提到防控金融風(fēng)險,，為什么要特別關(guān)注金融和房地產(chǎn)之間的關(guān)系,？如何實現(xiàn)二者之間的良性循環(huán),？圍繞上述問題,，經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者采訪了國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所助理研究員王洋,。

　　金融資源向房地產(chǎn)過度集中

　　王洋表示,，房地產(chǎn)成為重要的系統(tǒng)性金融風(fēng)險源頭,，很多風(fēng)險最終會歸結(jié)到房地產(chǎn),，如不良資產(chǎn)風(fēng)險，因此必須特別關(guān)注金融和房地產(chǎn)之間的關(guān)系,。

　　王洋指出,，2016年10月以來，在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下,，房價過快上漲勢頭初步得到遏制,，但市場平穩(wěn)運行的基礎(chǔ)仍然脆弱，房地產(chǎn)風(fēng)險還在積累,。

　　第一,，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險持續(xù)增大。在限購,、限售,、限貸等大力度調(diào)控政策的影響下，一,、二線城市房價高位企穩(wěn),，但三、四線城市房價上漲明顯,。一些房屋購買行為脫離了經(jīng)濟性的考慮,，而是取決于未來房屋價格能否持續(xù)上漲，混合了大量的避險和投機目的,，進一步加劇了房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險,。

　　第二，金融資源向房地產(chǎn)過度集中,。從存量看,，2016年個人住房按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款合計占到銀行貸款總額的27.8%，遠超其他行業(yè),。若加上以房地產(chǎn)為抵押的其他貸款,，房地產(chǎn)類貸款占比更高。從增量看,，2016年居民中長期貸款占到當(dāng)年銀行全部新增貸款的45%,，2017年該比例仍然接近40%。

　　第三,，居民部門杠桿水平快速攀升,。根據(jù)國際清算銀行(BIS)的測算，我國家庭部門杠桿率在2016年和2017年分別比上年提高5.6和4.0個百分點,，在2018年3月末比2017年末繼續(xù)上升了0.9個百分點,，達到49.3%。

　　第四,，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險增加,。本輪房地產(chǎn)去庫存和價格上漲,，刺激了房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿。根據(jù)Wind分類,，上市住宅類房地產(chǎn)企業(yè)凈負債率從2016年末的0.94持續(xù)上升到2018年1季度末的1.18,，增幅達25.5%。同期商業(yè)地產(chǎn)類房地產(chǎn)企業(yè)的凈負債率從0.55上升到0.72,，增幅更高達30.9%,。

　　第五，經(jīng)濟金融環(huán)境變化加大風(fēng)險,。一是由于人口老齡化程度持續(xù)加深和收入與財富的分配差距不斷拉大,，房地產(chǎn)有效需求趨于下降,。二是2010年以來我國總儲蓄率持續(xù)下降,，居民購房需要更多利用金融杠桿。高杠桿疊加高房價,，風(fēng)險持續(xù)加大,。三是美聯(lián)儲加息推動全球進入利率上行周期，將導(dǎo)致包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格調(diào)整,，并加大居民房貸償付壓力,。四是貿(mào)易摩擦和地緣政治等外部經(jīng)濟金融風(fēng)險加大，可能會傳導(dǎo)到國內(nèi),，進而影響到金融和房地產(chǎn)領(lǐng)域,。

　　多措并舉化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險

　　王洋認為，從房地產(chǎn)的金融和投資屬性出發(fā)進行分析,，可以為化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險,、建設(shè)房地產(chǎn)市場長效機制提供有益思路。同時,，貨幣和金融政策也是房地產(chǎn)調(diào)控和長效機制的一部分,，應(yīng)兼顧短期和長期目標，不斷完善并合理運用,。

　　第一,，加快制度改革和政策調(diào)整，改變長期預(yù)期,。一是加快財稅體制改革,，降低地方政府對土地財政的依賴，化解地方政府的債務(wù)風(fēng)險,。二是適當(dāng)降低經(jīng)濟增長目標,，不再把房地產(chǎn)作為穩(wěn)增長的著力點、把放松貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策作為刺激房地產(chǎn)的工具,，為化解房地產(chǎn)風(fēng)險留出空間,。三是反思并調(diào)整以往的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，如去庫存政策、棚改貨幣化政策等,。

　　第二,，加大稅收調(diào)節(jié)力度，弱化房地產(chǎn)投資屬性,。弱化房地產(chǎn)本身的金融屬性和投資屬性,，不宜過多從限制性政策入手降低市場流動性來實現(xiàn)，否則容易導(dǎo)致價格信號失靈,，市場陷入盲目,、無序乃至恐慌狀態(tài)。應(yīng)更多從房地產(chǎn)投資的收益兌現(xiàn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié),，加大稅收政策的調(diào)節(jié)作用,，來抑制投資和投機行為。

　　第三,，加強政策統(tǒng)籌協(xié)調(diào),，減少套利行為和風(fēng)險傳染。建議在房地產(chǎn)調(diào)控和長效機制建設(shè)中,，強化中央的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)職責(zé),。考慮到當(dāng)前三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險更大,，建議比照一,、二線城市實施嚴格的限購政策和金融政策。

　　第四,，發(fā)展住房租賃市場,，分離住房消費和投資屬性�,？紤]到由于房價過高導(dǎo)致租售比嚴重失衡,、租賃市場投資價值較低，應(yīng)加強國家政策支持和引導(dǎo),，在土地,、稅收、立法及市場主體培養(yǎng),、金融工具應(yīng)用等多層面采取措施,，加快發(fā)展住房租賃市場。

　　第五,，長短期目標兼顧,，完善貨幣和金融政策。在配合其他制度改革和政策調(diào)整基礎(chǔ)上,，金融政策應(yīng)貫徹“房住不炒”的發(fā)展理念,，保障“住”,，遏制“炒”，引導(dǎo)市場長期預(yù)期,，平衡市場長期供求,。(經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 馬常艷)