“燕郊目前價(jià)格還能接受，小戶型總價(jià)不高。比密云,、昌平一些京郊地區(qū)都低,。等地鐵開了后，以及通州副中心的帶動(dòng),，對燕郊房價(jià)還是看好的。”近期,，在北二環(huán)工作的小李準(zhǔn)備在燕郊下手,。中國證券報(bào)記者近日實(shí)地走訪燕郊樓市，在2017年6月實(shí)施限購后,，歷經(jīng)一年多的低迷,，燕郊樓市近期觸底反彈現(xiàn)象明顯，部分新樓盤銷售火爆,，甚至出現(xiàn)開發(fā)商墊資買房的現(xiàn)象,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，燕郊樓市經(jīng)過近兩年調(diào)控后,，庫存去化明顯,，底部趨于穩(wěn)定，受近期北京副中心系列政策出臺,、北三縣與副中心或統(tǒng)一規(guī)劃等利好消息刺激下,，回暖預(yù)期較為強(qiáng)烈。

　　部分新盤銷售火爆

　　記者走訪發(fā)現(xiàn),，燕郊多處樓盤報(bào)價(jià)相比2018年10月份上漲超2000元/平方米,，漲幅高達(dá)10%。貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫顯示,，一手房方面,，目前均價(jià)普遍超過2萬元/平方米。二手房方面,，2018年10月成交均價(jià)為16722元/平方米,，2019年1月，二手房成交均價(jià)為18805元/平方米,。

　　燕郊房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小王介紹,，最近帶看和成交的數(shù)量都明顯增加�,！�2018年10月和11月是低點(diǎn),，那個(gè)時(shí)候雖然看房的人不少，但以觀望為主,。最近兩個(gè)月,，新樓盤報(bào)價(jià)每天都在變，同一個(gè)樓盤,，一天每平方米漲兩三百很普遍,。”

　　小王向記者展示了部分代理銷售新樓盤的促銷活動(dòng),，其中“燕郊新房,，首付八萬，分期付款”等標(biāo)語尤其顯眼,。

　　在中介人員的帶領(lǐng)下,，記者來到位于規(guī)劃中的燕順路地鐵附近的某處新樓盤售樓處,，雖是工作日，但從四面八方趕來看房買房的人卻站滿了整個(gè)樓層,。甫一進(jìn)門,，記者就被中介交接給了售樓處銷售人員，同時(shí)被要求登記個(gè)人信息和購房意向,。

　　“在售項(xiàng)目是LOFT房型,，一層樓有30多戶，南北朝向多是大戶型,，小戶型總價(jià)低非常好賣,，只剩幾套了�,！睒潜P銷售人員介紹,，“目前小戶型按照朝向，價(jià)格在2萬/平方米到2.3萬元/平方米不等,。雖然是商住房,，但是可以上學(xué)，周圍也有醫(yī)院,。這兩天來看房的人特別多,，明天就不一定是這個(gè)價(jià)格了�,！�

　　墊資行為重出江湖

　　當(dāng)問及“首付八萬,，分期付款”的活動(dòng)時(shí)，銷售人員顯得不容余地,�,！翱梢韵瓤聪聵影宸�,，馬上放假這個(gè)活動(dòng)年后不一定有了,。如果真的買再談分期的事情吧�,！敝薪殇N售人員則稱,，如果買房，直接和開發(fā)商簽合同,。

　　記者隨即跟銷售人員來到一處臨時(shí)搭建的LOFT樣板房,，銷售人員稱，在售項(xiàng)目已拿到預(yù)售許可證,。如果確定要,，先交2萬元定金，一周之內(nèi)交剩下6萬,，作為第一筆首付,。剩下的首付款開發(fā)商幫忙找自然人出借,，買房人和自然人簽借款合同，把錢打到買房人的卡上,。然后把這筆錢匯到開發(fā)商的賬上就能去銀行做貸款了,。然后每半年往借款人賬戶上打8萬元，直到還清為止,。

　　據(jù)了解,，燕郊當(dāng)?shù)氐你y行要求，商住房首付為房款總價(jià)的50%,，分10年付清,，貸款利率普遍超過6.5%�,！�70萬的小戶型,，每個(gè)月還貸款大概在3500元左右。在燕郊的商住房貸款不占用住宅的貸款資質(zhì),，如果在北京或者其他城市買,，只算負(fù)債，不算貸款資質(zhì),�,！痹撲N售人員極力推薦道。

　　針對這一行為,，北京市京師律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人王光英表示,。“其他自然人為購房人墊資繳納首付款,，如果開發(fā)商直接提供自然人（出借人）資源或進(jìn)行牽線搭橋,，開發(fā)商此舉目的也很明顯，即為了促銷商品房,。從法律看,，合同上的借貸雙方都是自然人，開發(fā)商不是借款合同主體,，只是幫忙介紹借款人,，開發(fā)商在法律上并沒有直接進(jìn)行墊資。從法律上講,，對開發(fā)商進(jìn)行處罰沒有直接法律依據(jù),。如果確定是開發(fā)商墊資，那么肯定是法律禁止的,，主要由于墊資相當(dāng)于違反國家限購政策,，變相騙取銀行貸款。本來購房者沒有能力交足首付拿到銀行貸款，開發(fā)商用墊資行為加大杠桿,，致使不具備購買能力的人加大負(fù)債購買了商品房,，埋下了隱患，一旦購房者還款出現(xiàn)問題,，會(huì)出現(xiàn)連鎖反應(yīng),，影響很大�,！�

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，對于此類墊資的做法，在市場下行的壓力下,，估計(jì)各地管控會(huì)比較少,。因?yàn)轭愃谱龇ǚ浅Ｄ：�。從銀行貸款政策角度看,，這部分資金是開發(fā)商支付的,，本身是違背銀行貸款精神的。嚴(yán)格定性都屬于違法的,。但是實(shí)際情況是,，在樓市交易不好的時(shí)候，各地管控會(huì)比較少,。這也不能說有絕對的風(fēng)險(xiǎn),。但是若是出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的話，購房者自己維權(quán)的難度是很大的,。

　　去庫存明顯

　　火爆的新盤銷售背后是燕郊區(qū)域去庫存速度明顯,。中國百城住宅庫存數(shù)據(jù)顯示，燕郊2018年12月底庫存量為75萬平方米,，環(huán)比下降4%,，同比下降23%。同期,，香河庫存量為138萬平方米,，廊坊為115萬平方米，固安為130萬平方米,，大廠為63萬平方米,。燕郊去庫存速度為上述環(huán)京城市之首。

　　此外,，長期觀察燕郊樓市的資深人士陳鵬（化名）表示，燕郊樓市近兩年長期處于遇冷,，近期回溫不排除是受到副中心規(guī)劃等政策影響,，長期影響尚待觀察。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年11月,，燕郊樓市成交量幾近冰點(diǎn),，商品房成交套數(shù)僅29套，銷售面積不足0.31萬平方米,。10月份成交套數(shù)為145套,，成交面積為1.23萬平方米。12月份成交套數(shù)為146套,，成交面積為1.04萬平方米,。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，燕郊近三月成交量較2017年調(diào)控后回升,，但不及2017年一季度月均成交的一半,；量增的同時(shí)均價(jià)止跌，但在更長段時(shí)間來看,，較2017年3月水平仍下跌40%,。

　　與此同時(shí)，燕郊土地成交量也出現(xiàn)了明顯回暖,。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,，2018年10月份無土地出讓記錄，11月出讓8塊,，建設(shè)用地面積為29.95萬平方米,，成交均價(jià)為4375元/平方米。12月出讓4塊,，建設(shè)用地面積為26.21萬平方米,。

　　值得注意的是，此前,，燕郊地區(qū)開發(fā)商由燕達(dá),、匯福、福成等清一色本土開發(fā)商包攬,。近期,，不少上市公司公告拿到燕郊的土地使用權(quán)。以京投發(fā)展為例,，公司2018年11月22日公告,，京投置地、益達(dá)生投資公司組成的聯(lián)合體收到了三河市國土資源局的成交確認(rèn)書,，以2.55億元的價(jià)格獲得位于河北省三河市燕郊高新區(qū)地塊的使用權(quán),。其中，建設(shè)用地面積為5萬平方米,，建筑控制規(guī)模為15萬平方米,。雙方將共同設(shè)立項(xiàng)目子公司，負(fù)責(zé)上述地塊的開發(fā)建設(shè)。

　　對此,，諸葛找房首席分析師陳雷表示,，燕郊樓市經(jīng)過兩年多的調(diào)控，市場已經(jīng)穩(wěn)定,，反彈欲望較為強(qiáng)烈,。近期受北京城市副中心利好政策影響回暖。北京城市副中心的發(fā)展仍然處于高峰期,，因此對于燕郊來說,，未來仍然有較大的發(fā)展空間，隨著本輪調(diào)控的進(jìn)行,，燕郊的投資行為得到抑制,，市場恢復(fù)理性。未來升值潛力較大,。隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,，燕郊市場的居住屬性提升，投資屬性相應(yīng)下降,。