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自住型商品房是指在土地出讓之前的限制條件中就約定了入市價(jià)格,，開發(fā)商根據(jù)自己的成本和合理利潤(rùn)競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格。相比其他土地出讓方式,，這種方式既可以限制價(jià)格,，又不會(huì)出現(xiàn)高溢價(jià)土地。
政策規(guī)定,，按照限購(gòu)政策規(guī)定在北京市具有購(gòu)房資格的家庭,，可以購(gòu)買自住房，其中,，北京市無房家庭（含夫妻雙方及未成年人子女）,，其中單身人士須年滿25周歲，以及經(jīng)濟(jì)適用住房,、限價(jià)商品住房輪候家庭可以優(yōu)先購(gòu)買,。
另外，自住房購(gòu)買后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,，5年后轉(zhuǎn)讓的,，如果有增值，應(yīng)將差價(jià)的30%繳納土地收益等價(jià)款,。
可以說,，自住房的購(gòu)買條件門檻相對(duì)寬松，可以惠及出于商品房和保障房之間的“夾心層”,，這類群體在北漂一族中不乏少數(shù)。這一點(diǎn),，從首個(gè)自住房——恒大御景灣的火爆申購(gòu)情況來看也可見一斑,。
此前并未進(jìn)入北京市場(chǎng)的恒大地產(chǎn)依靠御景灣項(xiàng)目順利進(jìn)京。從11月30日至12月14日的申購(gòu)時(shí)間里,，已有14.8萬(wàn)戶提交申購(gòu)信息,，而御景灣只能提供約2000套自住房房源，粗略一算,，中簽比例達(dá)75:1,，“僧多粥少”已成定局。
御景灣位于北京東五環(huán)外,、東六環(huán)內(nèi),，多為80-90平米的兩室,、三室戶型，均價(jià)22000元/㎡,，周邊的商品房?jī)r(jià)格大約在30000元/㎡左右,。
另一方面，優(yōu)先購(gòu)房的家庭占到申請(qǐng)量的70%,。在14.8萬(wàn)戶中,，經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房輪候家庭有8023組,，北京市戶籍家庭12.4萬(wàn)戶,，非北京市戶籍家庭1.58萬(wàn)戶。
一名北京戶籍,、名下無房的單身人士表示,，御景灣申購(gòu)人數(shù)太多，中簽率實(shí)在太低,，自己還是選擇放棄,。不過，他也表示要等朝陽(yáng)百子灣的自住房,，“百子灣估計(jì)3萬(wàn)左右一平,，估計(jì)高于一些人的心里價(jià)位，申購(gòu)的人也就會(huì)少一些,，可能會(huì)好搶點(diǎn),。”
這塊地也得到了中介公司的認(rèn)可,。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉向中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)表示,，朝陽(yáng)區(qū)百子灣和東壩這兩塊自住房地理位置優(yōu)越，如果以商品房入市,，成為“地王”是大概率事件,，但現(xiàn)在全部作為自住房用地入市，顯示出政府推動(dòng)自住房的決心非常大,。
作為2013年的新生事物，北京自住房在政策上仍有許多值得推敲的地方,。
比如,，政策規(guī)定自住房?jī)r(jià)格要比周邊商品房低30%左右，購(gòu)買后5年內(nèi)不得上市,，5年后上市收益的30%上交財(cái)政,。換句話說，政府只考慮5年后賣房收益的30%,，卻不考慮5年后房?jī)r(jià)萬(wàn)一下跌的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān),，是否是默認(rèn)5年后的房?jī)r(jià)確定一定比現(xiàn)在高,？又有哪些因素讓其肯定5年后房?jī)r(jià)一定看漲呢？
從以往推行的各類保障房來看,，價(jià)格也是一路看漲,，部分被保障人群一開始買不起，后來拿到了號(hào)攢夠了錢,，卻發(fā)現(xiàn)還是買不起,。
2008年，“兩限房”的價(jià)格是每平5000元左右,，2013年,，自住房的價(jià)格是每平22000元，不可否認(rèn)5年來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用,，但增長(zhǎng)是否同步就很難說清楚了,。肯定的是,，普通人群尤其一線城市人群需要承受的房?jī)r(jià)底線迅速攀升,、越來越高。
再者,，自住房的價(jià)格是建立在當(dāng)前房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上再低30%,，換言之，當(dāng)前的高房?jī)r(jià)在政府看來是正常的,、默認(rèn)的,，壓根沒想讓房?jī)r(jià)降回到合理區(qū)間。
自住房的出臺(tái)除了讓剛需群體細(xì)分化,，對(duì)北京的整體房?jī)r(jià)而言,，在短期內(nèi)似乎很難看到效果。而自住房也并未觸及地價(jià)過高,、土地財(cái)政,、政商合一等問題，很難不讓人聯(lián)想到,，這是為了應(yīng)對(duì)無法完成年初承諾的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)而倉(cāng)促出臺(tái)的政策,。
不過，十八屆三中全會(huì)提出要使市場(chǎng)在資源配置中起決定作用,，房地產(chǎn)市場(chǎng)既然存在,，那么就一定會(huì)有漲有跌,，才符合市場(chǎng)規(guī)律,。
和自住房類似的,，作為北京首個(gè)“限房?jī)r(jià),、競(jìng)地價(jià)”項(xiàng)目——位于房山的中國(guó)鐵建長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城此前被爆違規(guī)出租,，其實(shí)類似的事件一直層出不窮，不得不令人思考,，自住房今后是否也會(huì)陷入常規(guī)的尋租空間,？
作為“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”項(xiàng)目,，長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城12500元/㎡的銷售限價(jià),，比當(dāng)時(shí)在售的周邊商品房低出3000元/㎡，政策規(guī)定購(gòu)買家庭兩年內(nèi)不許出租或出售,。然而,，在不足一年的時(shí)間里，就爆出了業(yè)主著急張羅賣房,，中介著急找房租售的違規(guī)現(xiàn)象,。
的確，任何政策都難免遭遇尋租,，此前的經(jīng)適房就是典型,。常見的現(xiàn)象是，低收入人群依舊望房興嘆,，占有資源優(yōu)勢(shì)的非低收入人群獲得便利,，各地公務(wù)員、國(guó)企職工獲得經(jīng)適房“福利”者居多,，買入后高價(jià)出租或出售,，輕松占據(jù)套利空間。
不過,，對(duì)于保障房的管理,，政府也在不斷努力修正。住建部,、財(cái)政部,、發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，也是為了對(duì)保障房進(jìn)行更加系統(tǒng),、有效的管理,。此外，飽受詬病的經(jīng)適房也將逐漸淡出歷史舞臺(tái),。
對(duì)于自住房有多少尋租空間,，一家市場(chǎng)分析機(jī)構(gòu)公司的看法頗為樂觀。
克而瑞北京房?jī)r(jià)測(cè)評(píng)中心首席分析師牟增彬向中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)表示,，自住房尋租空間不大,。一方面，自住房的分配搖號(hào)交由開發(fā)商，政府監(jiān)管,，這就規(guī)避了權(quán)力尋租,；另一方面，就產(chǎn)品屬性而言,，自住房的質(zhì)量必然不如普通商品住宅,，且商品房基本都有飄窗設(shè)計(jì)，這塊面積能產(chǎn)生一成的價(jià)格差,；最重要的是,，政策規(guī)定自住房5年內(nèi)不可以賣，五年后出售則需要繳納30%收益,，這些都將使得尋租空間收窄,。
至少現(xiàn)在，自住房政策規(guī)定一旦發(fā)現(xiàn)虛報(bào)信息,、虛假騙購(gòu)的,，將列入取消購(gòu)房資格，5年內(nèi)不得在北京購(gòu)房,。
不過,，對(duì)于自住房是否會(huì)出現(xiàn)類似于“兩限房”的違規(guī)事件，還將取決于后期的政策監(jiān)管和執(zhí)行力度,。
無論如何,，由“京七條”誕生的自住房對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)提供了另一種補(bǔ)充思路，保障房,、自住房,、商品房三者結(jié)合也符合“低端有保障、中端有政策,、高端有控制”的調(diào)控方針,。對(duì)于自住房能否不陷入“屢調(diào)屢漲”的怪圈現(xiàn)在還未可知，但可以預(yù)知的是,，由政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在未來將逐步弱化,，轉(zhuǎn)而由市場(chǎng)主導(dǎo)，進(jìn)行最佳資源配置,。
北京市住建委2013年10月22日發(fā)布,，2013年北京將推出2萬(wàn)套自住型商品房，2014年計(jì)劃推出5萬(wàn)套左右,。此類住房?jī)r(jià)格比周邊商品住房低30%左右,，面向全市符合限購(gòu)條件的家庭；購(gòu)買此類住房后五年內(nèi)不得上市,，五年后上市收益的30%上交財(cái)政,。非京籍家庭持有有效暫住證,，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社保或個(gè)稅,，可以購(gòu)買一套住房。這意味著,，名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭以及符合購(gòu)房條件且名下無房的非京籍家庭,，都可以購(gòu)買。
