸款價(jià)值比的估算情況來(lái)看，個(gè)人住房抵押貸款整體風(fēng)險(xiǎn)較小,。房企融資方面,，房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊的局面沒有改變，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸,、信托,、信用債等融資渠道仍處于收緊狀態(tài)。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不同的信貸支持力度將產(chǎn)生更大分化,，優(yōu)質(zhì)的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)或資產(chǎn)負(fù)債率較低的上市房地產(chǎn)企業(yè)資金面甚至?xí)�略有改��,，部分高杠桿經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)大型房企和中小房企融資仍將較為困難，行業(yè)集中度可能會(huì)進(jìn)一步提升,。

　　■風(fēng)險(xiǎn)提示方面,，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)值得關(guān)注：第一，一線城市租金資本化率再次上升,，房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)積聚,；第二，部分三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降以及庫(kù)存高企,；第三,，中小房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及帶來(lái)的破產(chǎn)數(shù)量快速上升問題；第四,，三四線城市的房?jī)r(jià)問題可能導(dǎo)致的地方政府償債壓力,。

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行

　�,。ㄒ唬﹥r(jià)格情況分析

　�,。ǘ�）��(shù)量走勢(shì)分析

　　二、個(gè)人住房金融形勢(shì)

　�,。ㄒ唬﹤�(gè)人購(gòu)房貸款總量情況

　�,。ǘ�）個(gè)人抵押貸款利率走勢(shì)

　　（三）個(gè)人抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

　　三、房企融資形勢(shì)

　　四,、小結(jié)與風(fēng)險(xiǎn)提示

　　一,、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行

　　2020年一季度以來(lái)，中央層面再次強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松,。央行,、銀保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部,、統(tǒng)計(jì)局等部委密集發(fā)聲,，表明要堅(jiān)持“房住不炒”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。保持房產(chǎn)金融政策的連續(xù)性,、一致性和穩(wěn)定性,，防范資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是央行和銀保監(jiān)會(huì)監(jiān)管重點(diǎn)。地方政府層面,，為降低疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,，在遵循“一城一策”原則下從供需兩端出臺(tái)了一系列支持政策。對(duì)房地產(chǎn)供給端的支持政策,，主要包括延期或分期繳納土地出讓金,、調(diào)整土地出讓金保證金比例、緩交城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi),、延期申報(bào)和繳納稅款,、調(diào)整商品房預(yù)售許可要求、降低預(yù)售監(jiān)管資金比例,、協(xié)調(diào)商業(yè)銀行對(duì)受疫情影響而還款困難的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予貸款展期或續(xù)貸支持等,；但多地出臺(tái)的房地產(chǎn)需求端放松政策出現(xiàn)“一日游”現(xiàn)象，熱點(diǎn)城市的限購(gòu),、限貸,、限售等行政性調(diào)控手段仍在持續(xù)。

　　價(jià)格情況分析

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)看,，受疫情影響,，2020年一季度新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格月度環(huán)比漲幅進(jìn)一步回落，累計(jì)上漲僅為0.40%和0.10%,。其中,，受疫情影響，2月份新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比持平,；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.10%，為2015年4月以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)值,。

　　分城市層級(jí)看,，2020年一季度，一線城市延續(xù)了去年的調(diào)控效果，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格的基本穩(wěn)定,，累計(jì)漲幅分別為0.60%和1.20%,；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格累計(jì)漲幅分別為0.60%和0.20%；三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格累計(jì)漲幅分別為0.70%和0.20%,，且在2月份出現(xiàn)環(huán)比比下跌的情況,。

　　從3月的房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，70城中新建商品住宅價(jià)格同比上漲超過10%的城市有6個(gè),，同比下降的城市有2個(gè),；二手住宅價(jià)格同比上漲超過10%的城市有2個(gè)，同比下降的城市有13個(gè),；有8個(gè)城市新建住房?jī)r(jià)格和12個(gè)城市二手住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌,。房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于2月份已經(jīng)開始回暖，延遲效應(yīng)開始顯現(xiàn),，但房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性消費(fèi)仍需觀望,。

　　總體來(lái)看，2020年一季度租金水平受疫情沖擊和季度性波動(dòng)影響明顯,，住房租賃市場(chǎng)消費(fèi)需求被抑制,，大部分城市表現(xiàn)出租金水平下降的現(xiàn)象，但也存在作為一線城市的上海略有上揚(yáng)的現(xiàn)象,。就租金水平下降的城市而言,，北京租金水平下降最為明顯，這一方面受到季節(jié)性因素的影響,，另一方面與疫情期間北京較為嚴(yán)格的人口流動(dòng)控制有關(guān),。

　　2020年一季度，四座一線城市的租金資本化率呈上升態(tài)勢(shì),，平均租金資本化率為63.77年,，主要原因是一線城市住房?jī)r(jià)格略有上升的同時(shí)，租金的絕對(duì)價(jià)格有所下降,，帶來(lái)租金資本化率的上升,。2020年3月末，二線熱點(diǎn)城市租金資本化率為51.45,，是2019年以來(lái)最低水平,；二線非熱點(diǎn)城市租金資本化率為49.85年。三線城市方面,，租金資本化率一直保持在30年左右的水平,，自去庫(kù)存政策出臺(tái)以來(lái)三線城市的這一指標(biāo)出現(xiàn)上漲，從2016年10月的30.31年上漲至2020年3月末的35.25年,，總體上漲了16.30%,，應(yīng)警惕三線城市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　?數(shù)量走勢(shì)分析

　　從商品住宅銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度受疫情影響,，一月下旬至三月上旬線下售樓基本處于關(guān)閉狀態(tài),，雖然部分房企進(jìn)行了線上銷售，但商品住宅銷售同比出現(xiàn)大幅下降,。2020年一季度,，全國(guó)商品住宅銷售面積為1.92億平方米，同比下降25.9%,；商品住宅竣工面積為1.09億平方米,，同比下降16.2%；全國(guó)商品住宅銷售額為1.79萬(wàn)億元人民幣,，同比下降22.8%,。目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以高杠桿、高負(fù)債,、高周轉(zhuǎn)的模式運(yùn)轉(zhuǎn),，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中接近50%為定金、預(yù)收賬款及個(gè)人住房按揭貸款,，對(duì)銷售回款依賴程度極高,。一季度房地產(chǎn)銷售回款規(guī)模大幅下降，這將在一定程度上導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期償債能力下降,，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)上升,。

　　從市場(chǎng)傳導(dǎo)邏輯來(lái)看，土地市場(chǎng)的交易數(shù)據(jù)可以反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期,。2020年一季度,，百城住宅類土地供應(yīng)面積為5783.68萬(wàn)平方米，同比增加9.96%,；成交面積為4101.85萬(wàn)平方米,，同比減少18.48%；成交金額為4911億元,，同比下降15.33%,，成交土地樓面均價(jià)同比上漲3.87%。2020年一季度百城土地流拍數(shù)量較去年下半年有所下降,，土地成交溢價(jià)率和成交土地樓面均價(jià)重回上升趨勢(shì),。在住宅類土地供應(yīng)面積增加、成交規(guī)模下降的情形下,，土地成交溢價(jià)率和成交土地樓面均價(jià)逆勢(shì)回升,，這背后的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城市布局的調(diào)整，增加了在一二線城市拿地比例,，一二線城市住宅類土地成交面積占比從2019年四季度的40.72%上升至2020年一季度的46.18%,。這表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化,，后疫情時(shí)代可能更為看好核心城市以及都市圈房地產(chǎn)市場(chǎng),。

　　從去庫(kù)存的情況來(lái)看,，我們統(tǒng)計(jì)的18個(gè)城市平均住宅庫(kù)存去化月數(shù)由2019年12月末的13.9個(gè)月，上升到2020年3月底的40.1個(gè)月,。其中,，3月底一線城市平均去化周期為20.6個(gè)月；二線城市平均去化周期為23.6個(gè)月,；三線城市平均去化周期為76.1個(gè)月,。庫(kù)存去化周期大幅上升的主要原因是，疫情導(dǎo)致一月下旬至三月上旬線下售樓基本處于關(guān)閉狀態(tài),，部分城市連續(xù)數(shù)周成交規(guī)模較小,，使得庫(kù)存去化周期計(jì)算結(jié)果較高。雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)加大了庫(kù)存住宅降價(jià)促銷力度,，3月中下旬銷售規(guī)模有所回升,，但仍遠(yuǎn)未恢復(fù)至上一季度的平均水平。目前來(lái)看,，我們主要需警惕三線城市住宅庫(kù)存去化周期的大幅度上升,。尤其是目前三線城市購(gòu)房主要群體之一的返鄉(xiāng)置業(yè)人群已經(jīng)陸續(xù)返工，疊加最新戶籍制度改革,，2020年城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市已經(jīng)全面取消落戶限制,、常住人口300萬(wàn)以上城市基本取消重點(diǎn)人群落戶限制，原計(jì)劃返鄉(xiāng)置業(yè)人群在工作地購(gòu)房限制降低,。這將會(huì)導(dǎo)致部分人口凈流出規(guī)模較大的三四線城市購(gòu)房需求出現(xiàn)一定程度下降,，給布局在這些城市的中小房企帶來(lái)較大的資金鏈壓力，部分資金周轉(zhuǎn)能力較弱的房企可能會(huì)出現(xiàn)較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),。

　　二,、個(gè)人住房金融形勢(shì)

　　個(gè)人購(gòu)房貸款總量情況

　　房?jī)r(jià)的上升和泡沫的形成離不開信貸的推動(dòng)，個(gè)人購(gòu)房貸款的增速與房?jī)r(jià)的上漲經(jīng)常表現(xiàn)出互為因果的關(guān)系,。2015年下半年,，房?jī)r(jià)開始快速上漲，與此同時(shí)個(gè)人購(gòu)房貸款余額大幅上升,。針對(duì)擠泡沫的方法是從去杠桿開始的,，自2017年二季度起，個(gè)人購(gòu)房貸款余額同比增速呈下降趨勢(shì),，這產(chǎn)生了較好的調(diào)控效果,。2020年一季度個(gè)人購(gòu)房貸款余額同比增速延續(xù)了這一走勢(shì)，一季度同比增速為15.9%（圖1左圖）,，較去年同期17.6%的增速略有下降,。從月度增量數(shù)據(jù)來(lái)看,，2020年一季度居民新增中長(zhǎng)期貸款月度平均增量為4200.00億元，較去年的月平均增量4541.67億元下降了7.52%（圖1右圖）,，主要原因是受疫情影響2月份居民新增中長(zhǎng)期貸款規(guī)模大幅下降,。截至2020年一季度末個(gè)人住房貸款余額為31.15萬(wàn)億元，占全部信貸余額的比例為19.44%,�,？傮w而言，2020年一季度我國(guó)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房信貸仍延續(xù)前期穩(wěn)中趨緊的態(tài)勢(shì),，預(yù)計(jì)短期內(nèi)個(gè)人住房貸款余額增速仍將保持略有下降的趨勢(shì),，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)仍以數(shù)量調(diào)控為主。

　　圖1 個(gè)人購(gòu)房貸款余額及居民新增中長(zhǎng)期貸款情況

　　資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行,，Wind,。

　　個(gè)人抵押貸款利率走勢(shì)

　　2020年1月開始個(gè)人住房貸款利率再次開始小幅下降，主要原因是從2019年10月開始個(gè)人住房貸款利率完全參考LPR定價(jià)并采取基點(diǎn)加成的方式,，而1月開始5年期LPR呈緩慢下行趨勢(shì),。截至一季度末首套、二套住房貸款平均利率分別為5.45%（約為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR加70個(gè)基點(diǎn)）和5.77%（約為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR加102個(gè)基點(diǎn)）,。預(yù)期短期內(nèi)LPR仍將延續(xù)目前緩慢下行趨勢(shì),，主要原因如下：其一，后疫情時(shí)期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行,，這內(nèi)在地要求利率水平給予配合,；其二，貨幣總量和社融等指標(biāo)依然較為寬裕,；其三,，國(guó)外利率水平較低，在開放環(huán)境下利率有趨同趨勢(shì),。另外,，為促進(jìn)住房市場(chǎng)向“居住屬性”回歸，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展,，對(duì)住房貸款執(zhí)行差別化信貸政策仍將是未來(lái)房地產(chǎn)金融調(diào)控的方向,。因此，為更好地向居民首次置業(yè)購(gòu)買住房的合理需求提供金融支持,，隨著LPR定價(jià)機(jī)制的實(shí)施和LPR緩慢下行趨勢(shì)的延續(xù),，未來(lái)1~2年整個(gè)房貸市場(chǎng)利率可能會(huì)小幅下降。其中,，首套住房貸款利率將會(huì)呈現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢(shì),，這可以更加突出住房的居住屬性，也是對(duì)過往調(diào)控“誤傷”的修正,；但二套房貸款利率可能將保持平穩(wěn),，至多小幅下降,，這可以更好地通過差別化的信貸政策提高住房市場(chǎng)投資和投機(jī)成本，以此降低住房市場(chǎng)的投資需求,。

　　個(gè)人抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

　　我們還估算了一線城市和部分二線城市的個(gè)人住房新增貸款價(jià)值比（Loan to Value,，LTV），這一指標(biāo)可以反映房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行壞賬的影響,。如果這一指標(biāo)數(shù)值較低,，說明購(gòu)房中使用自有資金的比例較高,，則銀行等金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不大,。2020年一季度，一線城市中北京的新增住房貸款價(jià)值比有所上升,，平均新增住房貸款價(jià)值比為70.99%,，屬于較高水平；深圳的平均新增住房貸款價(jià)值比為68.66%,，也處于較高水平,；上海的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，2020年一季度平均新增住房貸款價(jià)值比為33.95%,；廣州的新增住房貸款價(jià)值比在2020年一季度再次上升,，年平均新增住房貸款價(jià)值比為59.55%，不過尚處于合理水平,。

　　二線城市方面,，重慶、南京和廈門杠桿的支撐作用較強(qiáng),，2018年初以來(lái)個(gè)人住房新增貸款價(jià)值比呈現(xiàn)波動(dòng)上升趨勢(shì),。2020年一季度，重慶的平均新增住房貸款價(jià)值比為62.05%,；南京的平均新增住房貸款價(jià)值比為82.66%,；廈門的新增貸款價(jià)值比為58.03%。鄭州,、武漢和天津等城市杠桿的支撐作用相對(duì)較低,，2020年一季度，鄭州平均新增住房貸款價(jià)值比為24.16%,；武漢和天津的平均新增住房貸款價(jià)值比分別為44.54%和28.54%,，風(fēng)險(xiǎn)較小。

　　三,、房企融資形勢(shì)

　　房地產(chǎn)業(yè)屬于資金高度密集行業(yè),，無(wú)論是土地的購(gòu)置還是住房的開發(fā)和建設(shè)均需要大量資金，加上住房項(xiàng)目建設(shè)周期和銷售周期較長(zhǎng),，使得資金成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的命脈,。從央行公布的房地產(chǎn)企業(yè)貸款數(shù)據(jù)來(lái)看,，截至2020年一季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為11.89萬(wàn)億元,，占全部信貸余額的比例為7.42%,，同比增長(zhǎng)9.6%，同比增速連續(xù)六個(gè)季度下降,。房地產(chǎn)開發(fā)貸款相比其它融資渠道的成本依然相對(duì)較低,，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，對(duì)于因疫情導(dǎo)致較長(zhǎng)時(shí)間銷售暫停的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，商業(yè)銀行可能會(huì)允許其貸款延期償還,，但對(duì)新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，商業(yè)銀行持更加審慎的態(tài)度,。商業(yè)銀行對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企和中小房企的信貸支持力度將產(chǎn)生分化,，對(duì)于綜合實(shí)力較強(qiáng)、負(fù)債率較低的國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，商業(yè)銀行放貸意愿較高,；相反，部分負(fù)債率較高或規(guī)模較小的民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取銀行貸款的難度將會(huì)進(jìn)一步增加,。

　　四,、小結(jié)與風(fēng)險(xiǎn)提示

　　2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響,，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行方面,，商品住房銷售同比增速明顯下滑，房?jī)r(jià)漲幅整體回落,，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)同比回落情形,，租金價(jià)格水平略有下降，土地成交面積和成交金額大幅下滑,，庫(kù)存去化周期大幅上升,。2020年二季度及之后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)隨著疫情穩(wěn)定以及線下銷售活動(dòng)的恢復(fù)而逐漸回歸正常水平。我們認(rèn)為“房住不炒”是一項(xiàng)長(zhǎng)期政策,，中央層面防止房?jī)r(jià)過快上漲的基調(diào)不會(huì)轉(zhuǎn)變,；但房?jī)r(jià)快速下跌亦會(huì)產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)沖擊，我們建議在非常時(shí)期將地方政府層面的“因城施策”頂在前面,，針對(duì)財(cái)政壓力較大城市采取對(duì)沖甚至小幅超調(diào)的政策,，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲較快城市（如深圳）應(yīng)堵住政策漏洞并嚴(yán)厲打擊各類投資投機(jī)行為。二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)分化,，那些在疫情中響應(yīng)快速,、措施有力的東部城市房?jī)r(jià)也將上漲，其邏輯與一線城市一致。三四線城市預(yù)計(jì)上漲乏力,，盡管地方政府有較強(qiáng)動(dòng)力托市,，但需求恐難以保持。

　　房地產(chǎn)金融方面,，在中央穩(wěn)杠桿和加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解的大背景下,，個(gè)人購(gòu)房貸款余額增速仍將繼續(xù)保持緩慢下行趨勢(shì)；隨著LPR定價(jià)機(jī)制的實(shí)施和LPR緩慢下行趨勢(shì)的延續(xù),，未來(lái)1~2年整個(gè)房貸市場(chǎng)利率還會(huì)繼續(xù)下降,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方面，受疫情影響,，房企流動(dòng)性嚴(yán)重吃緊,，恒大“七五折賣房”打響流動(dòng)性保衛(wèi)戰(zhàn)，中小房企破產(chǎn)數(shù)量明顯上升,。我們建議,，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)正常、合規(guī)的資金需求應(yīng)給予較為充分的滿足,，以避免因政策原因?qū)е轮行》科蟪霈F(xiàn)大規(guī)模破產(chǎn)的情況。然而,，房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊的局面不會(huì)有根本的改變,，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不同的信貸支持力度將產(chǎn)生更大分化，優(yōu)質(zhì)的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)或資產(chǎn)負(fù)債率較低的上市房地產(chǎn)企業(yè)資金面甚至?xí)�略有改��,，部分高杠桿經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)大型房企和中小房企融資仍將較為困難,，行業(yè)集中度可能會(huì)進(jìn)一步提升。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示方面,，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)值得關(guān)注：第一,，一線城市租金資本化率再次上升，房?jī)r(jià)泡沫重回脹大狀態(tài),；第二,，部分三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降以及庫(kù)存高企；第三,，中小房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及帶來(lái)的破產(chǎn)數(shù)量快速上升問題,；第四，三四線城市的房?jī)r(jià)問題所導(dǎo)致的地方政府償債壓力,。