中國經(jīng)濟網(wǎng)北京6月27日訊（記者 李方） “517”樓市新政的“靴子”終于落地北京,。6月26日,，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》,，明確首套房貸最低首付比例調(diào)整至20%,，利率最低調(diào)整為3.5%,，支持多子女家庭改善性住房需求，提高購買綠色建筑,、裝配式建筑或者超低能耗建筑的住房公積金貸款額度,，組織開展住房“以舊換新”。

　　此前,，上海,、廣州、深圳等一線城市已先后落實“517”樓市新政,，調(diào)整最低首付比例和房貸利率下限,。業(yè)內(nèi)人士認為，此次政策市場關(guān)注頗多,，尤其是此前三個一線城市房貸政策調(diào)整后,，市場一直關(guān)注北京政策。此次北京發(fā)布政策,，也意味著四個一線城市在房貸等政策方面都做出了較大力度的放松,，一線城市進入史上最寬松的購房窗口期。

　　首套房貸利率大幅降至3.5%

　　《通知》提出,，購買首套住房,，最低首付款比例調(diào)整為不低于20%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點,，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.5%,。

　　購買二套住房，位于五環(huán)以內(nèi)的,，最低首付款比例調(diào)整為不低于35%,，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減5個基點，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.9%。位于五環(huán)以外的,，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%,，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減25個基點，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.7%,。

　　據(jù)易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進測算,，按照100萬貸款本金、30年等額本息進行計算,，此前房貸總利息支出為72.9萬,，按新政計算，利息總支出為61.7萬,，共減少11.3萬元購房成本,。首付方面，以500萬總價新房為例,，過去首付款需要150萬,，現(xiàn)在則為100萬，直接的減負效應(yīng)有助于提振購房需求,。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為,，“北京首付水平基本與上海一致，值得關(guān)注的是,，此前北京二套首付比例的差別主要在于是否為城六區(qū),，本次調(diào)整為五環(huán)內(nèi)外，與4月30日限購政策調(diào)整區(qū)域范圍一致,，更有利于政策落實和執(zhí)行,。另一方面，北京大幅降低房貸利率,，也與上�,；�本一致，將對購房需求釋放產(chǎn)生較大帶動,�,！�

　　公積金最高可貸160萬元

　　《通知》對住房公積金貸款政策作出優(yōu)化，一是降低最低首付款比例,，與商貸同步調(diào)整,。二是對購買二星級及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工家庭,，給予上浮貸款額度支持,。

　　其中，對于申請公積金個人住房貸款購買二星級,、三星級綠色建筑的借款人,，可貸款額度分別上浮20萬元,、30萬元,。對于申請公積金個人住房貸款購買A（BJ）級、AA（BJ）級、AAA（BJ）級裝配式建筑的借款人,，可貸款額度分別上浮10萬元,、20萬元、30萬元,。對于申請公積金個人住房貸款購買超低能耗建筑的借款人,，可貸款額度上浮40萬元。

　　此外,，對最高額度進行了限定,，同時滿足上述多個適用條件的借款人，上浮金額可累加,，最多可上浮40萬元,，最高貸款額度不超過160萬元。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,，“公積金最多上浮40萬元,，超出預(yù)期。主要原因在于,，近期國家政策明確提出,，著力推進房地產(chǎn)新發(fā)展模式，滿足居民住房需求的新期待,。北京作為領(lǐng)頭羊,，自然要率先表態(tài)�,！�

　　多孩家庭購買第二套房按首套認定

　　《通知》提出,，對本市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的,，在個人住房貸款中認定為首套住房,。

　　“這一點市場反饋是非常積極的。因為此類家庭購房需求也比較多,，本身有換房需求,。通過此類政策有助于持續(xù)降低購房成本，享受到首套房的政策支持,�,！眹儡S進說。

　　“以舊換新”暢通一二手鏈條

　　《通知》還提出,，本市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會,、房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會將搭建對接平臺,，鼓勵更多開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)參與,，共同為“以舊換新”居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù),。對居民家庭出售舊房購買新房的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)優(yōu)先推動舊房交易,，舊房成功出售后,，相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為購買新房的首付款；如在一定時期內(nèi)未能成功出售的,，開發(fā)企業(yè)則無條件退還訂金,。

　　根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2024年6月25日,，全國已有超85城推出住房“以舊換新”措施,，具體可分為“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式，分別有超30,、40城參與,。

　　陳文靜表示，北京屬于“中介優(yōu)先賣”模式,，近兩個月北京二手房成交量整體保持較高水平,，本次北京支持“以舊換新”有望產(chǎn)生一定積極效果，暢通一二手鏈條,。

　　橫向比較來看,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，北京“以舊換新”是全國80余城市中力度相對較小的政策,，主要是鼓勵中介機構(gòu)和開發(fā)商,，給購房者預(yù)留一定換房時間。

　　北京為何沒有松綁限購政策,？

　　此次北京并未調(diào)整限購政策,，也引發(fā)業(yè)內(nèi)猜想。李宇嘉認為,，“北京出臺政策最晚,，主要原因在于北京城市地位的特殊性，即在房地產(chǎn)調(diào)控上的城市能級最高,。在限購政策調(diào)整上,，更加要考慮‘房住不炒’和新發(fā)展模式，不可能像其他城市一樣退出限購來刺激性需求,，這有舊模式依賴的痕跡,。因此，此次北京盡管調(diào)整了政策,，但是也沒有松動限購,�,！�

　　陳文靜認為，未來北京依然有優(yōu)化空間和預(yù)期,，下半年隨著核心城市政策效果逐漸顯現(xiàn),，全國市場也有望逐漸筑底企穩(wěn)。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計北京市場將迎復(fù)蘇

　　張大偉表示,，北京作為全國房地產(chǎn)市場最穩(wěn)定,，政策力度最高的城市,，從2017年開始的調(diào)控政策抑制了市場非理性上漲,，基本做到了“房住不炒”。但過于嚴格的政策也誤傷了部分真實自住需求,，從2023年9月開始,，北京樓市政策小步快走、逐步寬松,，累計發(fā)布9次調(diào)控政策,，政策出臺相對謹慎。

　　中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至6月25日,，北京二手房住宅網(wǎng)簽11071套，相比5月份同期的9766套上漲了13.3%,，全月有望接近3月份的1.4萬套,。截至6月25日，上海二手房網(wǎng)簽量21184套,，遠超1.8萬套“榮枯線”,。

　　“從政策力度看，北京政策力度不如上海,，所以市場成交量的變化預(yù)計會低于上海,。從整體看，北京新政基本符合預(yù)期,，在市場供需結(jié)構(gòu)變化的情況下,，順應(yīng)市場，針對前期過嚴的政策微調(diào),，有利于市場穩(wěn)定,。”張大偉說,。

　　58安居客研究院院長張波表示,，“沒有意外，北京市場將迎來復(fù)蘇,，尤其是一二手房成交量預(yù)計在7月會出現(xiàn)較為明顯的抬頭,，本輪政策力度在一線城市中屬于適中,，在考慮首套剛需的同時，對于二套需求也給予了更多政策上的傾斜,。預(yù)計后續(xù),，北京五環(huán)內(nèi)二手房的成交量會呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢，同時五環(huán)外的新房熱度預(yù)計也將不斷提升,，三季度北上總體復(fù)蘇的態(tài)勢會進一步強化,，帶動更多一二線城市不斷走出市場低谷，購房者的信心預(yù)計也將會不斷增強,�,！�