經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)編者按：房地產(chǎn)的話題，從未離開過社會(huì)關(guān)注排行榜。近兩年,，“房住不炒”、長效機(jī)制,、“租售并舉”等成為房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。圍繞相關(guān)熱點(diǎn)問題，清華大學(xué)建設(shè)管理系教授、房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉接受了經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者的專訪,。

　　“房住不炒”是為降房價(jià)嗎？

　　十九大報(bào)告宣示,，中國特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代,。劉洪玉認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場也開始步入新時(shí)代,，就是從數(shù)量擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐蕴岣弋a(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量為主，以追逐住房資產(chǎn)升值為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詽M足居民住房使用需求為主,，逐步形成了“房住不炒”的共識(shí),。該共識(shí)也將成為新時(shí)代房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個(gè)重要特征。

　　中國住房市場發(fā)展到現(xiàn)在,，房價(jià)上漲的速度很快,，帶來很多問題�,！胺孔〔怀础钡奶岢鍪菫榱私捣績r(jià)嗎,？

　　對于這個(gè)問題，劉洪玉表示,，“房住不炒”出發(fā)點(diǎn)是為了更好地滿足人們住的需要,。當(dāng)然，“房住不炒”理念形成共識(shí)以后,，對房價(jià)的穩(wěn)定是有好處的,。

　　有人說房子“不炒”就是不能夠買賣，劉洪玉認(rèn)為也不是這樣,�,！胺孔〔怀础笔且粋�(gè)新的住房發(fā)展理念，堅(jiān)持或?qū)崿F(xiàn)這個(gè)理念，就要有效遏制住房投機(jī),、合理引導(dǎo)住房投資,、妥善保護(hù)住房消費(fèi)，并最終實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的住房政策目標(biāo),。從這個(gè)意義上來說,，“房住不炒”的理念在不斷深化住房制度改革的過程中，將發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用,。

　　長效機(jī)制從何處發(fā)力,？

　　劉洪玉指出，房地產(chǎn)經(jīng)過這么多年的發(fā)展,，住房從總體上已經(jīng)告別了短缺的時(shí)代,。他舉出數(shù)據(jù)稱，全社會(huì)住房投資占GDP的比重已連續(xù)20多年超過8%,，這在世界上是很少見的,。尤其是2010年以來，我國全社會(huì)住房投資占GDP的比重達(dá)到12%左右,，遠(yuǎn)超其他國家和地區(qū)快速城鎮(zhèn)化時(shí)期的平均投資水平,。所以未來我國住宅開發(fā)建設(shè)的機(jī)會(huì)應(yīng)該是結(jié)構(gòu)性的。

　　為了促進(jìn)市場長期健康平穩(wěn)發(fā)展,，中央提出加快建設(shè)房地產(chǎn)長效機(jī)制,。那么，建設(shè)房地產(chǎn)長效機(jī)制要從哪些方面發(fā)力,？

　　在劉洪玉看來,，加快建設(shè)房地產(chǎn)長效機(jī)制，首先是住房制度,，要讓每個(gè)人都有同樣的機(jī)會(huì)獲得基本住房,，制度要清晰穩(wěn)定，要避免“福利陷阱”,。其次是稅收制度,，房地產(chǎn)稅制要能保護(hù)住房消費(fèi)、遏制住房投機(jī),。

　　劉洪玉將買房環(huán)節(jié)稱為進(jìn)入住房市場的“入口”,，建議通過將契稅稅率與買房人及其買房行為特征相關(guān)聯(lián)，來調(diào)整人們的購買行為,。將賣房稱為離開市場“出口”,，通過個(gè)人所得稅的征收來調(diào)整住房增值，實(shí)現(xiàn)增值收益在個(gè)人和社會(huì)之間的合理分享,�,！鞍讶肟�,、出口這兩關(guān)把住了，就可以保護(hù)‘住’,、驅(qū)離‘炒’,。”

　　房地產(chǎn)稅改革的核心目標(biāo)是培育地方政府穩(wěn)定持久財(cái)政收入來源

　　作為房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要內(nèi)容,，房地產(chǎn)稅吸引了眾多的關(guān)注目光,。很多人認(rèn)為，房價(jià)高就是因?yàn)闆]有征收房地產(chǎn)稅,。

　　劉洪玉表示,，好像有一個(gè)把房地產(chǎn)稅神化的趨勢，認(rèn)為房地產(chǎn)稅是萬能的,，只要一收房地產(chǎn)稅,，當(dāng)前市場中存在的房價(jià)上漲過快問題、空置問題,、住房占有不均問題等就都迎刃而解了,。異化了房地產(chǎn)稅的功能，這是件非常糟糕的事情,。房地產(chǎn)稅是國家財(cái)稅制度改革很重要的一方面內(nèi)容,，其主要功能是為地方政府籌措財(cái)政收入，目標(biāo)是成為地方政府穩(wěn)定持久的財(cái)政收入來源,，而不是用來調(diào)控房地產(chǎn)市場,。

　　劉洪玉認(rèn)為，房地產(chǎn)稅除了主要的功能以外,，也有一些附帶的效果,，比如可能會(huì)影響房價(jià)，可能會(huì)提高住房資源的使用效率,。但房地產(chǎn)稅的征收,，不能過分影響房價(jià),、不能過分影響人們持有住房的愿望,，也是國際相關(guān)研究的共識(shí)。

　　發(fā)展租賃市場不是不讓買房

　　中央提出,，加快建立多主體供應(yīng),、多渠道保障、租購并舉的住房制度,。劉洪玉表示,，現(xiàn)在發(fā)展租賃市場，實(shí)際上也是在“房住不炒”理念指導(dǎo)下完善住房制度的一種實(shí)踐,。

　　劉洪玉指出,，發(fā)展租賃市場，不是不讓人們買房了，或者鼓勵(lì)人們都去租房,，而是彌補(bǔ)住房市場發(fā)展過程中租賃市場發(fā)展滯后的短板,，為居民提供一個(gè)自由的、主要出于經(jīng)濟(jì)動(dòng)因進(jìn)行住房租買選擇的環(huán)境,，包括制度環(huán)境和市場環(huán)境,。

　　針對如何發(fā)展租賃市場，劉洪玉認(rèn)為,，首先要有匯集市場信息的服務(wù)平臺(tái),，能夠去偽存真，公開透明,。同時(shí),，市場上要有足夠的供應(yīng)者，而且供應(yīng)規(guī)范,，所以現(xiàn)在提出來發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃,。還有，住房租賃條例要盡快出來,，參與到市場租賃的相關(guān)主體要遵循這些規(guī)范,。

　　“慢慢地，租住的人感覺租房子也是很舒心的事,，發(fā)展住房租賃市場的目標(biāo)就差不多實(shí)現(xiàn)了,。”劉洪玉說,�,！　�

　　房價(jià)“大起”“大落”都要防范

　　至于房價(jià)，劉洪玉表示,，從政策的角度來說,，希望房地產(chǎn)市場能夠保持穩(wěn)定，避免大起大落,。房地產(chǎn)市場還是要在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上慢慢調(diào)整,，要抑制、吸收消化泡沫,，而不是主動(dòng)刺破泡沫,，保持房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降,，二三線城市漲幅回落。

　　劉洪玉認(rèn)為,，過去防范“大起”,，現(xiàn)在有了可能“大落”的危險(xiǎn)以后,，也要關(guān)注這方面。

　　現(xiàn)在房價(jià)是不是歷史上的最高點(diǎn),？劉洪玉認(rèn)為很難這么說,，可以肯定現(xiàn)在是一個(gè)階段性的高點(diǎn)。房價(jià)有景氣循環(huán)的周期變化,。過去漲得快了,，將來可能會(huì)慢下來，甚至是往下調(diào)整,。但從更長的趨勢看,，房價(jià)應(yīng)該隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，呈現(xiàn)出向上的發(fā)展過程,。(經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 馬常艷)