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》》》點(diǎn)擊進(jìn)入網(wǎng)民提問(wèn)
主持人：各位網(wǎng)友大家好,，這里是中經(jīng)在線訪談,，歡迎您收看,。繼26日出臺(tái)新國(guó)八條樓市調(diào)控政策以后,，一直倍受各界關(guān)注房產(chǎn)稅改革今日有了突破性進(jìn)展,。27日晚間,，重慶與上海兩個(gè)城市幾乎是同時(shí)宣布啟動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn),，28日起試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅,，就房產(chǎn)稅一系列問(wèn)題我們今天很容幸請(qǐng)到著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李開(kāi)發(fā)和各位網(wǎng)友進(jìn)行在線交流,，你好,。 [01-28 10:22]
李開(kāi)發(fā)：各位網(wǎng)友大家好,�,！01-28 10:31]
主持人：李老師是我們的老朋友了，多次來(lái)我們網(wǎng)站做客了,�,！01-28 10:31]
李開(kāi)發(fā)：謝謝大家對(duì)我的關(guān)注�,！01-28 10:32]
主持人：26日出臺(tái)的國(guó)八條里面沒(méi)有提到這個(gè)房產(chǎn)稅,，原因是什么？ [01-28 10:32]
李開(kāi)發(fā)：國(guó)八條有很多內(nèi)容,，還是沿著最近五年房地產(chǎn)調(diào)控的思路,，在進(jìn)一步強(qiáng)化調(diào)控,，出臺(tái)一些調(diào)控措施，精確準(zhǔn)確調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),。我們是實(shí)行最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控,，我們認(rèn)為政府的房地產(chǎn)調(diào)控是有針對(duì)性的，是要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增長(zhǎng),，同時(shí)要抑制房?jī)r(jià)快速上漲,，這個(gè)原則一直沒(méi)有變。之所以在最近國(guó)八條里面沒(méi)有房產(chǎn)稅的內(nèi)容,，從中央政府這個(gè)角度考慮,，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征房產(chǎn)稅，條件相當(dāng)不成熟,，要做大量的具體工作,。 [01-28 10:33]
李開(kāi)發(fā)：比方說(shuō),，你要開(kāi)征房產(chǎn)稅,，第一你要對(duì)整個(gè)社會(huì)所持有的房產(chǎn)進(jìn)行全面普查，要有完整的房產(chǎn)檔案,，顯然這個(gè)工作到目前為止還幾乎沒(méi)有什么進(jìn)展,，這是第一。第二,，對(duì)涉及到房產(chǎn)稅,，就涉及到房產(chǎn)稅的調(diào)控方式，我們知道這是財(cái)產(chǎn)稅,，對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是最關(guān)鍵一環(huán),，價(jià)值評(píng)估第一是中央政府拿出一個(gè)全國(guó)各地適用的，能夠指導(dǎo)價(jià)格評(píng)估這么一個(gè)公平,、公開(kāi),、公正的方案，還要有相當(dāng)一批專業(yè)評(píng)估隊(duì)伍,，因?yàn)槟忝嫦蛘麄�(gè)房產(chǎn)稅基數(shù)特別特別大,，幾乎是我們說(shuō)社會(huì)上70%乃至80%的家庭都有產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然在農(nóng)村也是家家有房,，要把這個(gè)所有的房產(chǎn)都普查好,。然后房產(chǎn)的價(jià)值參照什么來(lái)評(píng)估，它的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是什么,？比方說(shuō)我們說(shuō)你是北京市,，二環(huán)內(nèi)的房產(chǎn)，三環(huán)內(nèi)的房產(chǎn),，如果你拿北京市平均數(shù)來(lái)說(shuō),，可能有延慶的,，可能有懷柔的，還有農(nóng)村的,，包括小城鎮(zhèn)的房產(chǎn),。 [01-28 10:33]
李開(kāi)發(fā)：如果把這個(gè)現(xiàn)有賣房房?jī)r(jià)加在一起可能很低,，但是我們知道市中心房子已經(jīng)超過(guò)三萬(wàn)奔四萬(wàn),，有的奔五萬(wàn)，這個(gè)參照系是什么范圍,？參照價(jià)格是什么,？這些內(nèi)容，包括我們政府的財(cái)稅部門(mén)本身有沒(méi)有做好,，這個(gè)工作也沒(méi)有開(kāi)展,。為什么？你要有大量的政策準(zhǔn)備工作,，所有政策條款出臺(tái),，所有評(píng)估隊(duì)伍到場(chǎng)，所有評(píng)估人員要經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn),，能很快給房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià),。而且這個(gè)房產(chǎn)評(píng)價(jià)這些方法我估計(jì)還是需要全國(guó)人大以及地方人大各個(gè)方面，多方面的討論,，征求廣大人民代表的意見(jiàn),，最后才能形成。所以從全國(guó)一盤(pán)棋的角度來(lái)說(shuō),，我們認(rèn)為房產(chǎn)稅在全國(guó)普遍開(kāi)征這個(gè)條件遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有成熟,。 [01-28 10:34]
主持人：為什么現(xiàn)在在重慶和上海兩個(gè)城市試點(diǎn),，出于什么樣的考慮,？ [01-28 10:34]
李開(kāi)發(fā)：我以為有幾個(gè)方面的因素，第一重慶和上海兩個(gè)市的市委市政府領(lǐng)導(dǎo)一直希望能夠?yàn)槔习傩斩嘧鳇c(diǎn)事情,。那么應(yīng)該說(shuō)房產(chǎn)稅是地方稅，地方有積極性是最重要的,，因?yàn)樗堑胤降呢?cái)政收入,，只是說(shuō)地方房產(chǎn)稅的開(kāi)征，必須報(bào)經(jīng)中央批準(zhǔn),。既然中央政府同意他進(jìn)行試點(diǎn),，他就可以開(kāi)始，可以做,�,！01-28 10:35]
李開(kāi)發(fā)：因?yàn)槲覄偛耪f(shuō)了,，地方政府的財(cái)政收入，地方政府在這個(gè)問(wèn)題上具有舉足輕重的作用,，兩個(gè)地區(qū)尤其是重慶,，應(yīng)該說(shuō)近兩年來(lái)，在保障中低收入階層的住房權(quán)益,，擴(kuò)大保障住房的供應(yīng),，采取有效措施，為低收入階層增加收入,，應(yīng)該說(shuō)在全國(guó)是首屈一指的,。所以他們兩個(gè)城市率先開(kāi)展房地產(chǎn)稅的征收，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)該說(shuō)帶來(lái)了強(qiáng)勁的東風(fēng),�,！01-28 10:36]
主持人：昨天重慶市市長(zhǎng)黃奇帆談到房產(chǎn)稅的時(shí)候表示，說(shuō)房產(chǎn)稅其實(shí)象征意義大于實(shí)際意義,，我們?cè)趺蠢斫膺@句話,？您同意這個(gè)觀點(diǎn)嗎？ [01-28 10:37]
李開(kāi)發(fā)：非常同意,，因?yàn)檫@個(gè)話其實(shí)告訴我們兩個(gè)信息,，第一，政府在積極調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),。第二,，現(xiàn)在出臺(tái)的房產(chǎn)稅還僅僅是整個(gè)房產(chǎn)稅當(dāng)中，應(yīng)該出臺(tái)一大摞子內(nèi)容當(dāng)中其中一小部分,，這一部分應(yīng)該說(shuō)我們從學(xué)術(shù)上來(lái)講,，把它叫做試水，在試驗(yàn)市場(chǎng)的反應(yīng),，可能有更多的稅種,，更多的征稅面要普遍開(kāi)征，所以這個(gè)僅僅是一個(gè)過(guò)程,，它的對(duì)象也是其中一部分,，而不是全部�,！01-28 10:37]
主持人：李老師,，試點(diǎn)不僅僅是重慶，還有上海,，我注意到重慶和上海房產(chǎn)稅的細(xì)則,，無(wú)論從試點(diǎn)范圍，稅率，征收對(duì)象,，都有很多差別,，您認(rèn)為這種差別原因是什么？哪一種更具有操作性,？ [01-28 10:38]
李開(kāi)發(fā)：還是剛才說(shuō)的兩點(diǎn),，第一地方稅是由地方政府主導(dǎo)的稅種，所以這個(gè)地方他們又是試點(diǎn),，所以他們開(kāi)征,，征收的范圍，征收的對(duì)象,，稅率都有不同,，這個(gè)是可以理解的。他有條件,，也有權(quán)力在他所在的轄區(qū)進(jìn)行房產(chǎn)稅的開(kāi)征,。上海的房地產(chǎn)我們看到，我們所有的網(wǎng)友和我們的觀眾注意一下,，他是面向新購(gòu)住房的用戶,，這些人如果已經(jīng)擁有一套住房，那么他可以購(gòu)的,，只是住房不能超過(guò)人均60平方米,。 [01-28 10:39]
李開(kāi)發(fā)：另外如果他已經(jīng)有兩套房,，不能再購(gòu)第三套房,。此外，非本市居民,，如果你在這個(gè)城市里面,，比如說(shuō)停留或者居住、工作,、生活到了一定的年限,，這個(gè)一定的年限好像沒(méi)有具體公布，比如有可能要求在這個(gè)城市里面工作兩年,、三年,、五年，這個(gè)都有可能,，但是具體細(xì)則沒(méi)有出臺(tái),。如果你是外地人，如果已經(jīng)在原來(lái)的原住地有了一套住房,，但是你在上海沒(méi)有住房,，你還是可以購(gòu)第二套的，但是必須符合在上海市工作生活多長(zhǎng)時(shí)間,�,！01-28 10:39]
李開(kāi)發(fā)：我們說(shuō)這些，因?yàn)閯倓偝雠_(tái),，還有很多內(nèi)容還不盡詳細(xì),，我們還不能精確把握究竟哪一部分人才能在上海購(gòu)第二套住房。比方說(shuō),，你說(shuō)這個(gè)人他提出來(lái),，你要在這個(gè)地方工作生活，工作生活還有投資,，現(xiàn)在實(shí)際上是強(qiáng)調(diào)這三個(gè)方面,，投資是投資什么？比方說(shuō)投資房地產(chǎn)公司,，這也叫投資,，投資任何一個(gè)領(lǐng)域也叫投資，他這個(gè)投資怎么定位的,。打個(gè)比方,，我已經(jīng)在北京買(mǎi)了兩套住房，我已經(jīng)在北京有投資了,，那是不是我可以再繼續(xù)購(gòu)房,，這里面的細(xì)則還沒(méi)有完全出臺(tái)，我相信底下還有更細(xì)的操作規(guī)則出臺(tái),�,！01-28 10:39]
主持人：上海房產(chǎn)稅的細(xì)則在之前我們預(yù)計(jì)的基礎(chǔ)上，其實(shí)有很多的優(yōu)惠面積,，這也是我們看到一個(gè)可喜的現(xiàn)象了,，比如按市場(chǎng)交易價(jià)的70%繳納，稅率從此前傳言的0.8%變成了0.4%和0.6%,，開(kāi)例免征范圍為普遍住房和改善性需求設(shè)置,，可見(jiàn)抑制投資性需求已經(jīng)十分明確了。那么在上海房產(chǎn)稅細(xì)則是國(guó)八條的有效補(bǔ)充,，在國(guó)八條里提高二套房的首付額的嚴(yán)厲措施下,，房產(chǎn)稅是否意味著它更加完整？ [01-28 10:40]
李開(kāi)發(fā)：其實(shí)國(guó)八條規(guī)定不能購(gòu)第三套房,，這是第一,。第二個(gè)，二套房的首付上升到60%,，應(yīng)該說(shuō)增加了投機(jī)炒房人的壓力,，應(yīng)該說(shuō)從穩(wěn)步促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于健康，使過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)勢(shì)頭得到抑制,，國(guó)務(wù)院這個(gè)政策還是很有針對(duì)性,，應(yīng)該也會(huì)受到積極的效果。稅率這一塊,，包括計(jì)算方法,，比方說(shuō)1986年，當(dāng)時(shí)國(guó)家已經(jīng)有了房產(chǎn)稅,，房產(chǎn)稅的穩(wěn)健,，但是當(dāng)時(shí)房產(chǎn)稅面向隱形的房產(chǎn)在征稅，那么稅收的基礎(chǔ)是這個(gè)房產(chǎn)價(jià)值,，實(shí)際價(jià)值打掉一部分各種雜費(fèi),，變成了60%到90%，實(shí)際上就是平均是70%到80%,，實(shí)際征收的稅基,，征收1.2%，如果你這個(gè)房子用來(lái)出租,，你租金這一塊征收12%,，其實(shí)大部分內(nèi)容還是延用了，只是說(shuō)我們這次上海征收實(shí)際上稅率是6%,，然后你現(xiàn)有資產(chǎn)價(jià)值是打了七折,，這也是比較通行的做法，只是說(shuō)我們認(rèn)為稅基還是比較偏低一點(diǎn)點(diǎn),�,！01-28 10:45]
主持人：我注意到上海市的暫行方法規(guī)定，家庭子女因婚姻需求需要首次購(gòu)住房,，可以免房產(chǎn)稅,，我想問(wèn)一下李老師，我們?cè)趺唇缍ㄟ@個(gè)房子是因?yàn)榛橐鲂枨蠖?gòu)的,，這里面會(huì)不會(huì)存在一些鉆空子的行為,？ [01-28 10:45]
李開(kāi)發(fā)：這個(gè)是這樣的，假如說(shuō)我這個(gè)家庭我有兩個(gè)小孩,，大兒子今年已經(jīng)三十,，二兒子今年已經(jīng)二十四，二十四很有可能沒(méi)有結(jié)婚,，沒(méi)結(jié)婚我們這個(gè)家庭現(xiàn)在已經(jīng)有了三套住房,，一共有了三套，但是有兩套是可以免稅的對(duì)不對(duì),，是不在這個(gè)調(diào)控范圍之內(nèi)的,，但是由于兒子馬上要成家,，他已經(jīng)是成年人，他隨時(shí)都可以結(jié)婚,，這個(gè)是國(guó)家法律允許的,，他現(xiàn)在擁有的這套住房免稅我認(rèn)為比較合理的。其實(shí)就是他還沒(méi)拿結(jié)婚證,，如果拿了結(jié)婚證，他已經(jīng)單獨(dú)一個(gè)家庭,，你還可以買(mǎi)第二套房,，這個(gè)規(guī)定就是這樣的針對(duì)性�,！01-28 10:45]
主持人：還是有一定的普遍性和針對(duì)性,。 [01-28 10:46]
李開(kāi)發(fā)：主要是對(duì)成年子女,，就是假如說(shuō)你還沒(méi)達(dá)到就是我們國(guó)家《婚姻法》結(jié)婚法定年齡,，在這個(gè)底下肯定不算，但是達(dá)到這個(gè)年齡,，如果他單獨(dú)有一套住房,，看起來(lái)是一個(gè)家庭，實(shí)際上完全可以分離出去,�,！01-28 10:46]
主持人：我們談?wù)勚貞c，重慶開(kāi)始進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的時(shí)候,，不免啟發(fā)其他城市消費(fèi)者,，如果別的城市開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，有的人想現(xiàn)在不如快一點(diǎn),，多買(mǎi)一點(diǎn)房子儲(chǔ)存起來(lái),，這是不是作為投機(jī)者心里產(chǎn)生的考慮，對(duì)于重慶市開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)以后的政策您認(rèn)為是否會(huì)引起其他城市的一種,，對(duì)于商品房的搶購(gòu)風(fēng),？ [01-28 10:46]
李開(kāi)發(fā)：應(yīng)該說(shuō)元月份前面20天，北京已經(jīng)創(chuàng)造銷售新高峰,，銷售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)時(shí)的供應(yīng)量,，這個(gè)政策出臺(tái)以后，正像你所預(yù)測(cè)得那樣,，我們以為全國(guó)有些城市會(huì)出現(xiàn)一定的投機(jī)行為,，但是有投機(jī)行為并不可怕，實(shí)際上投機(jī)行為針對(duì)我們其他的配套法規(guī)以及征收的面,，它在那個(gè)范圍之內(nèi),，現(xiàn)在不涉及到我們現(xiàn)在征收稅的范圍,，就是他購(gòu)房目前來(lái)看也是合法的，盡管他是投機(jī)行為,，但是我們房產(chǎn)稅什么時(shí)候擴(kuò)大到他那個(gè)領(lǐng)域,，現(xiàn)在還不清楚，不過(guò)我以為,，他們這么做,，應(yīng)該說(shuō)也是比較冒險(xiǎn)，因?yàn)樗荒苤牢磥?lái)的房產(chǎn)稅對(duì)他那一塊調(diào)控力度是多大,，有可能他會(huì)吃虧,。 [01-28 10:47]
主持人：我們不能否認(rèn)房產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)于一些投機(jī)炒房行為是有很明顯的抑制作用,�,！01-28 10:47]
李開(kāi)發(fā)：在這些城市有抑制作用，因?yàn)樽畲蟮闹萍s就是第三套房,，現(xiàn)在國(guó)八條是面向全國(guó)的,，也就是在全國(guó)范圍之內(nèi)，你購(gòu)買(mǎi)第三套房都是一個(gè)問(wèn)題,，重慶的,，上海的，他現(xiàn)在就是針對(duì)兩個(gè)轄區(qū)的,，他的政策還在試點(diǎn)過(guò)程當(dāng)中,，我們估計(jì)一般試點(diǎn)，少則一年才會(huì)有一個(gè)結(jié)論,，就是一年才算是一個(gè)周期,，他不會(huì)很快在全國(guó)推廣開(kāi)來(lái)，所以如果有些家庭才有一套房,，他要借此機(jī)會(huì)趕快買(mǎi)二套房,，就目前來(lái)講還算一個(gè)時(shí)機(jī)�,！01-28 10:47]
主持人：在重慶改革辦法中這樣規(guī)定,，應(yīng)稅住房計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)，房產(chǎn)價(jià)格隨著市場(chǎng)變動(dòng)有很大變化,，如果第二年房子上漲了,，是不是意味著交稅金額也會(huì)隨之變動(dòng)？ [01-28 10:47]
李開(kāi)發(fā)：那肯定,，市場(chǎng)交易價(jià)它的周期你要確定,，比方說(shuō)假如我們現(xiàn)在是2011年的元月份，我們確定6個(gè)月以前這個(gè)地方房產(chǎn)價(jià)格就是我們參照的交易價(jià)格,，6個(gè)月以前可能剛好那個(gè)價(jià)格是高峰,，這時(shí)候征稅的時(shí)候,，我可能就吃虧，這時(shí)候政府應(yīng)該參照現(xiàn)實(shí),。但是有一種情況可能讓他討便宜,，就是剛好我們計(jì)稅依據(jù)就是從現(xiàn)在開(kāi)始半年前，以那個(gè)為中心點(diǎn),，如果那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)剛好是低谷,，現(xiàn)在上漲了，可能我交易現(xiàn)在才做計(jì)稅我可能討一點(diǎn)便宜,�,！01-28 10:48]
主持人：另外辦法中規(guī)定條件成熟的時(shí)候，以房產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù),，我們?cè)趺蠢斫鈼l件成熟，什么是條件,？什么是成熟,？ [01-28 10:51]
李開(kāi)發(fā)：條件成熟，應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)政府性的內(nèi)容,，第一就是所有的房產(chǎn)都有檔案,，只要在我們國(guó)土上，只要有住房的,，那都必須明確這個(gè)產(chǎn)權(quán)是誰(shuí),，面積是多大，建筑結(jié)構(gòu)是什么,，原來(lái)的購(gòu)置價(jià)值是多少,，現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)值是多少，有了這些,，這個(gè)房子屬于誰(shuí)的時(shí)候,，以什么一種方式來(lái)評(píng)估，我們政策是怎么制定的,，這些政策是不是能把我們現(xiàn)有的所有房產(chǎn)都能涵括在其中,，到了這個(gè)份上，我們可以說(shuō)條件成熟了,。當(dāng)然對(duì)照這個(gè)條件,，我們說(shuō)現(xiàn)在條件還是非常不成熟�,！01-28 10:51]
主持人：李老師,，目前我們房地產(chǎn)評(píng)估和價(jià)格認(rèn)定是不是有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，我們?cè)趺幢ＷC在認(rèn)定過(guò)程中一個(gè)公平公正性,？ [01-28 10:52]
李開(kāi)發(fā)：這個(gè)它是分這么幾塊,，第一就是我們國(guó)家原來(lái)有資產(chǎn)評(píng)估的方法,，第二我們國(guó)家已經(jīng)形成一大批資產(chǎn)評(píng)估師，很多人拿了這個(gè)證,，應(yīng)該說(shuō)我們專業(yè)隊(duì)伍已經(jīng)形成,。但是這個(gè)隊(duì)伍對(duì)我們現(xiàn)在面廣量大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估，從人數(shù)上來(lái)講,，他夠不夠,，我們認(rèn)為肯定不夠，這是第一,。第二,，原來(lái)的評(píng)估方法跟現(xiàn)在針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估，應(yīng)該說(shuō)還是有很大變化,，新的法律法規(guī),，第一要制定出來(lái)，第二它如何操作,，如何評(píng)估,，這些專業(yè)評(píng)估人員應(yīng)該特別了解，特別精通,，而且能夠熟練操作,，這時(shí)候才能算是一個(gè)基本條件，才能開(kāi)始征收,�,！01-28 10:52]
李開(kāi)發(fā)：因?yàn)槎愂帐且粋�(gè)政府法律行為，應(yīng)該說(shuō)只有人大常委會(huì),，全國(guó)人民代表大會(huì)才有做出稅收相關(guān)規(guī)定,，這些規(guī)定還要經(jīng)過(guò)反復(fù)討論，征求老百姓的意見(jiàn),，廣大人民代表把人民群眾當(dāng)中的不同意見(jiàn)匯集起來(lái)拿到人大討論,，最后經(jīng)過(guò)人大討論修改最后確定，它才是稅法,。依照這個(gè)稅法形成這么一個(gè)隊(duì)伍,，有全部的檔案，針對(duì)不同地區(qū)什么樣的問(wèn)題都有解決方法,，只有到了這個(gè)時(shí)候,，它才能開(kāi)征�,！01-28 10:52]
主持人：還是需要一定時(shí)間讓我們等待的,。那么在上海和重慶開(kāi)征了房產(chǎn)稅以后，可能更多的人會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià),，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)隨著房產(chǎn)稅的開(kāi)征而會(huì)被再次推高呢,？ [01-28 10:52]
李開(kāi)發(fā)：其實(shí)房產(chǎn)稅的開(kāi)征,，我們認(rèn)為對(duì)房?jī)r(jià)有一定的抑制作用，但是它其實(shí)也有一個(gè)會(huì)讓房?jī)r(jià)上漲的作用,，為什么呢,？因?yàn)槲覀冎溃覀冋{(diào)研國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng),，在發(fā)達(dá)的國(guó)家,，發(fā)達(dá)的城市，最高稅率可能達(dá)到4%,，就它的現(xiàn)有價(jià)值的4%,。打個(gè)比方，你有一個(gè)價(jià)值四百萬(wàn)的房產(chǎn),，價(jià)值四百萬(wàn)的房產(chǎn)你扣除你的免稅金額,，比如我們剛才說(shuō)，我們以前討論的方案,，主要是人均四十平方,，在這個(gè)四十平方以內(nèi)你是免稅的，超過(guò)四十平方,，你就得交納這個(gè)稅收,�,！01-28 10:53]
李開(kāi)發(fā)：最后我們稅務(wù)專家反復(fù)討論的時(shí)候,，這個(gè)稅，小康社會(huì),，小康家庭人均四十平方,，還加上了20%的上下波動(dòng)，結(jié)果專家們形成一致共識(shí)就是一個(gè)普通家庭,，他的免稅房產(chǎn)面積應(yīng)該是144平米以下,，超過(guò)144平米的就要開(kāi)征稅收。但是這個(gè)開(kāi)征稅收就是我剛才說(shuō)的,，你越是發(fā)達(dá)的地方,，房?jī)r(jià)會(huì)炒起來(lái)，這時(shí)候他的政府開(kāi)征稅率是比較高的,，你比方說(shuō)在美國(guó),，超過(guò)部分最高有4.2，比方我有一個(gè)280平方的別墅,，我家里只有144,，還應(yīng)該有一個(gè)136，如果四萬(wàn)一平方,，可能就是六百萬(wàn),，六百萬(wàn)的4%的話,，是24萬(wàn)一年，一年要交納房產(chǎn)稅24萬(wàn),�,！01-28 11:00]
李開(kāi)發(fā)：如果這個(gè)城市發(fā)展的速度比較緩慢，這時(shí)候房產(chǎn)稅可以很便宜,，在美國(guó)最低也有低于1.0%的,，0.8%的，但是1.0%,，0.8%,，這些都是相當(dāng)不發(fā)達(dá)的城市，至少說(shuō)不是增長(zhǎng)特別快的城市,，所以像重慶,、上海現(xiàn)在房產(chǎn)稅出臺(tái)之后,，有一部分家庭,，如果眼前僅僅是一套房，現(xiàn)在他買(mǎi)第二套房是合法的,，所以他實(shí)際上就會(huì)趕緊投入市場(chǎng),，這是一條，應(yīng)該說(shuō)本來(lái)沒(méi)有想買(mǎi),，現(xiàn)在他可能要想買(mǎi),。 [01-28 11:00]
李開(kāi)發(fā)：另外一個(gè)就是,，這個(gè)0.4%和0.6%,，假如我買(mǎi)來(lái)，我買(mǎi)的房子我把它出租出去,，如果我能租五萬(wàn)塊錢(qián)一年,，它如果現(xiàn)在是0.6的話，我可以得到3.4,，我把這個(gè)錢(qián)如果放在銀行里面,，我們知道現(xiàn)在銀行一年期利率還沒(méi)超過(guò)2.5，應(yīng)該說(shuō)我比放在銀行里面還多掙了0.9%,，所以這時(shí)候他還有繼續(xù)投資的積極性,，這樣子那些原來(lái)舉棋不定，以為這個(gè)房產(chǎn)稅會(huì)很重,，會(huì)打擊投資者,，假如你現(xiàn)在還是一套房可以買(mǎi)第二套房，所以這個(gè)因素將有可能帶來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升�,！01-28 11:01]
李開(kāi)發(fā)：但是,，國(guó)八條的文件規(guī)定，第三套房是禁止購(gòu)買(mǎi)的,，第二套房首付要60%的,，這個(gè)第二套房的60%對(duì)有錢(qián)人來(lái)說(shuō)不是個(gè)壓力，因?yàn)楫?dāng)他把這個(gè)錢(qián)交了,，他很快房產(chǎn)就是他的,，實(shí)際上他可以拿這個(gè)房產(chǎn)再做交易，所以這一條影響力不大,。但是禁止購(gòu)買(mǎi)第三套住房,，這對(duì)投機(jī)炒房是一個(gè)很大的壓制。我在想,，最近五年的房地產(chǎn)調(diào)控,，我們可以這么講，在一線城市,，最近五年房?jī)r(jià)上漲了300%這是沒(méi)有問(wèn)題的,，那么有錢(qián)人該出手該投資的早已經(jīng)出手了，這個(gè)時(shí)候再想出手的人,，往往都是收入不多,，能力有限，所以他來(lái)出手加大投資,，這個(gè)能力很有限的,。這樣子，這個(gè)叫平抑房?jī)r(jià)的措施也在起著作用,。兩個(gè)措施互相抵消以后,，我們認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)定在現(xiàn)有位置上,，既不會(huì)快速上漲,，也不會(huì)大幅度下滑�,！01-28 11:01]
主持人：您剛才提到近五年在大的城市房?jī)r(jià)提升了300%,，的確國(guó)家連續(xù)六年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，房?jī)r(jià)依然高攀不下,，您究其原因來(lái)講,，您認(rèn)為什么原因?qū)е路績(jī)r(jià)高攀不下，會(huì)不會(huì)出臺(tái)一些政策抑制這樣的情況產(chǎn)生,？ [01-28 11:01]
李開(kāi)發(fā)：最近六年,，從2005年開(kāi)始，六年調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控結(jié)果大家都看到了,，但是我們要澄清,，政府調(diào)控房地產(chǎn)這是政府的一個(gè)意向，就是要把房?jī)r(jià)給控制住,，但是市場(chǎng)有很多東西它不是政府文件一竿子打下去就會(huì)馬上立竿見(jiàn)影,，主要原因是第一，我們城市在快速發(fā)展,，城市化帶來(lái)了越來(lái)越多的人進(jìn)了城市,。比方說(shuō)北京，我們知道當(dāng)一個(gè)城市每年GDP增加10%的時(shí)候,，因?yàn)槟鉍DP增加了,，你的產(chǎn)業(yè)增加了，許多就業(yè)崗位也增加了,，增加的很多崗位,。 [01-28 11:12]
李開(kāi)發(fā)：因?yàn)樾略黾拥腉DP當(dāng)中,，大部分崗位都跟我們說(shuō)比較新潮,，比較有技術(shù)，比較有開(kāi)拓精神,，還有一個(gè)比較符合未來(lái)的產(chǎn)業(yè)政策,，這些產(chǎn)業(yè)可能多數(shù)是原來(lái)沒(méi)有的，這樣子他選用的人員肯定不是下崗工人,，他必須面向全社會(huì),，往往是社會(huì)上有一定知識(shí)水平，并且有比較好的技術(shù)基礎(chǔ),，然后也很有創(chuàng)業(yè)精神,，這樣一些人他就會(huì)被招聘到城市來(lái)。所以我們說(shuō),，當(dāng)一個(gè)城市的GDP增長(zhǎng)10%的時(shí)候,，他的外來(lái)人口要增長(zhǎng)5%左右，這是我們研究調(diào)研的結(jié)果,�,！01-28 11:12]
主持人：這個(gè)給房地產(chǎn)的壓力就會(huì)更大�,！01-28 11:13]
李開(kāi)發(fā)：是,，如果我們現(xiàn)在最近五年，幾乎GDP都達(dá)到了10,，你想增加的外來(lái)人口數(shù)量是非常巨大的,，面臨這么一個(gè)巨大的人群,，我們保障性住房的提供到目前為止還是在2%，3%,，最多我估計(jì)也就是4%在這個(gè)范圍之上,，而且近幾年，由于保障性住房其實(shí)也是要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)開(kāi)發(fā)的,，他領(lǐng)了這個(gè)路,，但是你會(huì)發(fā)現(xiàn)70%，80%根本沒(méi)有完成,，所以保障性住房建設(shè)速度,，資金的投入，以及竣工交付使用都很慢,，而且有些地方好不容易數(shù)量不多的保障性住房建起來(lái)了,，但是由于分配的問(wèn)題荒在那個(gè)地方幾年還沒(méi)有分配到位，所以這些導(dǎo)致越來(lái)越多人必須面向商品房尋求解決自己的住房問(wèn)題,。所以城市人口大幅度增加,，我們的保障性住房供應(yīng)渠道又越來(lái)越小，越來(lái)越多的人群站在商品房的購(gòu)買(mǎi)者和潛在購(gòu)買(mǎi)者的角度上,，所以才是推動(dòng)商品房的價(jià)格大幅度上升是可以理解的,，這是第一�,！01-28 11:13]
李開(kāi)發(fā)：第二個(gè),，再加上我們國(guó)家對(duì)投資炒房，投機(jī)炒房一直力量比較弱一些,，我們?cè)谡{(diào)查過(guò)程當(dāng)中發(fā)現(xiàn),，我們社會(huì)上很多群眾，包括許多網(wǎng)友對(duì)這個(gè)都有看法,，但是其實(shí)大家也有理解不周的地方,，就是我們國(guó)家要進(jìn)一步拉動(dòng)消費(fèi)，尤其是近幾年經(jīng)濟(jì)危機(jī)當(dāng)中,，如果不拉動(dòng)消費(fèi),，社會(huì)上的產(chǎn)業(yè)有很多就會(huì)處在簫條狀態(tài)。我們知道我們機(jī)械制造,、食品加工,、服裝這些產(chǎn)業(yè)以前都是以出口為主的,，但是金融危機(jī)后,，企業(yè)的訂單少了，他的這些總價(jià)下來(lái)了,，工資也被壓下來(lái)了,，因?yàn)樗^續(xù)出口就必須降價(jià)，降價(jià)除了工廠在降低自己的管理成本之外，很有可能工人工資也會(huì)降低,，在這種情況下,，政府要擴(kuò)大內(nèi)需，允許一部分投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),，也是拉動(dòng)內(nèi)需的重要方面,。 [01-28 11:13]
李開(kāi)發(fā)：當(dāng)然有問(wèn)題再慢慢解決,，所以這里面我們沒(méi)有采取特別強(qiáng)有力的措施來(lái)管住房?jī)r(jià),，這里面也有拉動(dòng)內(nèi)需的需要。因?yàn)槿绻荒芾瓌?dòng)內(nèi)需,，我們經(jīng)濟(jì)簫條下來(lái),，我們就業(yè)門(mén)路在減少，我們沒(méi)有辦法抵消金融危機(jī)對(duì)我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)的影響,，所以這里面政府在平衡這個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策的時(shí)候,，也有這個(gè)方面的考慮，但是這個(gè)方面的考慮我們社會(huì)群眾理解不夠,�,！01-28 11:13]
主持人：針對(duì)這些問(wèn)題您能不能預(yù)測(cè)一下2011房?jī)r(jià)基本走勢(shì)？ [01-28 11:14]
李開(kāi)發(fā)：2011年房?jī)r(jià)基本走勢(shì),，我們把它明確下來(lái)就是上升的空間不大,，這是第一。第二個(gè),，大城市的核心區(qū)雖然房?jī)r(jià)在上升,，但是交易量越來(lái)越少，因?yàn)槌鞘兄行幕旧媳婚_(kāi)發(fā)完了,，那么大城市主要是在城鄉(xiāng)接合部的房?jī)r(jià)會(huì)快速上升,。二線城市，就是指省會(huì)以下的地級(jí)市這樣一類城市,，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū),，房?jī)r(jià)還會(huì)有較大幅度的上漲，這個(gè)較大幅度的上漲,，其實(shí)是因?yàn)檫@些大城市,，特大型城市里面的管控手段比較齊全，第二個(gè)許多人已經(jīng)擁有了住房,，投資空間不大,。 [01-28 11:14]
李開(kāi)發(fā)：第三個(gè),，就是大量資金,，現(xiàn)在我們社會(huì)上資金特別豐富,，因?yàn)槲覀冎牢覀冏罱鼛啄辏泿磐斗帕糠浅４�,，這一部分資金要尋找投資和收益的來(lái)源,，必須轉(zhuǎn)戰(zhàn)中小城市，甚至是轉(zhuǎn)戰(zhàn)西部城市,，這樣子二線城市的房?jī)r(jià)會(huì)有較大幅度的上漲,。我們考慮2011年房?jī)r(jià)下降的可能，現(xiàn)在至少說(shuō)沒(méi)有明確的依據(jù),，我們認(rèn)定房?jī)r(jià)要下降,。盡管我們房產(chǎn)稅出臺(tái)了，我們還是一種試水的性質(zhì),，第一個(gè),，它的力度不是很強(qiáng)大，第二個(gè),，它所針對(duì)的范圍也比較窄,，只是說(shuō)我們認(rèn)為比較有效的抑制房?jī)r(jià)的可能就是禁止購(gòu)買(mǎi)第三套房的政策�,！01-28 11:14]
李開(kāi)發(fā)：同時(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)我們進(jìn)購(gòu)第三套房的時(shí)候,，包括上海和重慶其實(shí)還是有區(qū)域性限制，就是不在這個(gè)里面政策還是可以變通的,，所以我們對(duì)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)我們還是認(rèn)為比較穩(wěn)定,，小幅度上漲，然后一個(gè)就是我們廣大中低收入階層,，尤其是一線城市里面廣大中低收入階層的住房保障能力得到了加強(qiáng),，保障性住房的供應(yīng)量比以前會(huì)大幅度增加，它也為我們廣大中低收入階層提供了一個(gè)定心丸,。我們還看到這次保障性住房的增加,，廉租房的供應(yīng)，你哪怕你不是這個(gè)城市里面戶口,，只要你在這個(gè)城市里面工作了一定的時(shí)間,，已經(jīng)在這個(gè)城市里面有了相對(duì)穩(wěn)定的就業(yè)崗位，他也是可以申請(qǐng)公租房,，經(jīng)濟(jì)適用房的,，這為我們低收入層帶來(lái)一個(gè)福音�,！01-28 11:14]
主持人：我們剛才從房產(chǎn)稅談到了房產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人的影響,，對(duì)房地產(chǎn)的影響，可能有人關(guān)心我們征收來(lái)的房產(chǎn)稅用途是什么,，去向是哪里,？ [01-28 11:15]
李開(kāi)發(fā)：房產(chǎn)稅是地方稅,，所以各個(gè)地方政府可以有不同的安排,。比如像重慶,，他明確用在公租房里面，就是保障性住房的建設(shè),，有一些可以用來(lái)解決農(nóng)民工問(wèn)題,，也可以解決城市里面現(xiàn)有城市戶口，但是他住房比較困難,，沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)住房的群體,，以及我們政府還要解決人才引進(jìn)的問(wèn)題，你是作為引進(jìn)人才過(guò)來(lái)的,，你要為這些引進(jìn)的人才提供一定的保障性住房,，這些每個(gè)地方政府的用途可能不同，但是主要還是集中在公租房,，保障性住房,，以及中低收入階層的住房福利這個(gè)方面，作為一種資金準(zhǔn)備,�,！01-28 11:15]
主持人：的確保障性住房對(duì)于中低收入家庭、困難家庭來(lái)說(shuō)是一個(gè)福音了,，這種稅收用于公租房建設(shè),，在國(guó)家層面來(lái)講，是不是可以理解為國(guó)家在保障性住房建設(shè)上面面臨一些資金困難,？ [01-28 11:15]
李開(kāi)發(fā)：應(yīng)該說(shuō)地方政府現(xiàn)在資金困難是存在的,，我們?cè)谠S多地方調(diào)查的時(shí)候，地方政府每年收入當(dāng)中可能有30%,，甚至有40%,，45%來(lái)自于土地出讓和房地產(chǎn)交易的稅收�,！01-28 11:15]
李開(kāi)發(fā)：考慮到土地出讓會(huì)越來(lái)越少,，政府的稅源越來(lái)越少，地方政府可以逐步建立健全房地產(chǎn)稅收的征管制度,，這一塊稅收應(yīng)該是補(bǔ)充今后如果沒(méi)有多少地出讓了,，政府依然有比較充足的財(cái)政開(kāi)支資金來(lái)源，這些我們?cè)谘芯客鈬?guó)房產(chǎn)稅的時(shí)候,，你比如我們研究美國(guó),，美國(guó)房產(chǎn)稅在國(guó)家層面上來(lái)講，是整個(gè)政府稅收的30%左右,，但是對(duì)地方政府來(lái)講,，它幾乎是地方政府稅收的95%以上的來(lái)源,，就是地方政府全部開(kāi)支中，90%要從房產(chǎn)稅當(dāng)中來(lái)尋求支援,�,！01-28 11:15]
李開(kāi)發(fā)：所以開(kāi)征房產(chǎn)稅，目前來(lái)看雖然是個(gè)試點(diǎn),，雖然是在兩個(gè)城市推行,，但是國(guó)家一定會(huì)把它在全國(guó)推開(kāi)，只是說(shuō)這個(gè)推開(kāi)的時(shí)間還要等條件成熟,。然后房產(chǎn)稅的征管會(huì)越來(lái)越完整,，越來(lái)越詳細(xì)，所有有房產(chǎn)的應(yīng)該說(shuō)都必須交納房產(chǎn)稅,�,！01-28 11:16]
主持人：您能給我們預(yù)測(cè)一下推行時(shí)間嗎？大概什么時(shí)間段,？ [01-28 11:16]
李開(kāi)發(fā)：我這么認(rèn)為也是我們很多專家討論的,，有一部分專家認(rèn)為近兩年就會(huì)開(kāi)征，我們認(rèn)為十二五期間開(kāi)征可能性不大,，最主要是我們說(shuō)房產(chǎn)稅開(kāi)征各項(xiàng)基礎(chǔ)工作是要有大量的時(shí)間來(lái)準(zhǔn)備,，這是第一,。第二個(gè),，房產(chǎn)稅的開(kāi)征主要的對(duì)象其實(shí)就是一些先富起來(lái)的富裕階層，富裕階層的影響力也是巨大的,，所以出臺(tái)這個(gè)政策,，那還得要方方面面做大量的工作,，有社會(huì)輿論的引導(dǎo)，有國(guó)務(wù)院政策的壓力和推動(dòng),，也有人大代表的努力,，這些房產(chǎn)稅才會(huì)逐步逐步把準(zhǔn)備工作做好�,！01-28 11:16]
李開(kāi)發(fā)：你比如說(shuō)房地產(chǎn)的普查,，只要有房子，就應(yīng)該在政府房產(chǎn)管理部門(mén)檔案里面,，但是我們現(xiàn)在這個(gè)工作應(yīng)該說(shuō)90%的地區(qū)幾乎還沒(méi)做,，這個(gè)工作要把這些房產(chǎn)都查清，這個(gè)房產(chǎn)我們說(shuō)它的面積,，它的結(jié)構(gòu),，是整體交租，還是住宅地產(chǎn)，這個(gè)地產(chǎn)它原始購(gòu)進(jìn)價(jià)值是多少,，現(xiàn)在它那個(gè)地段價(jià)格上漲的幅度是多少,，我們按照什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定這個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格�,！01-28 11:17]
李開(kāi)發(fā)：因?yàn)槲覀冋f(shuō)到北京市,，你比如說(shuō)大興有大興的情況，亦莊有亦莊的情況,，延慶有延慶的情況,，沒(méi)有辦法制定一個(gè)政策放之四海而皆準(zhǔn),，每個(gè)地方它房產(chǎn)的評(píng)價(jià)其實(shí)都是需要根據(jù)本地情況進(jìn)行調(diào)整的,，所以這整個(gè)過(guò)程其實(shí)就是大量富有階層和政府政策之間的博弈，這個(gè)博弈我們看到從06年開(kāi)始調(diào)控房地產(chǎn),，房地產(chǎn)的博弈進(jìn)行了六年,，大家知道進(jìn)展并不是很明顯，雖然有效果,。其實(shí)我們說(shuō),，征收房產(chǎn)稅這個(gè)政策出臺(tái)的博弈也是很重要的，就是計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),，計(jì)價(jià)的基數(shù),，免征的標(biāo)準(zhǔn)，以及稅率,，多套住房的征收方法,。 [01-28 11:18]
李開(kāi)發(fā)4：比方說(shuō)如果我們要袒護(hù)一下富有階層,，那個(gè)老兄手里有二十套房,，這時(shí)候出臺(tái)的制度，如果我們所有人都是0.6或者1.0,，那么顯然他持有多套住房他不會(huì)受到損失,。但是如果我們是累計(jì)計(jì)稅，你第一套住房是免稅的,，到了第二套住房,，超過(guò)四十平方以上的，我們的稅率是變成1.5了,，第三套可能是2.0了,，那第四套可能是2.5了，你發(fā)現(xiàn)他到第三套以上,，甚至到第四套的時(shí)候他沒(méi)有辦法持有了,，所以這樣子那個(gè)投資投機(jī)的，手里有二十套三十套住房的,，他一看這個(gè)政策出臺(tái)他馬上要跳樓,，馬上要把房產(chǎn)拋出去,，所以會(huì)不會(huì)出臺(tái)一個(gè)政策有累計(jì)稅，因?yàn)樗哪繕?biāo)就是針對(duì)持有多套住房的,�,！01-28 11:18]
李開(kāi)發(fā)：第二個(gè)，我的稅率究竟有多高,，發(fā)達(dá)的地區(qū),，發(fā)達(dá)的城市，如果持有第二套住房,，包括你的三口之家,，你的總面積超過(guò)144，這個(gè)稅率可能發(fā)達(dá)地區(qū)應(yīng)該是我們認(rèn)為比較合適的,，可能應(yīng)該是2.0以上,，但是你會(huì)想到這個(gè)社會(huì)里面大部分比較富有的人都有二套以上，每個(gè)地方政策將來(lái)出臺(tái),，都是一個(gè)地方政府政策和當(dāng)?shù)卣钟卸嗵鬃》恳约巴顿Y炒房富有人群之間一種利益博弈,，所以這個(gè)博弈很艱難，所以我們說(shuō)這個(gè)工作開(kāi)展的難度特別大,�,！01-28 11:18]
主持人：其實(shí)所謂全國(guó)推行，不僅需要時(shí)間和條件的成熟,，還需要各個(gè)配套政策的完善,，關(guān)鍵是要各地方因自己情況而定�,！01-28 11:18]
李開(kāi)發(fā)：是,，現(xiàn)在我們常常是一個(gè)政策能討論半年沒(méi)有結(jié)果，甚至討論一年還有回潮,。我們現(xiàn)在的房產(chǎn)稅是保護(hù)中低收入階層的,，因?yàn)榧偃缒阌幸惶鬃》浚闳司氖椒揭陨�,，總�?shù)144平方米以下,，在這個(gè)范圍之內(nèi)稅收都是零，房產(chǎn)稅主要針對(duì)富有人群,�,！01-28 11:19]
李開(kāi)發(fā)：但是大家都知道，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初級(jí)階段,，應(yīng)該說(shuō)利益集團(tuán)對(duì)社會(huì)政策影響比較大,，政府很想出臺(tái)這個(gè)特別有利的調(diào)控政策，但是還得要均衡這個(gè)社會(huì)的各個(gè)利益群體，保護(hù)他們的合法利益,，所以這些政策應(yīng)該是慢慢經(jīng)過(guò)討論,，最后大家意見(jiàn)統(tǒng)一才能征收，所以我說(shuō),，我以為“十二五”期間在全國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅的可能性不大,。 [01-28 11:20]
主持人：其實(shí)好的政策出臺(tái)的確是需要時(shí)間的驗(yàn)證,，并且需要時(shí)間不斷調(diào)整方向,，以便更好服務(wù)于人民的生活。今天非常謝謝李老師做客中經(jīng)在線訪談,�,！01-28 11:20]
李開(kāi)發(fā)：也謝謝中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)給我們一個(gè)討論的機(jī)會(huì)，謝謝廣大網(wǎng)友收看我們的節(jié)目,�,！01-28 11:23]
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