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主持人：各位網(wǎng)友大家好！這里是中經(jīng)在線訪談，歡迎您收看,！國務(wù)院法制辦15號公布了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（第二次公開征求意見稿）》全文,，再度就“新拆遷條例”立法征求了公眾意見，這是自國務(wù)院法制辦1月19日公布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》征求意見稿以來,，引發(fā)了公眾強(qiáng)烈關(guān)注,，今天我們特別榮幸到了中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長柴強(qiáng)，就大家關(guān)心的問題和網(wǎng)友進(jìn)行在線交流,。柴強(qiáng),，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長，您好柴老師,！ [12-16 13:43] 柴強(qiáng)：大家好,！ [12-16 13:43] 主持人：柴老師，我們首先談一下強(qiáng)制拆遷的問題,，拆遷條例的第二次征求意見稿中規(guī)定了行政機(jī)關(guān)不得強(qiáng)制拆遷,，這是否有利于在房屋征收中的補(bǔ)償矛盾呢？ [12-16 13:44] 柴強(qiáng)：我想首先講一下房屋征收的本身含義,，房屋征收原來叫房屋拆遷,，本質(zhì)是要用這個土地，所以說征收本身就是強(qiáng)制性的�,，F(xiàn)在,，取消了行政的強(qiáng)制拆遷，并不意味著這個拆遷或者說現(xiàn)在叫做征收不是強(qiáng)制性的,。征收這個活動在世界上都有,，因?yàn)橥恋厥翘峁┛臻g，任何活動都需要空間,，而且土地不可移動,，所以公共利益的需要必須要用這個土地的時候，就是要啟動這個征收了,，這個征收簡單通俗來講就是強(qiáng)買這樣一個活動,。所以，強(qiáng)制性都是存在的,，只是說最后強(qiáng)制由法院執(zhí)行,�,！12-16 13:44] 主持人：就是說是概念上的一個理解�,！12-16 13:46] 柴強(qiáng)：并不是說強(qiáng)制就沒了,。 [12-16 13:46] 主持人：第二塊我們就談?wù)劰怖�,，二次征求意見稿中�?guī)定了只有因公共利益的需要符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃，并明確因政府組織實(shí)施的能源,、水利,、公共機(jī)關(guān)辦公用房的房屋征收，您認(rèn)為公共利益是否有彈性,，到底誰來代表公共利益,？ [12-16 13:46] 柴強(qiáng)：公共利益是前提，過去講都是為了公共利益的需要,，只是以前沒有對此進(jìn)行明確界定,，這次條例對公共利益做了比較明確具體的規(guī)定。公共利益在世界上都是一個難題,，沒有一個統(tǒng)一的定義,，當(dāng)然根據(jù)國情、不同的發(fā)展階段,，來對公共利益進(jìn)行界定,，我認(rèn)為在不同的時期、不同的國情,，對公共利益可以窄一些,、也可以寬一些，當(dāng)然這次條例對公共利益做了明確規(guī)定,，比過去當(dāng)然明確了,，也比過去啟動征收的一些行為肯定是要窄了�,！12-16 13:46] 主持人：那么在第一次征求意見的時候,，也曾規(guī)定了有90%以上被征收人同意進(jìn)行危舊房屋改造的縣級以上的地方人民政府方可作出房屋的征收規(guī)定，因危舊房屋改造需要征收的房屋應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上人的協(xié)議,，在簽約期限內(nèi)達(dá)到三分之二以上才可以生效,，我們注意到在第二次征求意見稿出臺的時候，這個規(guī)定不見了,，官方認(rèn)為這個有一定難度,，您認(rèn)為是這樣的嗎？ [12-16 13:47] 柴強(qiáng)：不一定，目前也有一套程序要納入到規(guī)劃里面去,，實(shí)際上要通過人大的這種通過機(jī)制來確定這個事情,。 [12-16 13:47] 主持人：您能跟我們解釋一下這里的兩個數(shù)字為什么一個是90%,、一個是三分之二嗎,？ [12-16 13:48] 柴強(qiáng)：這個是以前的，在國外或者我們港臺地區(qū)原來都有相應(yīng)的這些規(guī)定,。實(shí)際上危舊房改造都是為了老百姓的利益，當(dāng)然有些因?yàn)橥恋夭豢梢苿舆@樣一個問題,，有個別的一戶兩戶不同意,，你也干不成，他也知道你干不成,，所以他要高價或者別的東西,，因?yàn)橥恋厥遣豢梢苿拥模绻且话愕膭赢a(chǎn)就不可能有這樣復(fù)雜的事情,。當(dāng)然,，也要有一個表決機(jī)制，原來是這樣設(shè)計的�,，F(xiàn)在要納入到一些規(guī)劃,，除了政府以外還要通過人大來通過，才能夠啟動這些,�,！12-16 13:48] 主持人：那我們接下來談的是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)值的問題，在這個條例第16條規(guī)定,，對被征收房屋價值的補(bǔ)償金額不得低于房屋征收決定公告之日起類似房地產(chǎn)的市場價格,，那么被征收房屋價值由具有相應(yīng)資質(zhì)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法的評估規(guī)定確定，具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該是怎么樣界定的,？您也給我們介紹一下房屋征收評估辦法的相關(guān)規(guī)定,。 [12-16 13:49] 柴強(qiáng)：行,，征收這個問題我再講一下,，本質(zhì)上是兩個難點(diǎn)的問題，一個是公共利益,，它符合不符合公共利益,，如果不符合就不能征收，如果符合了,，你就必須服從,。在符合公共利益的情形下面，就有一個補(bǔ)償?shù)膯栴}了，補(bǔ)償就是要足額,、要公平,、要合理。如果這些都符合了,，就要實(shí)行征收了,，你就要離開這個地方了，嚴(yán)格來講,，世界上都是這樣一個程序,。 [12-16 13:49] 柴強(qiáng)：所以,，講到補(bǔ)償?shù)脑�,，為了保證被征收人的合法權(quán)益，這次明確了給你的補(bǔ)償當(dāng)然是有很多部分,，其中一個部分就是被征收房屋的價值,，當(dāng)然這個房屋的價值不光是地上房屋本身，還包括占用范圍里面的土地使用權(quán),，還有包括其他一些不動產(chǎn),，像樹木，或者有一些水井,、圍墻等等,，都是不可移動的，都是屬于房屋價值的范圍內(nèi),。除了這塊補(bǔ)償之外,，另外還有搬遷費(fèi)，還有臨時的安置費(fèi)用,、如果是經(jīng)營性的,，還有停產(chǎn)、停業(yè)損失,�,！12-16 13:50] 柴強(qiáng)：甚至你的房子很破舊，這個價值再怎么評估它也是那么多錢,，你解決不了居住的問題,，還可以啟動一些安置住房的程序，就是按保障性住房來進(jìn)行安置,，所以這個對老百姓都是一個保護(hù),。當(dāng)然，最重要的一個部分,，或者可能是大頭,，就是被征收房屋價值,。被征收房屋價值是多少、怎么來定,？所以,，這次由獨(dú)立的專業(yè)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)來評估確定�,！12-16 13:51] 柴強(qiáng)：這個評估又怎么來確定呢,？這些機(jī)構(gòu)或者這些專業(yè)人員做法可能不完全一樣，所以這個條例就明確了,，要制定房屋征收評估的辦法,，這個辦法就是由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部來制定�,！12-16 13:51] 主持人：我們怎么樣才能做到評估中的公平呢,？因?yàn)檫@么多評估機(jī)構(gòu)在里面�,！12-16 13:52] 柴強(qiáng)：我覺得有這幾個方面的原因，從過去的拆遷評估里面反映出來的,。一個方面,，就是任何單位和個人不得干預(yù)評估，特別是房屋征收部門,，不得要求低評這樣一個問題,，當(dāng)然還有其他的部門或者人員來干預(yù)，干預(yù)你這個結(jié)果高低,，這是一個方面,。這個評估機(jī)構(gòu)和評估師也不能受別的干預(yù)，所以應(yīng)該拒絕這種干預(yù),，你就憑你的職業(yè)道德和專業(yè)水平來評估,，這是一個方面，就是干預(yù)的問題,�,！12-16 13:52] 柴強(qiáng)：第二個方面，評估師和評估機(jī)構(gòu)當(dāng)然業(yè)務(wù)水平要提高,，他真正是能夠懂得怎么來評這個東西,，主要是這兩點(diǎn)。當(dāng)然,，具體的還有很多技術(shù)問題,，通過這個評估辦法來把關(guān)，讓他執(zhí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),、流程,、評估選用的方法等等這些,，還有參數(shù)選取來規(guī)定�,！12-16 13:52] 主持人：也就是不同的評估有不同的方法,，那您跟我們介紹一下評估大致的流程是什么樣的？ [12-16 13:55] 柴強(qiáng)：評估首先要接受委托,，委托就當(dāng)然是首先誰來評,，這個機(jī)構(gòu)誰來評。目前決定誰來選這個機(jī)構(gòu),？就是被征收人來選定,，目前的做法可能有征收人來選的，也有被征收人來選的,，也有搖號抽簽的,，當(dāng)然現(xiàn)在的規(guī)定就是不管什么方法來選這個機(jī)構(gòu)，都是由被征收人來選,。首先你選擇什么樣的機(jī)構(gòu),，大機(jī)構(gòu)、小機(jī)構(gòu),、知名不知名或者怎么樣,，老百姓要去了解，了解完之后你覺得比較好的,，來選這個機(jī)構(gòu),。當(dāng)然了，也不能說是誰給你承諾高評你就選誰,，將來還要防范這種問題,，也可能還有賄賂的也不行，那也是違反了評估的職業(yè)道德,。所以,，選機(jī)構(gòu)這是一個環(huán)節(jié)�,！12-16 13:55] 柴強(qiáng)：接下來選完機(jī)構(gòu)之后,，可能提供資料這個還是房屋征收部門來提供一些評估所需要的資料，如你被征收房屋的在什么位置,，它的權(quán)屬等,。所謂的權(quán)屬，最容易現(xiàn)實(shí)中引起矛盾的,，你是不是違法建筑,，是不是超過批審期的建筑。目前,，按道理是老百姓要配合,，被征收人要配合,，房屋征收部門要調(diào)查，然后提供,�,！12-16 13:55] 柴強(qiáng)：接下來對這些資料，評估機(jī)構(gòu)也要派遣足夠數(shù)量的專業(yè)評估師,，要到現(xiàn)場去調(diào)查,，我們調(diào)動實(shí)地查勘，進(jìn)行查實(shí),，來確認(rèn)你這個房屋的位置,、面積、新舊的程度等等一些狀況,，就是被征收房屋的狀況你要了解,。再有的話，就是選用方法來評,。這個方法,，目前基本上有一個市場比較法，市場比較法是你同類的房屋在市場上面的正常交易價格是多少,，選取一些同類的房屋交易價格,，再看你這個房屋值多少錢，這就是一個市場比較法,，像有些交易比較活躍的，像二手房比較發(fā)達(dá)的地方,，就可以采用這種方法來評估,。 [12-16 13:58] 柴強(qiáng)：當(dāng)然還有一個收益法,，就是你這個租金收益,、或者經(jīng)營凈收益，嚴(yán)格地講,，是屬于房地產(chǎn)帶來的收益,，通過資本化，當(dāng)然這個講起來就比較復(fù)雜了,，類似于我們存錢,、錢里面有利息，通過利息倒推出本金的方法,，這樣最典型的就是門面房,，可能租金收益很高，通過這個收益看你的價值是多少,，這樣一個方法,。還有可能是成本法,，就是土地的價值是多少，加上房屋的價值是多少,，還有一些合理的稅費(fèi)等等這些東西,，當(dāng)然極個別的方法還有一些，最通常的就是市場法,、收益法,、成本法。當(dāng)然,，這次我們想老百姓的房屋被征收,、保護(hù)老百姓的利益，各種評估方法得出的結(jié)果出來了之后,，可能要取得比較高一點(diǎn)的結(jié)果,，作為他的一個征收評估結(jié)果，或者它的價值,�,！12-16 13:58] 柴強(qiáng)：這個價值出來的時候，我們通常還只是一個初步結(jié)果,，這個初步結(jié)果和老百姓要見面了,，要公示，聽取老百姓的意見,，你對這個結(jié)果滿意不滿意,，滿意了可能就采納來調(diào)整這個結(jié)果，要是沒有讓你滿意,，會給你做出解釋,。當(dāng)然，后面還有一些,，你對這個評估結(jié)果,、或者評估報告有不同的意見或者異議，你可以申請復(fù)核評估,，就是原來的評估機(jī)構(gòu),，你去申請，陳述你的理由,，機(jī)構(gòu)覺得有道理就會修正他的報告,。 [12-16 13:58] 柴強(qiáng)：如果對這個結(jié)果還有不同意見,，你可以申請專門的房地產(chǎn)價格評估專家委員會去鑒定,，鑒定這個結(jié)果有沒有問題，如果認(rèn)為這個結(jié)果有問題,，可能就要重新評估,，如果沒有問題,，那你就要接受這個結(jié)果。當(dāng)然,，這個地方我要講一下,，目前在房屋拆遷補(bǔ)償里面，很多被理解錯了,，這個評估的結(jié)果,，只是你老百姓拿到的這個補(bǔ)償款里面的其中一個部分�,！12-16 13:59] 柴強(qiáng)：因?yàn)槲覄偛沤榻B了,，這個補(bǔ)償里面有被征收房屋價值的補(bǔ)償，還有搬遷費(fèi),，還有安置費(fèi)用,，還有停產(chǎn)停業(yè)損失，甚至還有住房保障,，因?yàn)槟愕拿娣e很小,，我剛才講了，房子很破舊,，這個東西就值那么多錢,，當(dāng)然了，拆完之后,，可能在市場上也沒有這么多破舊房子,，可能當(dāng)?shù)赜幸恍┮?guī)定，就是說你一定面積的,，不得低于一定面積的附近的普通商品房價值,，達(dá)不到那個補(bǔ)償?shù)脑挘獑右粋�特別補(bǔ)貼,，補(bǔ)貼到那個數(shù)量上去�,！12-16 14:00] 柴強(qiáng)：所以,，評估簡單地講，就是解決被征收房屋本身價值是多少,，我剛才講了,，征收就是強(qiáng)買，當(dāng)然不是說真的不講道理的,，我想給你多少錢就給你多少錢,，要給你一個公道的價格。你被征收房屋公道的價值是多少,，就要評估,，當(dāng)然給你的補(bǔ)償里面可能還有其他得不償,，整個加起來才是你得到的所有評估，當(dāng)然這個評估是解決其中最關(guān)鍵的一個,，就是你這個房屋的價值,，當(dāng)然這個房屋價值含土地，甚至你被征收的房屋有院落,、圍墻,、樹等其他不可移動的財產(chǎn)都在這個價值里�,！12-16 14:00] 主持人：你剛才說的評估,，我們要取這幾種評估方法的最高值，是不是意味著一次評估要把所有方法都用一遍呢,？ [12-16 14:00] 柴強(qiáng)：從我們評估要求上來講,，你這個評估的對象，或者你被征收的房屋,，從理論上來講,，它適合采用哪些方法，都要采用,，不采用說明理由,，當(dāng)然有些對象可能不適合于采用。像有些被征收房屋確確實(shí)實(shí)沒有交易,，那市場法就用不了,，或者有些同類的房屋沒有租金或者其他經(jīng)營收益，收益法也用不了,。只要是它適用于這三種方法,，都應(yīng)該來評一遍，之后看哪種結(jié)果高,，就應(yīng)該采用高結(jié)果,。 [12-16 14:02] 主持人：不同的方法評估出來的結(jié)果差異有多大,？ [12-16 14:05] 柴強(qiáng)：有可能差異還比較大,。 [12-16 14:05] 主持人：是什么原因造成的呢,？ [12-16 14:05] 柴強(qiáng)：當(dāng)然,，評估本身，因?yàn)槊恳粋�方法,，理論上來講,，如果在正常市場情況下，它應(yīng)該是一致的，現(xiàn)實(shí)中跟你量東西似的,，不可能都一樣,，肯定是有差異的。第二個可能市場不正常,，像我們目前來講,，這個市場可能不是完全正常的一個市場，從目前我所了解的情況來看,，市場法評估的結(jié)果,，都是比較高的�,！12-16 14:05] 柴強(qiáng)：收益法評估的結(jié)果,，或者成本法評估的結(jié)果可能偏低，當(dāng)然市場有沒有泡沫那是另外一回事,，反正現(xiàn)實(shí)的情況是這樣的,。市場可能你這個房地產(chǎn)被市場高估或者低估了，如果被高估了,，你用市場法評估的結(jié)果是高,，收益法評估出來的結(jié)果就是偏低的。當(dāng)然,，特殊的情況下,，房地產(chǎn)市場不景氣，像我感受比較深的,，就是在95年以后,，海南的房地產(chǎn)市場、92,、93年房地產(chǎn)市場火爆以后,，出現(xiàn)很長一段時間的房地產(chǎn)市場情況，你這個房屋擺在這個地方,，誰去建這個房屋都要花那么多成本,，但是市場不接受�,！12-16 14:06] 柴強(qiáng)：另外可能成本法的評估結(jié)果是高的,，市場法可能是低的，我們考慮到征收這種特別情況,，我個人理解應(yīng)該是采用比較有利于被征收人的，如果在那種市場情況下面,，可能就是成本法的結(jié)果就是征收的評估結(jié)果,。 [12-16 14:06] 主持人：一般一次性的評估周期是多少,？ [12-16 14:06] 柴強(qiáng)：評估周期看項(xiàng)目的大小,，難易程度,，我估計一般半個月或者十來天，都可以,�,！12-16 14:06] 主持人：如果是時間比較長，比如說個把月這樣的,，我們的市場行情會不會有一個變化,？ [12-16 14:07] 柴強(qiáng)：這就是一個難題�,！12-16 14:07] 主持人：那么月初評估的,，到月底就不是一個概念了�,！12-16 14:07] 柴強(qiáng)：可以說這是我們國家這幾年來出現(xiàn)的一種情況,，一般房地產(chǎn)市場不會有這么大的波動。但是,，這幾年出現(xiàn)了這樣的情況,，這就是一個難題，需要進(jìn)一步研究,。目前,，征收決定公告之日，以哪一天的價值為準(zhǔn),，評估就選那一天的價值評估,，當(dāng)然這個征收可能有個過程，可能市場發(fā)生了比較大的波動,，我覺得可以有多種方法來解決這些問題,。 [12-16 14:07] 主持人：談了那么多關(guān)于評估的細(xì)節(jié)問題,，我更想知道,，作為一個普通老百姓，作為一個擁有房子的人,，我們怎么樣去選擇一個好的評估機(jī)構(gòu),？ [12-16 14:07] 柴強(qiáng)：好的評估機(jī)構(gòu)，恐怕政府部門,、或者行業(yè)組織,，包括我們學(xué)會，我們學(xué)會就是一個評估的行業(yè)組織,，可以到網(wǎng)站上面去查,，哪些評估機(jī)構(gòu)，它在哪一年成立的，做評估年頭的長短,，還有一個它的資質(zhì)等級,，我們現(xiàn)在對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)實(shí)施的是資質(zhì)等級制度�,！12-16 14:08] 主持人：這種等級怎么來劃分的,？依據(jù)什么？ [12-16 14:08] 柴強(qiáng)：就比較復(fù)雜了,，有它的從業(yè)年限,、人員數(shù)量、包括質(zhì)量評審等等這些東西,。實(shí)際上可以查找一些信用檔案,，我們?yōu)榉康禺a(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師都建立了信用檔案，這個都可以查找,。當(dāng)然了,，可能真正需要評估的時候，當(dāng)?shù)氐恼魇詹块T看將來具體怎么操作,，是不是把一些評估機(jī)構(gòu)的情況給老百姓來介紹一下,，或者貼到哪個地方，可以免費(fèi)索取這些機(jī)構(gòu)的情況,。但是,，這里面要禁止一些情況，機(jī)構(gòu)不可以誤導(dǎo)性的夸大宣傳,，或者詆毀別的機(jī)構(gòu),。 [12-16 14:08] 主持人：一般來說,，費(fèi)用怎么樣,？ [12-16 14:08] 柴強(qiáng)：費(fèi)用都有國家標(biāo)準(zhǔn)�,！12-16 14:08] 主持人：那么在第二次征收意見稿中也規(guī)定了這個補(bǔ)償金額不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋,，類似房地產(chǎn)這樣的市場價格，這是不是意味著征收補(bǔ)償成本的提高會對政府作出征收決定產(chǎn)生作用,？ [12-16 14:08] 柴強(qiáng)：實(shí)際上要講到這個征收,，剛才我說的通俗的話就是強(qiáng)買，給你價格要公道,，不讓你吃虧,，當(dāng)然你也不能漫天要價。當(dāng)然了,，為了保護(hù)被征收人的合法權(quán)益,，就是說我拿你這個東西,，你必須賣給我，而你這個東西在市場上同類東西值多少錢,，不低于那個東西，這是一個原則性的,，保護(hù)價格的行為,。 [12-16 14:09] 柴強(qiáng)：防止過去確實(shí)有一些地方政府沒有錢,，要辦大事,，就節(jié)省拆遷費(fèi)用，壓低補(bǔ)償,。比如說我拿你一個手機(jī),，我要給你多少錢，你這個手機(jī)在市場上值多少錢呢,？當(dāng)然,，這個在市場上值多少錢可能要有一些辦法來解決，去找一些有代表性的手機(jī),、各個不同的市場價格,，再去取它的平均值，剔除極端過高或者過低價格,，來評估它的價格,，任何商品都有一個市場價格問題�,！12-16 14:09] 柴強(qiáng)：像政府公布市場差價,，今天這個菜每公斤多少錢，這就是市場價,。因?yàn)槟阍诰唧w的商店,、或者不同的攤位，價格忽高忽低都有,。這就是一個保護(hù)線,，我要強(qiáng)制把你這個房屋征收過來，假設(shè)不知道要征收,，假設(shè)你這個地方不征收,，你這個房子大量都是二手房，你這個房子在市場上值多少錢,，你不得低于那個,，所以市場法也是按那個原則評的�,！12-16 14:09] 柴強(qiáng)：當(dāng)然,，有些不同的地區(qū)目前的情況不一樣,，有些地區(qū)低于市場價，當(dāng)然也有一些地區(qū)大大高于市場價,，反常的現(xiàn)象也不對,。像好多被征收地段的房子比新建的高檔商品房還要貴，當(dāng)然了,，這里也有一些誤解,，是把其他的補(bǔ)償也攤到這個里面來。這次我看征收條例里面一個在補(bǔ)償這塊更重要的地方,，就是把給你的各種補(bǔ)償分解成每一個部分,，每一個部分都有一個科學(xué)的量化，不是像過去一樣都放在一起,，也說不清楚,，到底應(yīng)該補(bǔ)多少、不補(bǔ)多少混淆了,，這次把它摘開,，做到每一筆應(yīng)該怎么科學(xué)量化�,！12-16 14:10] 主持人：集體土地的這塊也是在這次條例中被特別提出來,，我注意到集體土地上的房屋并沒有納入到這個條例中來，現(xiàn)在城市拆遷矛盾不是主要的,，城市土地開發(fā)已經(jīng)趨于完成,，現(xiàn)在主要矛盾應(yīng)該在農(nóng)村，如果說集體土地沒有拿到這個條例的管轄范圍內(nèi),，拆遷的主要矛盾是不是并沒有得到解決,？ [12-16 14:11] 柴強(qiáng)：你這個問題提得非常好，這是從過去的體制傳下來的,，過去是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有房屋拆遷適用這個征收條例,，所以還是國有土地上的房屋征收適用這個。集體土地上的叫做土地的征收,，而不叫做房屋征收,，那就適用于土地管理法和相應(yīng)的土地征收的一些辦法。過去叫土地征用,，現(xiàn)在也改成土地征收了,，那個補(bǔ)償和這個就不一樣，不是這套規(guī)矩,，城市房屋征收的補(bǔ)償是按照貨幣補(bǔ)償,，當(dāng)然的講，就是按照價值,�,！12-16 14:11] 柴強(qiáng)：但是,，那個我所了解的，是按照被征收土地的平均年產(chǎn)值的幾倍來補(bǔ)償,，當(dāng)然房屋可能涉及到農(nóng)民的房屋有一套補(bǔ)償,。嚴(yán)格意義上講集體土地上不在適用范圍內(nèi)，要改就是改另外一套東西,，就是改土地管理法了,，現(xiàn)在我聽說也在修訂，可能有些東西是不是考慮和這方面來銜接,。所以，您說的非常對,，集體土地上面的包括特別是城鄉(xiāng)接合部的,，可能相鄰的那塊土地，有些房子建在國有土地上,，你適用征收補(bǔ)償都是這個條例,，如果屬于集體土地，就需要另外一套規(guī)則,，兩套規(guī)則是不一樣的,。 [12-16 14:14] 主持人：要分別對待,�,！12-16 14:14] 柴強(qiáng)：對�,！12-16 14:14] 主持人：這個征求意見稿規(guī)定,，被征收人在法定期限內(nèi)不提起行政訴訟的，又不履行補(bǔ)償決定的,，由作出房屋征收決定的市縣級人民政府依法申請人民法院進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行,，您認(rèn)為法院執(zhí)行強(qiáng)制拆遷有什么難度？ [12-16 14:14] 柴強(qiáng)：沒什么難度,，征收就是公共利益的需要,，他到哪里取得土地，不像一般的動產(chǎn),，可以流動的,，有時候一條馬路必須要經(jīng)過這個地方，所以就必須啟動征收,。所以,，對于征收有異議的，無非就是兩個,，一個是你符合不符合公共利益,，如果你不符合公共利益,，給你推翻了，你就不能征收了,。如果你符合公共利益,，就必須要征收，所以在公共利益第一個裁決或者法院來判的話,，我個人的理解,，就是第一是符合不符合公共利益這個框框，這是一個,，我剛才講的應(yīng)該比較清楚,，如果不在公共利益范圍內(nèi)，你這個征收可能是無效的,，如果在這個范圍內(nèi),，應(yīng)該就是有效的�,！12-16 14:14] 柴強(qiáng)：接下來第二個問題就是補(bǔ)償了,，補(bǔ)償是不是足額到位，是不是一個合理,、公平的補(bǔ)償,，如果這個補(bǔ)償不到位，那你還要服從這個征收,，這時候補(bǔ)償按照這套規(guī)則給你不低于什么東西,。如果補(bǔ)償?shù)轿涣耍憔鸵䦶恼魇樟�,，并不是說你想不走,，或者漫天要價，所以我看這個條例考慮比較周到,，就是說對于你確確實(shí)實(shí)被征收的房屋很小,、很破，評估出來價值很少,，也考慮到你的基本保障住房問題,。我所遇到的很多人，被征收的房屋可能很小,，當(dāng)然你很有錢,，其他地方還有很多房子，那你得到的就是這個房屋價值再加上剛才的搬遷費(fèi)用那些東西,，你不能通過這個東西想發(fā)大財,，也不可能，還是強(qiáng)買,，和一般的公共買賣不一樣,，有個強(qiáng)制性的,，為了公共利益，你必須強(qiáng)制賣給政府,�,！12-16 14:16] 柴強(qiáng)：當(dāng)然，賣給政府這個價格給你公道,，不讓你吃虧,，當(dāng)然你也不能通過這個行為認(rèn)為你離開了我這個房子可能公共利益其他的干不成了，你不能因?yàn)檫@個東西說我就是要多少,，你不滿足我就不走,，這個東西也沒有道理。所以,，我的理解是這樣的,，法院判決就是符合不符合公共利益，在不在這個范圍,。第二個，補(bǔ)償?shù)轿徊坏轿�,，如果到位,，就要服從這個�,！12-16 14:17] 主持人：還是有很多的客觀和公正在里面的,。 [12-16 14:18] 柴強(qiáng)：對,�,！12-16 14:18] 主持人：那么，在拆遷條例中把第一稿中的因危舊房改造需要征收房屋的,，須事先進(jìn)行民意征詢,，經(jīng)過90%以上被征收人的同意，政府才可以做出房屋征收決定的規(guī)定取消了,。第二稿修改成了保障性安居工程建設(shè)舊城區(qū)改建,，應(yīng)當(dāng)納入市（縣）級國民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，是不是意味著我們居民發(fā)言權(quán)變小了,？ [12-16 14:18] 柴強(qiáng)：要看怎么來理解這個問題,，這個也是另外一套機(jī)制，有兩個不同條款,，保障性安居工程建設(shè),，應(yīng)納入年度計劃，那就按照這個計劃,，計劃是怎么通過,，你這個里面也是怎么一個通過程序,。當(dāng)然我剛才理解的，這個計劃要經(jīng)過人大來通過,，按道理還是更嚴(yán)格的,，因?yàn)槟憧赡芡ㄟ^這個人民代表大會這樣一個制度來表達(dá)你對這個方面的看法，可以通過人大代表,，如果不通過這個過程,，你不也是達(dá)不到這個目的的嗎�,！12-16 14:18] 主持人：其實(shí)是更加嚴(yán)格,、更加規(guī)范，更具有權(quán)威性了,�,！12-16 14:19] 柴強(qiáng)：對�,！12-16 14:19] 主持人：事實(shí)上,，早在2007年的時候國務(wù)院法制辦已經(jīng)著手研究修改現(xiàn)行的拆遷條例了，經(jīng)過三年出臺的時間仍然難以預(yù)告,，您認(rèn)為這里面最大的阻礙是什么,？ [12-16 14:19] 柴強(qiáng)：確確實(shí)實(shí)這個問題難度比較大，包括理論研究,，好多還需要再研究,，當(dāng)然這個問題也是社會上非常關(guān)注、涉及到老百姓的切身利益,，所以我認(rèn)為政府相當(dāng)慎重,，不是輕易的就把它出臺了，如果輕易出臺也很快,。所以,，為什么還要搞第二次的公開征求意見，我所了解的好象也是第一次,，其他的法律行政法規(guī)還沒有出現(xiàn)第二次的,。 [12-16 14:19] 主持人：那么既然是第二次向全社會公開的征求意見,，我們其實(shí)更想聽一聽來自專家的聲音,，這個聲音可以告訴我們，怎樣提出更有效,、更容易被采納的意見,。 [12-16 14:20] 柴強(qiáng)：我覺得提意見，要在合理,、合法的基礎(chǔ)上,，當(dāng)然這個條例正是因?yàn)樗赡苓�存在有些沒有想到的問題，可能你從當(dāng)事人方面更感覺到這個條文估計到了,，那你可以把你的意見充分反映上去,，講出他的道理，我覺得這樣可能就容易被采納,，而不是說簡單的我就是不贊同,，為什么有這樣一個因素在里面。當(dāng)然,，里面的有些規(guī)定還要理解透了,，可能有些問題已經(jīng)有了，只是說你自己沒有考慮清楚,，怎么不吸收我的意見等等這樣一些問題,。當(dāng)然，我覺得只要是合理的這種意見,，都會有吸納進(jìn)來的可能,。 [12-16 14:20] 主持人：今天也非常謝謝柴老師到我們中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)來做客,，在節(jié)目結(jié)束之前,，再跟網(wǎng)友們說幾句話！ [12-16 14:26] 柴強(qiáng)：大家好,！前面都是談了我的一些看法,，可能不太妥當(dāng),，希望大家批評指正,。 [12-16 14:26] 主持人：柴老師也非常謙虛,，聽了柴老師給我們的介紹,，相信各位網(wǎng)友心里更踏實(shí)了，因?yàn)椴窭蠋煵粌H告訴我們?nèi)绾芜x擇更好的評估機(jī)構(gòu),，也告訴了我們從一個專家的角度來講,，如何提出更好更有效的建議，也希望我們的生活能夠通過這個條例變得越來越好,，我們今天的節(jié)目就到這里,，感謝您的收看，下期再見,！ [12-16 14:27] |