中經在線訪談
董祚繼
全國人大代表、國土資源部調控和監(jiān)測司巡視員
張泓銘
全國政協(xié)委員,、上海社會科學院應用經濟研究所研究員
制作：產經部,；主持人：倪鵬飛
去年中央經濟工作會議明確指出,，房子是用來住的，不是用來炒的,，今年兩會政府工作報告用了將近300字來說明今年房地產的目標和主要的責任,，對房地產問題的表述具體又嚴厲,。 詳細
中經在線訪談
倪鵬飛：觀眾朋友們，大家好,，歡迎收看“中經兩會之夜：房地產長效機制如何建立,？”。今天我們非常榮幸地邀請到了兩位代表委員,，他們分別是：全國人大代表,、國土資源部調控和監(jiān)測司巡視員董祚繼先生。
董祚繼：大家好,。
倪鵬飛：還有一位是全國政協(xié)委員,、上海社會科學院應用經濟研究所研究員張泓銘。
張泓銘：大家好,。
倪鵬飛：歡迎兩位代表委員,，房地產問題是百姓特別關心的問題，黨中央,、國務院也非常重視,，今年兩會政府工作報告用了將近300字來說明今年房地產的目標和主要的責任。今天請兩位嘉賓一起討論一下房地產的問題,。去年中央經濟工作會議明確指出,，房子是用來住的，不是用來炒的,，簡稱為“房住不炒”,，中央表述這個可以說非常具體又十分嚴厲，請兩位代表,、委員談一下如何看待房子是用來住的而不是用來炒的這樣的問題,。都可以談談這個問題。
董祚繼：房子是用來住的不是用來炒的,，這個是對房地產屬性的重新定位,，進一步說也是對房地產業(yè)的重新定位。房子本來就是用來住的,，怎么現在會重新提到它的居住屬性問題,。我覺得這可能是這么多年來，我們對房地產的屬性定位確實是有些偏離了它本來的方向,。當然,，在市場經濟條件下，房地產一定程度上也是可以用來投資的,，這無可非議,，但是不能過度了,，如果過度了以后，就偏離了本來的屬性,。房地產業(yè)是國民經濟的重要產業(yè),，這也是毫無疑問的。但是我們很長時間以來,，把房地產當作支柱產業(yè)這是值得商榷的,，房地產產業(yè)鏈很長，涉及的上下游產業(yè)很多,，據說涉及到60多個產業(yè),，對GDP的貢獻也是比較大的，但是我覺得這個問題怎么看待它,？房地產業(yè)固然對GDP的貢獻比較大,，但是我覺得它消耗的資源那也是很大的，透支了未來,。從它的產品來看,，這個房子我覺得它作為GDP的質量也是不高的，對綜合國力的貢獻可以說也沒那么大,。我們還可以進一步分析房地產業(yè)如果過度發(fā)展,，對經濟、社會乃至政治方面的一些不良的影響,。首先我覺得是影響經濟發(fā)展,，房地產業(yè)過度發(fā)展影響到居民的儲蓄和消費，影響到對實體經濟的投入,，抬高了農民工進城的門檻,，影響了新型城鎮(zhèn)化，甚至也影響到城鎮(zhèn)人口的生育,，因為成本太高了。當然也帶來經濟,、金融風險,，房地產業(yè)過度發(fā)展也加劇社會矛盾，擴大了收入的差距,，加大了財富分配的不公,，也不符合社會正義精神，當然我說的都是房地產過度發(fā)展的情況,。因為房地產的增值很大一部分是來自土地的增值,，土地的增值很多是由于社會的投入，基礎設施的改善和人口的集居帶來的增值,，如果這個增值轉化為房價,，最后由少數人具有,，特別是好房子多的，這也是有違社會正義精神的,。所以總得來看,，我覺得不宜把房地產業(yè)的作用過分的擴大。從國外來看,，實際上對發(fā)展房地產業(yè)也都是謹慎的,，甚至是抑制的。
倪鵬飛：董代表做了非常精彩的發(fā)言,，他實際上是對于房地產的定位,，房地產的屬性進行了重新的表述。房地產基本的定位應該是民生產業(yè),，房地產的屬性是居住,，那么它的派生可能是投資。現在我們?yōu)槭裁磸娬{這個問題,？可能主要是因為我們應該定的基本的屬性沒有站住,，派生的變成了基本的了，帶來了很多問題,，這個對大家是非常有啟發(fā)意義,。這是董代表的闡述。張委員分享一下你的觀點,。
張泓銘：我來談談我對這句話的理解,，我是高度的贊賞這句話，高度的評價這句話,，房子是用來住的,，而不是用來炒的，我把它稱為2016-2017年的中國金句,，道理是什么呢,？中央政府把房地產的功能說透了，第一功能是使用,，為了民生,。第二才是其他的經濟功能，對這個問題的認識,，我認為是社會上有很多的誤解,，中央政府這次把它撥正了。對這句話的理解,，加上一些我個人的理解,，中央說得這句話不僅僅是對個人說的，實際上規(guī)勸民眾,、消費者對于買房的問題,，不要蜂擁而上,，這是對民眾說的，也是對政府說的,，政府不能用炒房子,、炒地皮來增加GDP。中國現在更重要的問題是第二個方面,，地方政府老是把他的發(fā)展寄托在房地產發(fā)展的前提上,，把一個城市的房地產炒熱，把城市的房地產價格炒高,，所以那句話不僅是對民眾說的,，也是對地方政府說的。假如說政府和民眾統(tǒng)一走中央思想上的路線,，我認為十幾年調控,，可以比較好實施穩(wěn)定的發(fā)展，這是我的想法,。
倪鵬飛：張委員講得非常好,，他把中央經濟工作會議對于房地產屬性的定位做了引申的詮釋和解讀。中央經濟會議對房地產定位的強調和明確,，像張委員說的兩個方面的含義,，一個是對政府來說，對政府做好下一步促進房地產健康發(fā)展,，支持住,，抑制炒，指明了方向和任務,，同時也對市場發(fā)出了明確的信息,。因為房子是用來住的，接下來一系列措施要著眼于支持住和抑制炒,，那么你再炒房可能就面臨更多的風險,，收益下降的同時可能就面臨風險，對市場下一步的穩(wěn)定還會起到很好的作用,。正是在去年的經濟工作會議除了關于房地產地位做了明確以后,，還和之前不同的一個方面，就是有了非常明確的決定,，怎么來實現這個定位？就是提出了要建立長效機制,，并且,，這次總理政府工作報告里面也提出來要建立長效機制，我特別想請教兩位,，兩位都是房地產方面的權威的專家,，又是一些實際的政策的執(zhí)行者,，你們怎么來看待，或者在你們心目中,，理想的長效機制,，我們一定要建立的理想長效機制究竟應該是什么樣的長效機制呢？還請董代表先說,。
董祚繼：構建房地產健康發(fā)展的長效機制,，這個長效機制應該是相對于短期的調控措施而言的，更多是從經濟措施,、基礎制度,、立法保障這樣一些立足長遠的，立足資本的措施提出來的,，這個才叫長效機制,。怎么樣構建長效機制呢？當然也是要堅持問題導向的,。那就是看看我們現在這個制度和政策里面,，出了哪些問題，對于抑制房地產的投資,、投機需求,，沒有起到很好效果的，有這么幾個,，涉及到了財稅制度,、土地制度還有規(guī)劃制度。首先還是房地產稅制,，就是房地產稅收制度,，房地產開發(fā)和銷售的環(huán)節(jié)里面，涉及到稅收的應該說不少,，但是在房地產持有的環(huán)節(jié),，目前沒有開征房地產稅，房地產持有成本微乎其微,，這個要害影響到居民購房還是租房的決策,，購商品房和其他投資的決策。這是第一個,。第二個70年一次性土地出讓制度,，意味著把70年的地租一次性的收上來，一方面是要加大房地產的開發(fā)成本,，成本加大了當然會影響到房價,，另一方面也使持有房產它的增值無法調節(jié)，在整個這70年當中，土地在不斷的增值,，由于這是一次性的出讓,，所以不可能及時調節(jié)。第三個土地財政制度,，土地財政制度不是成文的制度,，是土地招拍掛制度和分稅制疊加的產物，但是它帶來的負面的影響,，就是地方政府對土地財政的嚴重依賴,，由于這種依賴所以導致地方政府對于房地產調控，說不好聽的話可能就是“陽奉陰違”,，我說的是一些地方,。第四個，到期住宅建設用地的續(xù)期沒有規(guī)定,，物權法有規(guī)定,，到期自動續(xù)期，沒有明確是有償續(xù)期是無償續(xù)期,，給居民帶來一種感覺,，未來的無償續(xù)期是永久產權，這當然會影響了他的購房的決策行為,。最后還有一個,，空間規(guī)劃制度。現在空間規(guī)劃種類比較多,，相互之間協(xié)調,、銜接也不夠。這樣的話,，空間規(guī)劃影響到房地產市場上的住房用地的供應,，由于我們相關規(guī)劃協(xié)調、銜接不利,，沒有形成合力,，導致規(guī)劃的編制不夠科學，實施可能不夠有效,。這也影響到新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的住房用地政策的落實,。我覺得可能下一步構建房地產健康發(fā)展的長效機制，就要從上面這樣一些針對這些制度來怎么改革,、改進和完善的問題,。
倪鵬飛：董代表是一線工作的部門，對問題看得比較深入,、透徹,，我認為講得也非常到位,，建立長效機制，就是要問題導向,，就是要分析我們現在的問題在什么地方，從房產稅,，從土地,，還有規(guī)劃三個層面較深入講了這些問題，提出了一些建議,，我覺得很值得我們借鑒和深思,，很受啟發(fā)。張委員,，您對這個有長期的研究,，長效機制也不是這一次才講的，應該是講了好多年了,，張委員,，很早以前，2009年我們申請了社科基金重大項目,，那個項目里面,，就是要提出一個建立長效機制，也請張委員參加了我們的開題報告,，張委員在那里做了很精彩的發(fā)言,，現在又過了幾年了，又有新的深入研究,，分享一下您精彩的觀點,？
張泓銘：主持人是長效問題的先行者。從市場方面說歸納了幾個方面,，我都是贊成的,。我補充一些，長效機制,，達到一個房地產市場穩(wěn)定,、健康，尤其是穩(wěn)定發(fā)展的一種工具性的機制,。9號我在全國政協(xié)大會發(fā)言,，建立對沖市場異動的制度性問題，我認為是工具性的,，剛才說了3個方面根本性的,，很有想法，現在市場有異常的波動,，去年上半年,，全國東部的城市房價猛漲，10%、20%,、30%,，最多的城市還上漲了更多。二線城市也會跟上,，這是一種市場的異動,。前些年有些地區(qū)房地產跨度過大了，房價下跌,，我也稱之為異動,，我們要有對沖的機制來對沖這種異常的波動，這種波動不是人為的,，也許政府部門法令什么時候全國統(tǒng)一調控了,，或者哪個省市調控了，達到了一定的水準,，它就自動觸發(fā)了,。我們設定一個價值上漲的上限，或者設定一個下限,，突破了上限,，跌破了下限這個機制自動觸發(fā)，不要人為再去安排,，反復商量來商量去,，時間很滯后。我們用什么工具對沖呢,？根據這十多年房地產調控當中,，所謂的組合拳、多管齊下,，一般有兩個經濟杠桿,，一個是金融的杠桿，再有就是稅收的杠桿,。我想金融的更靈活,，一個是首付率，第二個房貸的的利率,，央行規(guī)定的利率上面可以由浮動,，對沖就有空間了，比如說某一個城市的房價突破了10%,，假設,，一個月突破了10%，肯定要受到調控,，這個機制就自動觸發(fā),，提高首付率,，或者提高房貸的利率。假設某一個城市快速的下跌,，跌破了多少的界限,，我就自動觸發(fā)，首付率降低了,，房貸利率又放大了等等,。我建議建立這樣一個對沖異常波動的一個自動的機制，自動觸發(fā)的,。這是一個想法，當然也不是根本解決的方法,。但是如果假設這樣一個工具性的機制能夠成立的話,，雙向對沖。對沖過分往上也可以對沖過分往下,，這種對沖符合因城施策的要求,，而且比較靈敏，比較快速的啟動,，所以可以在一定時期,，達到市場穩(wěn)定的要求。至于根本性的問題,，市場長期和根本性的穩(wěn)定,，更多的方面來解決，我提了一個小小的想法,，工具性的機制,，自動對沖機制，這是我的想法,。
倪鵬飛：兩位代表委員就房地產長效機制講的非常精彩,，我的理解房地產的長效機制，實際上是基于房地產的基礎制度所形成的利益和機會所引導的,，確保房地產市場長期穩(wěn)健發(fā)展的市場主體和政府之間的相互作用的關系和積累,，這個機制不是制度本身，是市場主體之間的相互關系和相互作用的積累,，但是是激勵制度,，制度安排了以后，形成一定的利益和機會,，那些市場就會追逐那些利潤,，我們要安排的制度讓它在追逐利益的過程中發(fā)揮相互的作用和關系，實現市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展這樣的一個機制,。過去,，那些制度安排,，形成的利益機制最后形成它們相互作用的機制是導致市場波動的不穩(wěn)定的因素。因此,，我們要改過來,，其實它是市場機制。
剛才兩位代表委員,，我說非常精彩的,，我給大家分析講一下，其實是從兩個方面,，是從條條和塊塊講的,。如果從條條講，可以概括5個方面,，財稅,、金融、土地,、住房本身還有法律,。我們也可以從塊塊講，房地產機制其實是包括兩大塊,，一個是市場機制,，市場調節(jié)機制，三大方面,，分別是價格,、供求和競爭。現在我們實際上就是沒有保證這三大機制正常的發(fā)揮讓市場發(fā)揮,。另外一個是政府調節(jié)的機制,，也包括三個，監(jiān)管,、調節(jié),、保障。張委員講得特別好,，他是講這些方面的調節(jié),，調節(jié)要作為工具，根據這個市場主體,，根據市場環(huán)境的變化,，根據一些變量的變化，自動會出一些對策方面來,。比如說,，金融方面的，當銀行房地產貸款占總的貸款達到一定的比例以后,，央行的存款準備金率應該達到什么樣的程度,，給你調整,，還是給你下降，等等包括利率都可以做這種調整,。這個是將來可能要進一步采用的,，當然房地產的長效機制建設是任重道遠的工作，實際上包括了很多的方面,，我們肯定要一步一步來,，當然我們要揀最重要的最急需來一步一步推進。現在大家期望得比較多,，一講長效機制就聚焦到房地產稅上面來了,，房地產稅確實有一定這方面的功能，剛才說的投資的沖動這個問題,，實際上與沒征這個稅有很大關系,。房地產稅不僅是調節(jié)房地產市場的功能，還有其他的功能,。借這個機會也討論這個問題，向兩位請教,，兩位一定有好的觀點給大家分享一下,？
董祚繼：開征房地產稅的問題，涉及面非常廣,，千家萬戶,，既是重大的經濟問題，也是一個重大的社會問題,，政治問題,，所以大家關心是很自然的。從政府這邊來說,，如何處理好控房價和去庫存,，這就是一對矛盾。比如房地產稅制如果安排不合理的話,，你把房價這匹脫韁野馬拉下來了,，但是讓三四線城市去庫存困難了，這是一對矛盾,，怎么處理好,，對政府來說當然是要考慮的。如何處理好保發(fā)展與保民生的關系,，房地產稅制安排好了會促進發(fā)展,，有利于保障民生，但這里面涉及的方面也是非常復雜的,，弄不好的也可能制約實體經濟發(fā)展,，影響財政儲蓄,，如果稅負過于輕的話有可能也沒有多少效果。這是一個如何保發(fā)展和保民生的關鍵的問題,。還有當前發(fā)展和長遠發(fā)展的問題,，政府在考慮稅制的時候，既要考慮當年的發(fā)展能夠穩(wěn)增長,，保持經濟的穩(wěn)定增長,，應對經濟下行壓力。同時也要考慮長遠的持續(xù)發(fā)展,，對政府來說他要處理好多方面的關系,，不是簡單的就設置一個新的稅種。況且我們在房地產開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)已經有不少稅種了,，如何調整好和已有的稅種的關系,，都是政府要很好考慮的。對于老百姓來說,，關心房地產稅這也是很自然的事情,，這里面我倒是覺得我們一定要懂得這個道理，對于擁有房子多的人,，房子好的人,，房地產市場健康發(fā)展對你們來說可能是非常有利的，意味著你的房子你的產權一直得到比較好的保護,，一旦房地產市場真的崩盤了,，那作為你來說，影響也是非常大的,。所以,，對房子多的房子好的這些人來說，他應該也歡迎建立合理的房地產稅制,。對于房子少的人,，只有基本住房的這些人，我相信未來的房地產稅制安排會照顧這一部分人的利益,，不會增加他的經濟負擔,。對于現在還沒有房子的人，我覺得那可能就是更是福音,，對他們來說也許未來不需要付出那么高的資金就能買到住房,。
所以我覺得政府要把這個關系處理好，大家都要從房地產怎么持續(xù)健康發(fā)展這個角度來看待它,，這個是讓全民都受益的事情,，這個事情確實關系到廣大人民群眾的根本利益，確實需要處理好,。
倪鵬飛：董代表對房產稅和相關的稅制問題講了自己的看法,，我覺得非常比較全面,，既有自己的觀點，也充分考慮了各方的考慮,，決策者都有這種思維,。張委員，我相信您對這個問題是有深思的,？
張泓銘：對這個問題也有經常性的考慮,，董代表的意見，作為政府管理人員,，考慮的改革,、發(fā)展穩(wěn)定民生和發(fā)展的關系，都在考慮之內,，把種種復雜的關系歸納在這一個大的題目當中,，對我也有啟示的作用，我對這件事情是抱著肯定的態(tài)度,，從民眾的角度看,，房地產稅對市場到底有什么影響的問題，我想稍微有一些展開,，因為其中有很多的誤解,。我覺得房地產市場的運行，更直接說決定房價是什么呢,？供給一端,、需求一端雙方很多的博弈,，要在經濟學上達到均衡,，稅僅僅是其中一種因素。它是影響價格的一種因素,，而這種因素是有實質性的影響,，但不是決定性的影響。假設,，房地產稅推開的話,，即便是從一種低稅率起步的話也會對市場有沖擊的，我相信短期內會對市場有沖擊,。但是從長遠看來,，它帶來的作用，回歸它的本性,，房地產價格決定了本性,，許多因素決定的，不會說對長期的房價的穩(wěn)定造成沖擊,，我對這個問題的看法沒有一般理解那么緊張,。
另外我有一個想法,，房地產稅從理論的角度我認為已經沒有障礙了，從技術的角度也沒有什么不可克服的困難,，基于人們的恐懼心理,，或者是一部分利益相關者的一種恐慌而已。這就是我的想法,。
倪鵬飛：剛才兩位代表委員講的給我一個提煉的態(tài)度就是,，關于房產稅是理性、建設性的,�,？偟脕碚f是要考慮各方各面，但是,，征收房地產稅可能是一個大勢所趨,。再展開一些，既要考慮到各個方面,，達到一個最優(yōu),、最有利的選擇，又要堅定不移實施這樣的方案,。咱們能不能稍微展開探討一下,，究竟什么時候征合適？究竟起征點放在什么位置上合適,？或者究竟在哪些區(qū)域里面先征或者是后征這個順序應該是什么樣的情況,？咱們能不能有一些這樣的討論？
董祚繼：我個人的觀點,，房地產稅征收宜早不宜晚,，當然政府需要把我剛才說的幾個方面要考慮周全，要做好制度的設計,，在這種情況下再推開,。但總體來說，宜早不宜晚,，我們房地產市場上很多問題,，如果再晚了，越積越多,，越到后面解決起來難度會越大,。至于你剛才說的起點是高還是低的問題，倒不完全是起點高和低的問題,，主要是處理好跟幾個方面的關系,，特別是處理好土地出讓的關系，70年代土地出讓金是一次性交納的，老百姓已經出了相當大一塊負擔了,，我們再征收房地產稅,，跟土地出讓金是什么關系，我個人覺得在起步階段,，至少在我們現在能看得見的時期,，房地產稅應該把出讓金那塊刨掉，大家已經交了土地出讓金,，有人說是土地出讓金是土地所有權經濟的體現,，是一種所有權、使用權經濟關系,。首先,，房地產稅是強制性的，作為一個政府強制性要收取的,，兩者性質不一樣,。固然這個房地產稅和地租性質是不一樣的。但是,，對老百姓來說,，不管以稅的名義還是租的名義，都是羊毛出在羊身上,，都是由他負擔的,，如果沒有之前的土地出讓金已經交了一部分，像國外一樣,，普遍都是1%-3%的稅率,，我們既然已經交了這塊，那就要考慮這塊事情,，相應要降低,。
還有一個未來的稅率或者是稅負水平，需要與我們現在房地產開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)已有的這些稅費的安排要做好銜接,，不能夠過多的加大老百姓的住房的負擔,，尤其是不能轉嫁給一般的消費者,�,？赡芪磥砀嗟氖且环N稅收結構的調整。
倪鵬飛：開始的時候要著眼于針對投資和投機這個方面,。
董祚繼：對,。就是持有環(huán)節(jié)要適當的增加，但是你相應的把前面的有一些要適當的調整下來,。這些關系處理好了,，再來考慮稅負水平相對好辦一點。我就這個觀點。
倪鵬飛：董代表雖然沒有給出明確的標準,，原則確實是我們在研究和實施的時候特別要小心注意的,。張委員怎么看？
張泓銘：我很贊成這位嘉賓講的,，房地產稅這個問題要早推出比晚推出這樣的基本的看法,，我很贊成的。我想補充一點,，我前面說過,，房地產從理論的角度上我認為是不存在障礙的，我們交了土地出讓金,，土地的所有權是國家的,，我們住在國家的土地上，所以,，這個要不要收,，這個不存在障礙。我認為,，我們交了土地出讓金,，支付了土地出讓金，我們獲得了使用權,，這是土地的使用權,，地上我們有房屋，這是一個權利的包,，這個權利的包,，買下來的時候是100個單位，然后這個權利包也變化了,，我現在看到的變化這個權利100元,，價值一直在上升，就是說我買了房以后,，其實我們實物沒有變,，價值一直在變化，我們更可以理解,，財產一直在增加,。稅是什么？稅是國家跟民眾之間的財產再分配,，既然財產增加了,，我說我要切割一點是可以的。這個問題上,，土地的所有權是國家,，我們只有使用權這個問題上,，不構成我們國家征收房地產稅的理論障礙。這是我的一個想法,。
下面一個想法,，我完全同意這位嘉賓說的，作為民眾來說,，你已經收過一次費用,，現在收稅這都是國家收的，言下之意,，你再收我的錢要適度,、適量，重新分配我的財產要適度適量,，小步邁進,，穩(wěn)妥起步，一開始實行低標準,，甚至我們民眾完全是用于一個家庭在標準以內居住水平我們要免掉這種稅,，超過這種標準的我們是否可以收房地產稅，而且開始的時候什么標準,，盡量不要引起社會大的震動,，甚至民眾心理可承受的范圍以內，經濟上也大體是這個設計,，這就是我的想法，穩(wěn)妥起步,。
倪鵬飛：兩位代表委員關于房地產稅征收的法律基礎和征收的原則，都是高度的一致,，互相補充，是非常難得,。
我是做房地產問題專業(yè)的學者,，我在研究房地產的時候，有一個非常強烈的體會,，關于中國的房地產有三點,，第一個是全民關注，不是一般的關注,，是特別關注,，長期持續(xù)關注,。第二點,，我們的研究，特別是去年房地產個別城市出現了房地產熱，它實際上是市場主體合作博弈,，共同導致的結果,，大家都想去分一杯羹，導致了這樣的問題出現了,。第三點,，我體會特別深的，雖然大家都很關心,，都想從房地產得到消費,、投資的福利,，但是都有一個非常重大的期盼，無論是老百姓還是官員,，還是企業(yè)家，都希望中國房地產長期可持續(xù),、平穩(wěn)的發(fā)展，總得來說房地產要健康發(fā)展下去,，不要出了什么問題。要對中國經濟有積極的貢獻,，不要拖累了中國經濟的發(fā)展。這既是大家的期盼,，也是一個很重要的問題，我想兩位一個是政府官員,，一個是資深的學者,，對這個問題也肯定有自己的深思，中國的房地產健康發(fā)展的理由,、依據在哪里？我們會不會出現日本的那種情況,？因為現在有很多的輿論,，有這種擔心,，二位談談我們會不會？為什么,？
董祚繼：中國目前的房地產市場的情況和當年1991年日本房地產泡沫破滅以前的情況有相似之處，但也有不同的地方,。日本的房地產泡沫是在1991年高峰以后破滅的。在那之前,，有相當一段時間,，也是房價高速上漲。從1985年底到1990年初,，短短4、5年之間,，地價曾經上漲了200%,。日本有一個說法,，日本人多地少，所以土地是不會貶值的,，地價只會上漲，在這種說法的帶動之下,，企業(yè)也是見到地就要，地王也是頻現,，這是當時的一個情況。另外一個情況,，認為東京的房價不會下跌，理由也是東京是世界大都市,，日本就這么一個東京，全國的人口都往東京流入,，誰要說東京的房價會下跌,，在之前也是不可想象的。但是這種情況,，的確就發(fā)生了。1991年房地產泡沫破滅以后,，之后20來年,，房價跌幅可能達到了三分之二,。而且給國民經濟造成了很大的影響。20年時間里日本的經濟始終處于低迷的狀態(tài),，過去不是有一個說法叫“失去的20年”么,。日本的這種房地產泡沫以及泡沫破滅的教訓的確是值得我們深思,，也給我們警示。但是中國的房地產市場跟日本相比,，我們的一二線城市房價飛漲，地王頻現,，杠桿過高，這些情況跟日本有相似的一面,，但是中國有不同的地方，一個是我們的人口基數更大,，日本就1.2億人口,，中國人口是日本的10倍以上，日本的城市化水平,，房地產泡沫破滅的時候，城市化水平達到77%,，這個是相當高的水平了，而且人口老齡化也出現了,。我們現在中國的城市化水平，到2016年底,，我們的常住人口城市化水平才是57.35%，戶籍人口的城鎮(zhèn)化水平才是41.2%,。我們城鎮(zhèn)化還處于中期，還有較長的路可以走,。這個情況就不一樣。
第三個,，我分析,，我們現在房價過快上漲主要是發(fā)生在一線城市和部分的二線城市,，沒有演變成全國性的總趨勢，三四線城市不僅房價沒上漲,，去庫存還挺困難,。我們現在的狀況不是全國性的趨勢，還是可控的,。
第四點，我們還有土地公有制的制度優(yōu)勢,，具體不過多展開,。在這個方面,，我們政府是可以更多作為的。
這樣說起來,，我總得結論就是對于日本的房地產泡沫破滅這個教訓,，咱們要從中汲取,，但是我對我們這個制度還是有信心的。
倪鵬飛：董代表講的非常清晰了,，我就不贅述了，請張委員就這個問題談談你的看法,？
張泓銘：日本房地產泡沫的破滅是影響深刻。中國現在的房地產的泡沫也有相當的程度,，當然有東部和中部、西部的區(qū)別,，但是也有相當的程度,。那么，未來中國的房地產泡沫,，它的前景如何？它的危機性如何,？中國跟日本有相似的地方,。按照世界上各個國家房地產泡沫破滅的基本的共同的規(guī)律,，房價漲得太高,，脫離了本來應該有的這種水平的話,，經過一段時間,，終要下來的，房價大面積的下降就是泡沫的破滅,，這是一個普遍的現象,。具體分析日本的泡沫破滅，主要有導火線,，經濟上的導火線，當時日元迅速升值這是導火線,，反過來,，我們有沒有使我們的房地產泡沫馬上破滅的導火線，迫在眉睫的危險有沒有,？我認為現在還沒有,。導火線主要在哪里？我們政局是穩(wěn)定的,。第二我們國際關系復雜,，但是大體是穩(wěn)定的，第三我們經濟發(fā)展速度雖然下行,，但是是正的增長,，我們還是在增長當中的。這三個方面大體是穩(wěn)定的,，現在沒有導火線馬上點燃所謂的泡沫,，沒有迫在眉睫的危險。當然我們要注意防范泡沫的擴大,，所以,，最好的方法我們應該是軟著陸，保持市場,、價格的穩(wěn)定，尤其是價格的穩(wěn)定，國民經濟繼續(xù)增長的時候,，我們保持房地產價格的穩(wěn)定，或者說我們紋絲不動,，國民經濟的發(fā)展,，整個財富的增長，國民經濟各種架構關系在變化當中,，價格的穩(wěn)定就是相對的縮小，這是比較好的方法,，軟著陸可能是比較好的方法,。
倪鵬飛：兩位的觀點結合在一起的話就是一篇很好的策論,，關于中國未來房地產健康發(fā)展很好的策論,，其實就是兩點,，第一個判斷是我們現在和日本不一樣，但是日本的情況我們要警惕,。第二,，我們現在要采取切實有力的措施,，來使房地產泡沫這種傾向不至于擴大，并且逐步得到吸收,。我們才能避免日本或者其它國家因為房地產問題對國民經濟造成不利的影響,。
我們討論了一個非常大的大道理,，現在我們回到現實來,。許多的年輕人，現在買房,、租房等等很多是年輕人的事情,，他們的剛性需求很迫切，很旺盛,。想請兩位作為一個專業(yè)的分析,，不是從其他的觀點，只從專業(yè)的觀點來看一看，給年輕人建議建議,，究竟是租房消費好,？還是買房消費好？還是又租又買好,？尤其是一二線城市,，或者說我們對不同的城市都可以做一個建議？董代表您先來,。
董祚繼：給人建議,，特別是給年輕人建議，是比較危險的事情,。弄不好會吃力不討好,。古語也說過，人之患在好為人師,，說得不對的話這個事情是比較危險的,，尤其在這種敏感的問題上。不過主持人既然這么說了,，我還是很想結合我自己這么多年的體會,，我還是說一點內心的真心話。中國人傳統(tǒng)是喜歡買房,，這種傳統(tǒng)不好說它一定不好,，但是這種習慣不一定和現代社會相符了。在一二線城市房價這么高的情況下,，年輕人尤其是原來家境基礎不是很好的,，對于是買房還是租房，我個人覺得還是要慎重權衡一下,，如果你個人,，比如說你的收入水平還比較好，家庭也能支持,，買房也可以,，如果這些條件不是很具備的話，我倒覺得不要過高的舉債去買房,。我前面說了我對中國房地產市場總體上還是有信心的,，但是我們生活在現代生活里面都要有一定的風險意識，況且舉債過高會影響你的生活品質,，也會影響到你在其他方面的學習,、專業(yè)方面的投入、投資,，會影響你進一步的發(fā)展,，你背著沉重的購房貸款的負擔,，其他的很多事情想做做不了了。與其這樣,，不如現在先租房,，然后等到將來事業(yè)發(fā)展了，經濟條件改善了,，我還可以繼續(xù)買房,，這個是站在個人的角度來講。從國家來說,，也不提倡大家都擠在一線城市,，其實很多的其它城市發(fā)展空間也都挺大的。我這個意思是,，除了租房,、買房之外，還可以考慮我眼前在哪里發(fā)展,，現在社會人員的流動性也是比較大的,，不一定非說我就想一輩子就在這個地方待下去，這個倒是可以全面的權衡一下,。
還是回到最前面說的,，因人而異，個人的情況不一樣,，根據你自己的情況來確定,。
倪鵬飛：張委員，你比較有經驗,，現在上海是什么情況,？
張泓銘：上海的房地產市場情況跟北京是類似的，這兩個城市是難兄難弟,，年輕人住房消費，有一個規(guī)律性的現象,，這個規(guī)律現象是由他的經濟收入水平決定的,，一開始他一定是通過租賃解決的，隨著年齡的解決,，職位的變遷,，收入的提升，逐步積累他能買房,，才買得起房,。或者到年齡更大,，他可以租好房,。這是一般的普遍性的現象,。當前中國有一個特殊現象，這十幾年,，中國的房價尤其是一二線城市房價是長期,、快速的上升。這樣一種上升把我們年輕人心理打破了,，也沖擊了一般人的消費的習慣,，一般消費的規(guī)律的。住房是租還是買,，還是由你的經濟能力決定的,。所以我們不要從政府的角度看問題，房價要穩(wěn)定下來,，使更多人消費得起,。而是作為我們個體，年輕的個體,，我們要很客觀地面對這個市場,，我的經濟收入的能力通過市場能不能匹配，我買不起房,，我可以租房,，北京、上海的租賃市場很發(fā)達,，當下住房價格那么的高,，用經濟學的觀點來看，租和買,，租遠要比購買是劃算的,。假如你沒有能力，不要過于焦躁,，不要刻意買房,，假如你有這個能力，買房也是可以的,。這是我的想法,。
倪鵬飛：兩位的精彩發(fā)言對于年輕人來說是金玉良言。時間過得真快,，我是感到特別的榮幸,，今天能與兩位代表委員度過一個令我終生難忘的中經兩會特別節(jié)目。雖然我晚上沒有吃飯,，但實際上我是吃了另一頓飯,，一場思想的盛宴。兩位專家在很短的時間內就房地產的健康發(fā)展問題,，從理論到政策,，從宏觀到微觀,，從定位到采取具體的措施，到對未來中國房地產市場和房地產業(yè)的判斷都做了非常精彩的發(fā)言,。給我的印象就是很多問題也是比較尖銳的,，但是他們都沒有回避這些問題，沒有談話的權術,，說的都是真知灼見,，而且很多的分析都是從理論出發(fā)，張委員是一個大家,，他講的都是從理論出發(fā),，董代表也是從理論出發(fā)。所以分析起來,，邏輯非常嚴謹,，娓娓道來，層層遞進分析,。到最后對年輕人究竟是買還是租,，究竟是在什么時間買和租都是做了非常巧妙、在理的分析和設計,。我相信大家聽了今天的交流會談,，也是一個思想的盛宴。
特別感謝董代表和張委員兩位代表委員,，在百忙之中抽出時間來參加這樣的中經兩會特別節(jié)目,。這也是兩位建言獻策，關心中國發(fā)展,，支持中國房地產發(fā)展的一個最好的行動,，感謝。
董祚繼：謝謝主持人,，謝謝觀眾,。
張泓銘：謝謝主持人，謝謝觀眾,。
