隨著新一輪租賃旺季的到來，租賃市場(chǎng)快速升溫,。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示,，春節(jié)后廣州中心區(qū)域租金出現(xiàn)環(huán)比上漲趨勢(shì)，租賃房源的議價(jià)空間也有所收縮。在租賃市場(chǎng)中,，長(zhǎng)租公寓的表現(xiàn)格外搶眼,，包括廣州在內(nèi)的多個(gè)城市長(zhǎng)租租客成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)。而在估算規(guī)模超過萬億的租賃賽道,，吸引了越來越多的參與者和投資者,，盡管開業(yè)規(guī)模已超越百萬間大關(guān)，住房租賃綜合實(shí)力TOP30企業(yè)的市場(chǎng)滲透率仍然較低,，長(zhǎng)租公寓的拓展正酣,，未來開業(yè)規(guī)模將有較大增長(zhǎng)潛力。

　　多家住房租賃企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利 開業(yè)規(guī)�,？焖贁U(kuò)張

　　來自中國(guó)城市住房租賃智庫(kù)聯(lián)合自如研究院發(fā)布的長(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示,，租賃市場(chǎng)上，長(zhǎng)租市場(chǎng)已率先回暖,。春節(jié)后隨著返崗復(fù)工,、新就業(yè)人群的流動(dòng)，包括廣州在內(nèi)的全國(guó)重點(diǎn)10城迎來了一輪“小陽春”行情,，長(zhǎng)租租客成交量比去年同期增長(zhǎng)約5%,，連續(xù)兩年保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。

　　長(zhǎng)租公寓對(duì)上市房企利潤(rùn)貢獻(xiàn)越來越大

　　近日,，多家房企發(fā)布2023年業(yè)績(jī)年報(bào),，相比開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)的下滑，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)和利潤(rùn)貢獻(xiàn)相當(dāng)亮眼,。受益于行業(yè)政策支持與運(yùn)營(yíng)端降本增效,，行業(yè)融資環(huán)境明顯改善，企業(yè)融資成本逐步下降,，陸續(xù)有住房租賃企業(yè)表示已實(shí)現(xiàn)盈利,，如龍湖冠寓、招商伊敦,、華潤(rùn)有巢等,。

　　華潤(rùn)年報(bào)顯示，其長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)輕重并舉,，截至2023年底累計(jì)在管項(xiàng)目60個(gè),，管理規(guī)模5.6萬間，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額7.0億元,，按年增長(zhǎng)9.5%,。龍湖的年報(bào)則顯示，其長(zhǎng)租公寓已開業(yè)房間數(shù)達(dá)12.3萬間,，期末出租率達(dá)95.5%,，6個(gè)月及以上房源出租率達(dá)96.4%,，租金收入五年復(fù)合增長(zhǎng)25%，2023年較2022年同比增長(zhǎng)13%,。招商蛇口表示,，集中商業(yè)、長(zhǎng)租公寓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)將是其今年的戰(zhàn)略重點(diǎn),。

　　年報(bào)中長(zhǎng)租公寓亮眼的業(yè)績(jī)正是2023年行業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展的寫照,。2023年，在住房租賃支持政策持續(xù)發(fā)力的背景下,，住房租賃企業(yè)積極加碼長(zhǎng)租賽道,，不斷拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè),，截至2023年末,，住房租賃綜合實(shí)力TOP30企業(yè)累計(jì)開業(yè)規(guī)模近105萬間，累計(jì)管理規(guī)模高達(dá)159萬間,；TOP30企業(yè)租賃房源儲(chǔ)備豐富,，未來開業(yè)規(guī)模存在較大增長(zhǎng)潛力。

　　TOP30開業(yè)規(guī)模首次超越100萬間大關(guān)

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示,，2023年四季度,，TOP30租賃企業(yè)的開業(yè)規(guī)模首次超越100萬間大關(guān)，相較于2023年第三季度的94萬間,，環(huán)比增長(zhǎng)11.78%,。與2022年年底的92萬間相比,，更是實(shí)現(xiàn)了13.72%的同比增長(zhǎng),。特別值得關(guān)注的是，四季度期間,，各地大型租賃社區(qū)和人才公寓項(xiàng)目的相繼入市,，對(duì)季度規(guī)模的提升起到了極大的推動(dòng)作用。2022-2023年的住房租賃企業(yè)分類數(shù)據(jù)顯示,，TOP30住房租賃企業(yè)的開業(yè)規(guī)模占比正悄然發(fā)生變化,。原本占據(jù)主導(dǎo)地位的房企系，其市場(chǎng)占比從58.4%下降至51.5%,，而國(guó)企則通過新建和改建租賃住房,，快速擴(kuò)張市場(chǎng)份額，其開業(yè)規(guī)模占比從7.6%顯著上升至14.2%,。

　　萬億租賃賽道參與者增多 三種投資模式為主

　　自2024年以來,，又有一批集中式長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)。根據(jù)克而瑞長(zhǎng)租的最新統(tǒng)計(jì),，在22個(gè)重點(diǎn)城市中,，從1月到3月中旬,，有59個(gè)集中式長(zhǎng)租公寓新項(xiàng)目亮相，總計(jì)提供了約3.9萬套（間）房源,。從資產(chǎn)類型來看,，新建項(xiàng)目占據(jù)主流，并且規(guī)模相對(duì)較大,。其中,，廣州有6個(gè)新開項(xiàng)目，主要位于越秀,、天河,、白云等區(qū)域。

　　租賃市場(chǎng)的規(guī)模已達(dá)1.7萬億元

　　尚未擁有自有住房的城鎮(zhèn)化人群構(gòu)成了租賃市場(chǎng)的主要需求群體,，克爾瑞結(jié)合租房需求人口,、租房比例、戶均人數(shù)以及戶均租金等指標(biāo)測(cè)算的數(shù)據(jù)顯示,，當(dāng)前租賃市場(chǎng)的規(guī)模已達(dá)1.7萬億元,，目前，全國(guó)城鎮(zhèn)化率已超過65%,，預(yù)計(jì)未來5年平均增速為0.6個(gè)百分點(diǎn),。而住房自有率隨著租房意愿度提升以及租售同權(quán)的逐步落實(shí)，預(yù)計(jì)2026年租賃市場(chǎng)規(guī)模為1.8萬億元,，復(fù)合增長(zhǎng)率為2%,。

　　住房租賃行業(yè)的發(fā)展前景持續(xù)受到關(guān)注，吸引著越來越多的參與者和投資者,。思睿寰宇集團(tuán)地產(chǎn)投資部董事總經(jīng)理馮墨表示,，住房租賃行業(yè)變成了熱門賽道，從前運(yùn)營(yíng)商體系中僅僅有開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商系,，現(xiàn)在的運(yùn)營(yíng)商標(biāo)準(zhǔn)變得更加多元,，隨著更多行業(yè)玩家進(jìn)入，很多投存量甚至PE的機(jī)構(gòu),，開始愿意嘗試國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn),。

　　去年全國(guó)長(zhǎng)租公寓大宗交易大增

　　數(shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)長(zhǎng)租公寓大宗交易大增,，投資額達(dá)110億元,，保租房公募REITs申報(bào)發(fā)行節(jié)奏也在加快。目前,，住房租賃行業(yè)主要有重資產(chǎn),、中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)三種模式，三種模式因資金投入規(guī)模,、收益穩(wěn)定性不同,，風(fēng)險(xiǎn),、收益依次降低。

　　從市場(chǎng)參與者來看,，不同類型企業(yè)立足自身資源優(yōu)勢(shì)采取不同的投資策略,。地方國(guó)企系在獲取租賃資產(chǎn)上有強(qiáng)大的存量資源及金融支持優(yōu)勢(shì)，投資模式普遍以重資產(chǎn)持有為主,；酒店系依托長(zhǎng)期積累的運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì),，投資普遍以輕資產(chǎn)模式為主；創(chuàng)業(yè)系企業(yè)投資模式普遍以輕資產(chǎn)或中資產(chǎn)為主,，在具體模式選擇上因企業(yè)自身定位和產(chǎn)品類型的不同有所差異,；房企系輕、中,、重三種投資模式均有涉及,，但企業(yè)間投資策略亦存在差異。

　　長(zhǎng)租意愿度提升 產(chǎn)品體系呈現(xiàn)多元化

　　對(duì)比全國(guó)租住市場(chǎng)整體規(guī)模來看,，目前住房租賃TOP30企業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)模相對(duì)有限,，市場(chǎng)滲透率仍較低，規(guī)模拓展預(yù)計(jì)依然是2024年的趨勢(shì)和方向,。此外,，值得關(guān)注的是，隨著住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展,，租住需求愈發(fā)多樣化,，也在推動(dòng)長(zhǎng)租企業(yè)不斷完善多元化產(chǎn)品體系。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,，集中式公寓的出現(xiàn),，一方面可以增加租賃房源的數(shù)量，滿足更多新市民,、青年人的租賃需求,；另一方面，集中式公寓中有些項(xiàng)目為保租房,，租金略低于周邊小區(qū)，也能夠緩解租客的經(jīng)濟(jì)壓力,。同時(shí),，可以看到，酒店式公寓,、商業(yè)酒店,、長(zhǎng)租公寓邊界正變得模糊。市場(chǎng)出現(xiàn)更多長(zhǎng)短租結(jié)合,，背后是運(yùn)營(yíng)資源的跨界,。

　　克而瑞租售總經(jīng)理王偉表示,，產(chǎn)品戶型、室內(nèi)設(shè)計(jì)和公區(qū)配套正變得越來越卷,，產(chǎn)品力的提升,，配套不斷完善，租戶權(quán)益的維護(hù)以及便捷性需求,，能夠完成網(wǎng)簽備案的可享受相關(guān)租金折扣,、公積金、申請(qǐng)人才補(bǔ)貼,，最大化降低租金支出等讓租客長(zhǎng)期租房意愿度提升,。

　　過去居民租房單純只是買房前的過渡選擇，而隨著生活水平的提升及住房租賃行業(yè)發(fā)展日益規(guī)范,，居民租房理念有所轉(zhuǎn)變,，租住周期明顯延長(zhǎng)，同時(shí)對(duì)居住品質(zhì)提出更高要求,。另一方面,，受近幾年資產(chǎn)價(jià)格普遍調(diào)整影響，除最初的開間式單身公寓外,，改善型,、家庭型等租賃產(chǎn)品投資回報(bào)也逐步變得吸引，加之單身公寓賽道競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈,，近幾年在多樣化需求推動(dòng)下,，市場(chǎng)已逐步構(gòu)建出覆蓋剛需型、改善型,、商務(wù)型,、家庭型等多種租賃需求的公寓產(chǎn)品體系，可覆蓋藍(lán)領(lǐng),、白領(lǐng),、高凈值商務(wù)人群及單身、家庭等各群體全周期租住需求,。