【經(jīng)濟ke】轉(zhuǎn)讓,、停工……2017的“地王”們?nèi)兆佑悬c慘

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者 李永華

　　(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第2期)

　　風(fēng)起,，勢變,。

　　話說赤壁之戰(zhàn)時,，魏武揮鞭,，意氣方遒,，鐵索連船,，直指江東,。可嘆的是,，旱鴨子曹孟德不知道長江上的風(fēng)向會變,，風(fēng)向一變戰(zhàn)局也就變了,。霎時間，檣櫓灰飛煙滅,，孟德走了華容道,。

　　1400多年后，李自成于山海關(guān)外的一片石對決吳三桂,。一路順風(fēng)順水的大順軍忽然遭遇當頭逆風(fēng),，埋伏的清軍順風(fēng)而來，大順軍猝不及防,，一路潰敗,。

　　這一次，同樣上演了一幕潰退局面的,，是曾經(jīng)銜枚疾進的“地王”,。

　　高歌

　　2016年，是地產(chǎn)商的狂歡年,。

　　房價一波又一波地飆漲,，地產(chǎn)商們也兜著“高價拿地，高價賣房”的心思,，買漲不買跌,，在舉牌時，價格按10億元往上跳,，也紋絲不動,。

　　于是，一波又一波地王橫空出世,。有數(shù)據(jù)稱,，2016年誕生了350個地王項目。

　　在房地產(chǎn)市場,，面粉比面包貴,，已經(jīng)見怪不怪了。但細究之下,，你會發(fā)現(xiàn)，更離譜的是,，只要面粉夠貴,，榨菜包也能變成蟹黃湯包。是的,，這就是過去很長一段時間,，我國房地產(chǎn)市場顛撲不破的邏輯，調(diào)控幾乎不管用,，越調(diào)越漲,。

　　與此同時,，房企購地的步伐也愈演愈烈，為了拼地王,，高杠桿拿地,，那都不叫事兒。

　　公開數(shù)據(jù)顯示,，行業(yè)洗牌加劇之下,，行業(yè)集中也明顯加速。誰能留下來,？秉持著手中有地,、心中不慌的金科玉律，大家紛紛選擇囤地,，而且排名越靠前的企業(yè),，拿地強度越大，恒大,、融創(chuàng),、碧桂園與萬科均如此。

　　第二梯隊也拼命往前拱,。好些三五百億規(guī)模的企業(yè)提出,，未來5年要沖擊1000億元營收，千億規(guī)模的則瞄準3000億元疾馳而去,。一位開發(fā)商老總說得好,，“地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，房企只有出現(xiàn)在第一陣營的鏡頭里,，才更有能力做其他的事情,。”

　　另一個不得不提的原因是,，一些城市近幾年土地供應(yīng)大幅減少,，僧多粥少的局面無形中也推高了地價，催生了地王,。比如,，中部某省會城市2016年出讓土地的面積，不到2013年高點的一半,。一位中層官員說,，市領(lǐng)導(dǎo)實際上希望地價更高一些，否則,，城市房價與城市地位不符,。

　　這么多“粉絲”追著捧著，地王能不紅嗎？

　　只是,，仔細想想,，在開發(fā)商們一擲千金、大肆擴張的這波浪潮中,，有多少是真的火眼金睛,，又有多少是被趨勢裹挾著，頭腦過熱,，跟風(fēng)炒樓呢,？

　　風(fēng)起

　　不消太久，2016年底,，一切都變了,，市場預(yù)期急轉(zhuǎn)直下。

　　2016年底,，中央經(jīng)濟工作會議首次提出,，“房子是用來住的，不是用來炒的”,。這一全新的定位,，讓2017年成為中國房地產(chǎn)的大變革之年。限購,、限貸,、限價、限售,、限商……不斷收緊的調(diào)控政策,，就像是唐僧的緊箍咒，念得孫悟空欲死不能,。

　　與此同時,，偏愛高地價帶來高土地財政的地方政府也開始補刀。2017年,，各地方政府普遍加大土地供應(yīng),，限制地價，平抑房價,。在地價嚴控之時,，2017年前11月，全國50大城市土地出讓金卻超過3萬億元,，同比增長37.3%,。很顯然，這源于土地出讓面積的大幅增加,。

　　以北京為例,，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年北京土地市場總建筑面積高達1166萬㎡,，環(huán)比增長129%,。商品房住宅供應(yīng)土地量是2016年的7倍。更值得注意的是,，土地結(jié)構(gòu)也脫胎換骨——共有產(chǎn)權(quán)面積300萬平方米,，配建的限價商品房住宅約337萬平方米，出租房約91萬平方米,。

　　問題來了,。房價如此嚴控之下，高溢價拿了地王的開發(fā)商們怎么辦,？

　　割肉是不可能的,。一個字：拖。

　　幾天前,，一地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)副總經(jīng)理告訴經(jīng)濟ke,，開發(fā)的一個樓盤幾個月前就已蓋好封頂，預(yù)售證也在手,，可是政府限價,，比周邊二手房價格還低30%�,！袄习逡恢笔峭现�,，盼望政策能松一點�,！迸R近年底,，他們也撐不下去了�,！氨仨氶_盤銷售回款,，資金壓力太大�,！�

　　這不是孤例,。在易居地產(chǎn)重點分析的50個地王中，僅7個項目開盤,。而未開盤的43個項目中,，還未開工的也多達14個。

　　那么,，拖不了的怎么辦呢,？想盡辦法或明或暗地拉升價格。捆綁車位,、精裝修,，還有天價茶水費等，都是慣用手段。

　　不過,，2017年10月開始,，住建部與發(fā)改委在全國掀起一次聯(lián)合交叉檢查，集中整頓商品房銷售亂象,，這些法寶也不太靈光了,。

　　辦法還有，“全款買房的往里走,，按揭的不要堵門口,，公積金貸款的請把共享單車挪一挪�,！比绱吮梢曟湵挥糜趯�沖限貸政策,，你一定沒少聽說。

　　如此鬧得不像話之后,，2017年12月28日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部,、國土資源部,、央行又聯(lián)合發(fā)文，要求開發(fā)商不能拒絕公積金貸款,。另一條小道兒被封死,。

　　如此一來，曾經(jīng)風(fēng)光無限的地王,，如今過得咋樣,？2017年11月底，華僑城轉(zhuǎn)讓北京豐臺地王板塊,；上海樓板價超10萬元/平方米的地王遭質(zhì)疑變身停車場,；南京地王“崩盤”停工的消息在四處流傳。

　　爆冷

　　重壓之下,，引入更多資金分擔(dān)風(fēng)險,、股權(quán)變動甚至賣股求生成為市場主流。

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計,，2015年以來,，全國住宅類總價超過65億元的地王地塊共有50宗，有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動,，占比高達64%,。北京、上海,、武漢等城市的高總價地塊,，出現(xiàn)股權(quán)變動現(xiàn)象尤為典型,。

　　地王一難受，土地市場也遇冷,。國家統(tǒng)計局稱,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從2017年初的8.9%回落至1月至11月份的7.5%。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，2017年一線城市土地溢價率只有18.76%，是多年來的最低點,。

　　據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》報道,，部分城市甚至開始出現(xiàn)之前很少見的流標。截至目前,，2017年下半年一二線城市住宅土地流標已經(jīng)達到44宗,，其中一線城市北京出現(xiàn)1宗，廣州出現(xiàn)2宗,。2017年12月28日,，北京招拍掛的最后一塊地以流拍告終，給北京2017年樓市畫上了一個休止符,。

　　新地王更被嚴防死守,。畢竟，鎖死“地王”房價,，就意味著“鎖死”整個板塊的最高房價,。

　　2017年6月，長沙曾有一地塊被視為潛在地王,，卻在拍賣前一天臨時叫停,。湖南地產(chǎn)觀察人士文江說，當時正是長沙房價暴漲引發(fā)高度關(guān)注,、長沙調(diào)控政策升級的時候,，如果這塊地樓面價再創(chuàng)新高，成為新地王,，或許將逆轉(zhuǎn)購房者的預(yù)期,，市場重回火爆狀態(tài)。

　　撤退

　　那么,，那些曾經(jīng)手捧九百九十九朵玫瑰的地王追求者哪里去了,？

　　根據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》的統(tǒng)計，2016年拿地支出前15名的房企中,，由央企和國企組成的“國家隊”占據(jù)8席,，16個拿地總額超百億的巨無霸項目中，有9家花落“國字頭”,。2017年新形勢下,，“國字頭”當然知道進退,。僅2017年11月，就有11家房企密集拋售15個房產(chǎn)項目,，總價高達560億元,，其中9家為國企、央企,。

　　其實,，財大氣粗的一線龍頭原來也是地王制造主力。但2017年,，盡管這些龍頭房企依然熱衷拿地,，但在擁有天量土地儲備后，他們并沒有爆出地王緋聞,。比如2017年拿地最兇的融創(chuàng),，就主要是通過并購來獲得新的土地的。

　　可見,，新一輪調(diào)控下來,，地王們從“一曲紅綃不知數(shù)”到“門前冷落車馬稀”的逆轉(zhuǎn)，也讓市場的走勢愈加清晰,。

　　十九大報告提出,，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,，加快建立多主體供給,、多渠道保障、租購并舉的住房制度,，讓全體人民住有所居,。住房租賃、共有產(chǎn)權(quán)等長效機制逐步落地,，更多的政策已在醞釀中,。同時，希冀2018年政策松動的僥幸心理也在逐漸被打破,。2017年12月23日,，住建部部長王蒙徽表示，2018年要“堅持調(diào)控目標不動搖,、力度不放松”,。

　　風(fēng)，真的變了,。

　　這不由讓人想起一年多前,，香港恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗在一個公開場合所說的話。他說,，現(xiàn)在所有成為地王的人,，我是替他們擔(dān)憂,，從前買了地，我們就說“恭喜恭喜”,，現(xiàn)在可能對那些人要說“節(jié)哀順變吧”,。

　　(該文已于2017年12月31日發(fā)布于由《中國經(jīng)濟周刊》與俠客島聯(lián)合出品的經(jīng)濟ke)

　　《中國經(jīng)濟周刊》2018年第2期封面